【转发】“澳洲房价或暴跌50%”的预测到底错在哪里？

icac

美国对冲基金的Jonathan Tepper显然昏了头。他预测澳洲房价将像金融危机初期的美国一样遭遇崩盘，悉尼部分地区房价甚至将暴跌超过50%。但他最失误的一点，就是把澳洲银行与悉尼错误地等同于华尔街与美国。



预测悉尼房价将遭遇30%-50%巨幅暴跌的Tepper正在做同样的事情，但是他的预测在一开头就出现了问题。为了进行预测，Tepper与自己的同事特意扮演了一对同志情侣，并在地产市场并不火热的Blacktown等区咨询购房。单这一点就说明Tepper并没有做足功课，因为同志情侣们明显会在Newtown买房。



言归正传，Tepper没有意识到的是，澳洲政府并不像2007年的美国一样毫无头绪，并且对地产市场的可能风险没有一丝防备。早在14年前，澳洲储蓄银行就拉响警报，并开始对高风险的借贷行为进行约束。于是，政府在2015年重新计算了借贷标准以预防投机行为，将标准大大提高。



借贷标准



上图展现的是价值达到房价的80%以及90%的贷款比例。极高的贷款/房价比对购房者及银行都十分危险。但在澳洲，仅有6%的购房者的贷款数额达到房价的90%。



这一数目远远低于2007年美国同期水平。另外在澳洲，银行是贷款的最终所有者，因此他们必定会对贷款的实际情况进行更彻底的核查。

图表显示，澳洲确实有大量投资者申请了只付利息的住房贷款。因为这种贷款偿还时间可能长于普通贷款，澳洲储蓄银行也承认仅付息的房贷确实具有一定风险。

但在实际调查之后，RBA发现仅付利息的房贷实际上并没有设想中的那么危险：这种贷款的申请人多为高收入者，而且申请人的平均还款速度还快于普通的贷款。

供需水平



Tepper还认为悉尼西区有严重的供过于求的情况出现，房价有可能暴跌40%并导致银行体系的崩溃。他还表示当地大量的空置公寓仿佛就像地产体系崩溃时的美国城市。



根据RBA的分析，事实要让人安心得多。中介买房所花的时间以及房产最终成交价都处于较安全的水平，稳定性远超过全球金融危机时期。

还贷能力



金融危机时期的美国与如今的澳洲最大的区别，在于澳洲的购房者们有能力偿还贷款。2007年之前，大量的无息贷款产品出现在市场上用来吸引人们申请贷款，但是2007年利息突然的上升以及这些无息贷款产品的突然失效带来了灾难性的后果。但在澳洲，这种高风险的无息贷款产品并不存在。

澳洲民众用来偿还贷款的收入比，能最好衡量他们的还贷能力。上图显示比起2008年，澳洲民众用来还贷的收入比例下降了2/3。

经济水平

如果利率突然上升，地产市场确实有可能遭遇进一步波动。但目前利率并无任何上升的可能，澳洲储蓄银行也表示将把利率维持在地位，市场也自然充满了乐观的情绪。

另外，悉尼的另一特征是极其强劲的经济。抛开繁荣的悉尼中环区域，悉尼外环的失业率也仅是金融危机时期的一半。

澳洲房价确实在近期趋向稳定，但2007年美国遭遇的地产泡沫距离澳洲或许还有几个光年的距离。

xiaobaoluo

可能吗？

悉尼屌丝

腰斩还是可能的

hotelscombined

悉尼屌丝 发表于 2016-2-27 15:26
腰斩还是可能的

远远不够，必须脚踝斩，必须白送还倒找

Baby98

这文的意思是当年东京没有成功的事。我们悉尼马上就要成功了。把悉尼卖了买下整个米国

态度最重要

Baby98 发表于 2016-2-27 15:35
这文的意思是当年东京没有成功的事。我们悉尼马上就要成功了。把悉尼卖了买下整个米国 ...

北京已经做到了

Baby98

态度最重要 发表于 2016-2-27 15:37
北京已经做到了

我们中国人是什么都能做到。

rajtax

Baby98 发表于 2016-2-27 15:43
我们中国人是什么都能做到。

预计将来，

北京，上海，深圳任何一个城市都能买下美国

datou1981

跟着大妈走...想不被套都难

Baby98

我们中国人能定胜天的年代又到了

一定要mark

以前我们老是抱怨。铁矿砂我们没有话语权。现在直接升级到房价有话语权了

Baby98

话语权不够。我们要当米国人民的地主当全世界人民的地主

Foreveryoung

砖家太多，大多不准。

一条大鱼

第一，人家是搞hedge fund的，不知道建了多少针对澳洲银行的空头。这新闻一播，管它房价跌不跌，银行股价是下去了，这样人家就赚了一把。

第二，他们走访了20个Broker，对澳洲放贷的严谨性有了第一手资料。Broker对风险的把握水平真不高。

第三，澳洲市场的几种情绪让我感觉就像泡沫。首先众多经济学家说，我们被“泡沫”20年了，没啥了不起。其次很多人认为GFC后房价反弹，证明房价即使有短暂下跌，长期依然看涨。综合到一起，就是非常乐观。

第四，与全球其他国家相比，澳洲房价各项数据都显示是带泡沫无疑，但是泡沫没破灭之前，都不叫泡沫，叫牛市。各位看官，自己把握风险，不要拿最后一棒就好。