有没有人计算过，小投资房用interest only来付款并不划算的

flyspirit

你说的长期是多久？5年并不算长期。

休

投资房无论大小,用interest only，加offset account,从税务上得到最大优惠,资金上最灵活运用,达到最大利益化.

北风

投资房只还利息只有一个作用就是使得你要还它本金的钱可以去还你自住房的本金，或者做别的投资，而又不会减少你退税的收益

你投资房还本金的部分是不能计算退税的

原帖由 distantmusic 于 12/11/2008 15:32 发表
A revised calculation

假设我现在买一个房子35万，首付7万，贷款28万。
按照现在的利率principle+interst每周还$433，如果interest only则还$381

假设：5年之后房子的capital value变成了45万
1，本利一起还 ...

小双

PV=payment * [1-(1+r)^(-n)] / r

PV = total principal
payment = periodical payment
r = interest rate, if monthly payment, divide yearly rate by 12
n = number of periods, if monthly payment, multiply number of years by 12

distantmusic

原帖由 北风 于 2008-11-13 09:44 发表
投资房只还利息只有一个作用就是使得你要还它本金的钱可以去还你自住房的本金，或者做别的投资，而又不会减少你退税的收益

你投资房还本金的部分是不能计算退税的

在后面一组计算中，我已经把本金部分除去了，只计算了利息部分的退税

distantmusic

原帖由 休 于 2008-11-13 09:11 发表
投资房无论大小,用interest only，加offset account,从税务上得到最大优惠,资金上最灵活运用,达到最大利益化.

我认为这么说是在不考虑你的这套用I only买的这个投资房本身的获利而言的。你说的没错，税务可以最大优惠，省出来的资金可以灵活运用，但是利益却不见得是最大化的。正像前面筒子说的，如果这套房子你考虑5-10年就卖掉的话，I only省出来的钱比你反之还掉的本金要少，所以当卖房子的时候，其实你out of pocket的钱更多，收益反而减少了

tonyju626

为什么要还投资房本金那?有这个钱当然还自住房拉,投资房一直保持NG最大化

tonyju626

哪怕10年里本金只还了5W.NG的差别也会有5W*(0.068 OR LESS)*(0.3-0.4)

差别太大了

清风不写字01

我觉得这个问题不用那么复杂的计算，也无关贷款额的多少。可以这么考虑，本质上讲，采用IO方式，每月少还的本金其实相当于以当时利率向银行的借款，所以有如下几种情况
1.如果这笔钱你能有其他投资方式带来高于银行房贷利率的收益，比如投资股票，或供另一套房子所带来的房产增值收益等等，当然应该选择IO方式。
2.如果没有其他能高于银行房贷利率收益的投资项目，使用offset账户，IO和I+P没有差别，都是一样的。
3.省出来的本金存银行，没有使用offset，因为存款利率低于房贷利率，显然不划算。
另外考虑到抵税的因素，虽然IO方式所支付的利息要比IP方式的高，但多出来的部分并不是全部由自己负担了，而是根据你自己的边际税率，由政府负担一部分。
我觉得应该这么算：（应还本金额 × 其他投资方式收益率）- （应还本金额 × 房贷利率）+（应还本金额 × 房贷利率×边际税率）（应还本金额 × 房贷利率×边际税率）为政府为你分担的利息。

然后可以简化为：IO方式收益 = 应还本金额 ×（其他投资方式收益率 - 房贷利率 + （ 房贷利率×边际税率））

当然这个收益就可能为正也可能为负了。因为本质上就是你借银行的钱，就看你如何使用了。所以应该没有固定的那一个肯定比另一个好的结论。

[ 本帖最后由 清风不写字01 于 2008-11-14 12:01 编辑 ]

winsion

顶楼上牛人！！

distantmusic

恩，清风说的很对，我完全赞同

wdmznzd

原帖由 清风不写字01 于 2008-11-14 11:35 发表
我觉得这个问题不用那么复杂的计算，也无关贷款额的多少。可以这么考虑，本质上讲，采用IO方式，每月少还的本金其实相当于以当时利率向银行的借款，所以有如下几种情况
1.如果这笔钱你能有其他投资方式带来高于银行 ...

这里其他方式投资收益率你如何提前计算啊？这根本就是不知道的啊

清风不写字01

所以就像我说的：这个收益就可能为正也可能为负了。因为本质上就是你借银行的钱，就看你如何使用了。所以应该没有固定的那一个肯定比另一个好的结论。
本来你不还本金的目的就是要自己拿这些钱来取得比还本金更多的回报，如果你有固定回报的方式，比如国债，企业债券，那这个其他投资收益就是事先知道的。其实存银行存款也算是一种相当固定回报的投资，如果存贷利差够小，边际税率够高，那么 （存款利率 - 房贷利率 + （ 房贷利率×边际税率）） 就会大于 0，这种情况选择不还本金更划算。我个人猜测这个也许就是澳洲很多投资房选择IO的原因。

但是如果拿来买股票和房产，就要看自己的水平了，比如很多人拿这些钱来供另一套投资房，当房价持续上涨时，由于杠杆效应，一般情况下投资回报可以超过房贷利率，但是当房价下跌时，损失也会被放大。
因为投资房产本身就是一种投资，选哪种贷款方式就好比选股票一样，都是要自己通过对风险和收益的评估来选择的。

[ 本帖最后由 清风不写字01 于 2008-11-15 12:02 编辑 ]

adacz2007

看完之后我的想法是，楼主到底还不还本金已经不重要，因为有了offset这个功能
负担的房子无非就是两部分，principle和interest，前者是固定的，我们不考虑他，利息才是我们考虑的大头
如果手头有宽松的钱，完全可以存进offset账户，这样能起到少还利息的作用，这点和还本金是一样的，你存的越多利息压力就越小，这不是和还本金一样的效果嘛
唯一的区别就是，还本金的钱还了就取不出来，而offset里的钱有急用还能取，顶多当月多交一点利息罢了

不知道我的想法对不对，希望有经验的人给我一点意见:)

adacz2007

有没有高人指点下呀

vicky0105

还有，从2000年到现在，房价好像没有象IO的假设那样每十年价值翻翻，如果这个假设没有了，是不是就没有投资的意义了？

distantmusic

原帖由 adacz2007 于 2009-3-14 22:46 发表
看完之后我的想法是，楼主到底还不还本金已经不重要，因为有了offset这个功能
负担的房子无非就是两部分，principle和interest，前者是固定的，我们不考虑他，利息才是我们考虑的大头
如果手头有宽松的钱，完全可以 ...

interest only所付的interest+本金 > 本利一起还的interest + 本金

ancient_fan

原帖由 distantmusic 于 2009-4-11 13:29 发表

interest only所付的interest+本金 > 本利一起还的interest + 本金

前提是没有offset, 否则是完全一样的

flyspirit

原帖由 distantmusic 于 2009-4-11 13:29 发表

interest only所付的interest+本金 > 本利一起还的interest + 本金

如果选的贷款产品一样，这两种还法是完全一样的。

除非选贷款产品时选不要offset的贷款产品，这样interest rate可以低些，但一点灵活性都没了，更不适合用于投资房。