为什么要在澳洲投资房产？

liu88

为什么要在澳洲投资房产？

1. 自住房在税务和养老金系统中有着神圣不可侵犯的地位。
自从1985年引入CGT(资本增值税)以来，自住房就一直被豁免。
自住房同时也被排除在养老金资产测试之外。

澳洲联邦工党政府在1985年9月20日引入了CGT(资本增值税)。
而霍华德的联邦自由党政府在CGT引入的14年后，即1999年9月20日对个人投资，持有12个月以上的房产和股票引入50% CGT税务折扣的政策。

CGT 50%豁免政策至今已经有17年的历史。
50%的CGT豁免还能持续多久，应该值得每个人去思考。
在澳洲除了自住房免税、彩票赌博免税、现金免税以外，投资房产和股票的税收优惠是最慷慨的。

2. 澳洲目前的低利率(房贷利率4%以下）至少会持续5年。
而且很有可能在未来20年内澳洲的房贷利率将会维持在5%以下。

3.        房产投资可以向银行借贷80%，杠杆效应达到5。

4.        租金回报：
在目前4%的低息环境下，house的租金回报3-4%还是比较有吸引力的。
公寓的租金回报在5%才值得投资，因为Strata费吃掉租金回报的20%以上。

liu88

影响未来房价的其他因素：

A．        人口：
澳洲的人口增长在2016年以后开始呈现加速的状态和趋势。
2015年9月份，澳洲人口的年增长数是31.32万人。
2015年12月份，澳洲人口的年增长数是32.61万人。
2016年3月份，澳洲人口的年增长数是32.76万人。

B．经济增长：
自1991年3月至今，澳洲已经连续经济增长了25年。
在经历了2008年的GFC和2012-2015年的矿业衰退之后，澳洲的经济总体上走出了低谷。 西澳、昆士兰，北领地的经济也将在2017年触底反弹。
未来10年，澳洲经济的实际增长将保持在每年3%，名义增长将维持在5%

C.        房产供应：
目前澳洲每年的房屋开工量在21万套左右，而每年的人口增长在32-40万之间。房地产的开工量每年供过于求5-7万套。这将影响到房产尤其是公寓的价格。

D.        家庭收入：
名义家庭收入将保持在每年3-4%。


E.        地产税
2015财年NSW州政府的税收来源如下：
GST                 180亿元
印花税                106亿。
工资税         82.5亿 ，
土地税                31亿元
车辆税         25亿，
博彩税                23亿
其中印花税和土地税占了总税收的20%。

新州目前的土地税很不合理，新州2015财年的GDP 是5600亿澳元，土地税只占到GDP的0.6%不到。造成现在的房产持有成本很低。

liu88

2016年澳大利亚家庭债务与国民生产总值的比例为125%。总额为2万亿澳元。

2016年澳洲家庭的总资产为： 6万亿住宅资产 + 1万亿商业地产 + 2.03万亿Super + 0.989万亿银行存款 + 1.6万亿股票市值 = 11.6万亿澳元

2016年澳洲家庭的总负债为：2万亿澳元，其中包括1.44万亿的住宅贷款。

2016年澳洲家庭的 总负债 / 总资产  =  2万亿/11.6万亿 = 18%， 比例太TMD 低了

2016年3月澳大利亚家庭存款9890亿澳元

2016年9月，澳洲股票市场市值为1.6万亿澳元。

2016年3月澳洲的Super总额为2.032万亿澳元，下跌0.6%。

2016年澳洲民用住宅贷款总额1.44万亿澳元，其中自住房贷款9304亿澳元，投资房贷款5063亿澳元。

到2016年6月30号，澳洲房子总价值增长了1380亿澳元， 至6.045万亿澳元。澳洲目前大约有970万套房子，平均价格为62.3万澳元。其中550万有房屋抵押贷款，平均每套贷款额度26万澳元。

liu88

澳洲联邦政府目前有4400亿澳元的债务。在未来10年，这一债务将会继续扩大。

如何减少联邦政府的债务，目前看来的可行选择如下：

A．        提高GST到15%。如果执行，将会带来每年250-300亿的收入。
提高GST到15%，同时减少个人所得税，这是目前最可行的政策。

B．        减少CGT的优惠幅度。这也是非常可行的，但不会采取回溯。
持有5年以上房产或股票的CGT折扣是40%
持有2-4年的房产或股票的CGT折扣是30%
持有1年的房产或股票的CGT折扣是20%

C．        将自住房纳入领Pension的资产测试中。
目前澳洲有83%的退休者领取Pension。
将自住房纳入领Pension的资产测试的可能性不大。因为这会影响到83%的领Pension的人群，政治影响太大。

HL2016

阿宝背书贴，我困了。

jeff117888

不为其他，只为资金安全，能从国内转点出来。

NZ2016

内容不错

马到成功

长安雪梨出品，品质保证啊，不过，我还是拍照一下吧，以防精品文章又看不了

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为什么要在澳洲投资房产？

1. 自住房在税务和养老金系统中有着神圣不可侵犯的地位。
自从1985年引入CGT(资本增值税)以来，自住房就一直被豁免。
自住房同时也被排除在养老金资产测试之外。

澳洲联邦工党政府在1985年9月20日引入了CGT(资本增值税)。
而霍华德的联邦自由党政府在CGT引入的14年后，即1999年9月20日对个人投资，持有12个月以上的房产和股票引入50% CGT税务折扣的政策。

CGT 50%豁免政策至今已经有17年的历史。
50%的CGT豁免还能持续多久，应该值得每个人去思考。
在澳洲除了自住房免税、彩票赌博免税、现金免税以外，投资房产和股票的税收优惠是最慷慨的。

2. 澳洲目前的低利率(房贷利率4%以下）至少会持续5年。
而且很有可能在未来20年内澳洲的房贷利率将会维持在5%以下。

3.        房产投资可以向银行借贷80%，杠杆效应达到5。

4.        租金回报：
在目前4%的低息环境下，house的租金回报3-4%还是比较有吸引力的。
公寓的租金回报在5%才值得投资，因为Strata费吃掉租金回报的20%以上。

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影响未来房价的其他因素：

A．        人口：
澳洲的人口增长在2016年以后开始呈现加速的状态和趋势。
2015年9月份，澳洲人口的年增长数是31.32万人。
2015年12月份，澳洲人口的年增长数是32.61万人。
2016年3月份，澳洲人口的年增长数是32.76万人。

B．经济增长：
自1991年3月至今，澳洲已经连续经济增长了25年。
在经历了2008年的GFC和2012-2015年的矿业衰退之后，澳洲的经济总体上走出了低谷。 西澳、昆士兰，北领地的经济也将在2017年触底反弹。
未来10年，澳洲经济的实际增长将保持在每年3%，名义增长将维持在5%

C.        房产供应：
目前澳洲每年的房屋开工量在21万套左右，而每年的人口增长在32-40万之间。房地产的开工量每年供过于求5-7万套。这将影响到房产尤其是公寓的价格。

D.        家庭收入：
名义家庭收入将保持在每年3-4%。


E.        地产税
2015财年NSW州政府的税收来源如下：
GST                 180亿元
印花税                106亿。
工资税         82.5亿 ，
土地税                31亿元
车辆税         25亿，
博彩税                23亿
其中印花税和土地税占了总税收的20%。

新州目前的土地税很不合理，新州2015财年的GDP 是5600亿澳元，土地税只占到GDP的0.6%不到。造成现在的房产持有成本很低。

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2016年澳大利亚家庭债务与国民生产总值的比例为125%。总额为2万亿澳元。

2016年澳洲家庭的总资产为： 6万亿住宅资产 + 1万亿商业地产 + 2.03万亿Super + 0.989万亿银行存款 + 1.6万亿股票市值 = 11.6万亿澳元

2016年澳洲家庭的总负债为：2万亿澳元，其中包括1.44万亿的住宅贷款。

2016年澳洲家庭的 总负债 / 总资产  =  2万亿/11.6万亿 = 18%， 比例太TMD 低了

2016年3月澳大利亚家庭存款9890亿澳元

2016年9月，澳洲股票市场市值为1.6万亿澳元。

2016年3月澳洲的Super总额为2.032万亿澳元，下跌0.6%。

2016年澳洲民用住宅贷款总额1.44万亿澳元，其中自住房贷款9304亿澳元，投资房贷款5063亿澳元。

到2016年6月30号，澳洲房子总价值增长了1380亿澳元， 至6.045万亿澳元。澳洲目前大约有970万套房子，平均价格为62.3万澳元。其中550万有房屋抵押贷款，平均每套贷款额度26万澳元。
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澳洲联邦政府目前有4400亿澳元的债务。在未来10年，这一债务将会继续扩大。

如何减少联邦政府的债务，目前看来的可行选择如下：

A．        提高GST到15%。如果执行，将会带来每年250-300亿的收入。
提高GST到15%，同时减少个人所得税，这是目前最可行的政策。

B．        减少CGT的优惠幅度。这也是非常可行的，但不会采取回溯。
持有5年以上房产或股票的CGT折扣是40%
持有2-4年的房产或股票的CGT折扣是30%
持有1年的房产或股票的CGT折扣是20%

C．        将自住房纳入领Pension的资产测试中。
目前澳洲有83%的退休者领取Pension。
将自住房纳入领Pension的资产测试的可能性不大。因为这会影响到83%的领Pension的人群，政治影响太大。

大韦

意思就是还是有投资价值

datou1981

股票慷慨？。。。。。赚多了都不敢卖啊

jackliu2008

这不能停

steven991010

好多数字，这个靠谱

superdigua

精品贴。

人口增长不均匀。悉尼墨尔本太多，其它城市太少。

巴乔

悉尼一年多少套,流入多少纳税人口?这些人买哪,租哪
cbd周边6公里辐射的要暴涨,现在基本都是一个单间400的节奏,整租三房小house能上到1500,还是抢的节奏

很多oversea , 别州的都是带着offer过来开创人生大场面的,

悉尼,集约化的梦工厂

天涯浪客

存档留念，以防版主删帖。

NZ2016

天涯浪客 发表于 2016-9-29 21:28
存档留念，以防版主删帖。

还是不保险，我刚才拿毛笔抄了一遍。
怕版主删整个论坛。

deen

2. 澳洲目前的低利率(房贷利率4%以下）至少会持续5年。
而且很有可能在未来20年内澳洲的房贷利率将会维持在5%以下。

superdigua

”2016年澳洲家庭的总资产为： 6万亿住宅资产 + 1万亿商业地产 + 2.03万亿Super + 0.989万亿银行存款 + 1.6万亿股票市值 = 11.6万亿澳元

2016年澳洲家庭的 总负债 / 总资产  =  2万亿/11.6万亿 = 18%， 比例太TMD 低了“

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这两句有点不同看法。

负债，银行存款和SUPER是”实“的，房产和股票价值是”虚“的。所以这个18%不靠谱。更何况，SUPER中很大一部分被直接用于房产投资。

我觉得应该用房价和家庭可支配收入的比值来评估风险更可靠。

liu88

superdigua 发表于 2016-9-29 21:42
”2016年澳洲家庭的总资产为： 6万亿住宅资产 + 1万亿商业地产 + 2.03万亿Super + 0.989万亿银行存款 + 1.6 ...

澳洲股票的价格是低估的。2030年澳洲的super将达到4万亿澳元以上，甚至可以达到5万亿澳元

Super的最佳出路是股票市场，其次是房产投资

xxxnnn

这么多理由啊，能否解释一下Perth为啥房价跌了？

nzman

xxxnnn 发表于 2016-9-29 23:56
这么多理由啊，能否解释一下Perth为啥房价跌了？

那是假新闻，中介们给的最新消息是Perth房价马上就要报复性上涨了。

dingyipu

马到成功 发表于 2016-9-29 20:10
长安雪梨出品，品质保证啊，不过，我还是拍照一下吧，以防精品文章又看不了

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长安雪梨吗？听君一席话，胜读十年书。

zhangtingban

hygieia

谢谢分享

g2811

雅圆先生

这些数据要是真实的话，那么未来的投资空间还很大。。。

accordeuro

对比北上广深，悉尼还是太便宜了

clark_2

涨吧 快一点