关于房地产市场的固定成本， 欢迎进来批判和探讨。不针对偏远地区。

liu88

momohan 发表于 2016-2-25 12:17
很正常么， 主要文章在土地收购成本， 举例一个大的SITE收10个HOUSE才可以建造， 每个卖房的屋主都需要额 ...

地的成本10万
层高7米
如果你的32万建筑成本属实，那42万还有利润吗?

momohan

jhsun3 发表于 2016-2-25 10:44
lz是不是被别人宰的晕头转向了？你这基本的造房子价格，让我才花了３５万造了两层house的人，是不是该去 ...

标准房屋材料用密集采购， 不论什么户型， 通过几种标准化摊平设计费用， 和材料费用，标准化这和中国通过密集制造摊开成本一个道理， 这挺好的， 但是这基本应用在在HOUSE AND LAND PACKAGE里面的么？ 利润分摊在土地里面， 因为其实你土地成本原本可能一万圆都不到， 而政府一旦改变， 不是都拿出来20,30万地价卖么，羊毛还是出在羊身上， 造房成本让土地利润均摊，你这看起来赚的25万的是这个钱。 你买个已经有旧房屋的， 土地非预先按照这些开发商房屋设计预先分好的，然后推倒设计，然后你再让他过来估下造价，我先暂时不说这价格是不是包含应用电器等等。

momohan

liu88 发表于 2016-2-25 12:24
地的成本10万
层高7米
如果你的32万建筑成本属实，那42万还有利润吗?

你说的是42万起？ 对不？ 你看看高层的两房多少钱呢， 这个是他的利润？ 而地的成本你如何能估算出10万而不是5万呢？

momohan

liu88 发表于 2016-2-25 12:24
地的成本10万
层高7米
如果你的32万建筑成本属实，那42万还有利润吗?

32万是带地下车库的，适用于高层， 如果没有底下车库， 成本低于这个。

momohan

liu88 发表于 2016-2-25 12:21
这个楼层是22层的，建筑成本32万?

有20%的年回报，你确定?

如果利润和土地持平， 那么3年也就100% 平均一年33%. 但是不要忘记设计费， DA council 费用， 销售固定比例的佣金， 最可怕的是10%的GST。 你算算一年能有20%么？

这项目也就做做口碑， 没赚钱。

liu88

momohan 发表于 2016-2-25 12:34
你说的是42万起？ 对不？ 你看看高层的两房多少钱呢， 这个是他的利润？ 而地的成本你如何能估算出10万而 ...

42-48万。
10万地价是已经发生的事实，不是估算。
7层公寓不做basement parking, 你举一个例子?

蛇蝎

liu88 发表于 2016-2-25 11:02
请楼主分析一下保利公寓的成本水平和利润空间

1. 地价 22万/lot

momohan

liu88 发表于 2016-2-25 12:40
42-48万。
10万地价是已经发生的事实，不是估算。
7层公寓不做basement parking, 你举一个例子? ...

好的， 土地多大? 我给你举例。干脆个我个连接把

jhsun3

momohan 发表于 2016-2-25 12:30
标准房屋材料用密集采购， 不论什么户型， 通过几种标准化摊平设计费用， 和材料费用，标准化这和中国通 ...

不是house＆land package。。。自己买的地，再自己去找建造商造的房子。。。所以你说的不成立。

liu88

蛇蝎 发表于 2016-2-25 12:41
成本71.5万， 必须卖到85万以上项目才能做下去。

如何算出71.5万的成本?

momohan

jhsun3 发表于 2016-2-25 12:43
不是house＆land package。。。自己买的地，再自己去找建造商造的房子。。。所以你说的不成立。 ...

好的， 那恭喜你， 我算错了。 试问你是不是只可以在几个建造商中做出选择呢？

蛇蝎

liu88 发表于 2016-2-25 12:43
如何算出71.5万的成本?

蛇蝎

liu88 发表于 2016-2-25 12:43
如何算出71.5万的成本?

还没算DA费用，如果是生地的话
给点分吧

momohan

liu88 发表于 2016-2-25 12:40
42-48万。
10万地价是已经发生的事实，不是估算。
7层公寓不做basement parking, 你举一个例子? ...

如果事实和你描述一样， 那么我真的不愿意再看到一个开发商项目到一半然后倒闭。

liu88

蛇蝎 发表于 2016-2-25 12:48
还没算DA费用，如果是生地的话
给点分吧

是生地。
建筑成本你算多少

蛇蝎

liu88 发表于 2016-2-25 12:55
是生地。
建筑成本你算多少

你给的32

liu88

momohan 发表于 2016-2-25 12:54
如果事实和你描述一样， 那么我真的不愿意再看到一个开发商项目到一半然后倒闭。 ...

有利润。只是说你的建筑成本说法有问题，了解的东西不深入

liu88

蛇蝎 发表于 2016-2-25 12:56
你给的32

32万是楼主说的。我不认同

liu88

momohan 发表于 2016-2-25 12:54
如果事实和你描述一样， 那么我真的不愿意再看到一个开发商项目到一半然后倒闭。 ...

我从来只讲事实，也是一个小开发商。
墨尔本的项目会做下去，不会倒闭

蛇蝎

liu88 发表于 2016-2-25 12:59
32万是楼主说的。我不认同

27楼

ermaodim

建房成本只有在供需平衡的时候也就是价格理性的时候才会表现在房价里，在房市过热和过冷时候不是房价的主导因素。

momohan

liu88 发表于 2016-2-25 13:02
我从来只讲事实，也是一个小开发商。
墨尔本的项目会做下去，不会倒闭

其实不光你不认同， 很多的开发商也不认同， 谁希望成本能这么高啊， 而且BUILDER为了得到合同争先报低价。 小于30万， 完全可能， 但是售后成本就大的太多了。 是希望之前发现成本构成问题倒闭， 还是做下去后质量问题出来了再倒闭， 还是要持续做下去就看每个开发商的看法了。100块钱的东西想60块钱买到的人太多太多了。

meriton卖的比谁都贵， 通过政府关系拿到便宜的地是一个原因， 他的质量不好， 但是在保证不出大问题上， 质量的妥协也是利润， 再加上较高的价格。 这是人家能做这么多年的原因， MIRVAC比他们贵， 贵在建材上。 质量更好。

现在连MERITON老头都把生意卖中国人了， 可见别的小开发商日子过的有多惨。

liu88

momohan 发表于 2016-2-25 13:15
其实不光你不认同， 很多的开发商也不认同， 谁希望成本能这么高啊， 而且BUILDER为了得到合同争先报低价 ...

建筑成本只会越来越高，在悉尼至少会持续到2023年
正如51楼说的，建房成本只有在供需平衡的时候也就是价格理性的时候才会表现在房价里，在房市过热和过冷时候不是房价的主导因素。

另meriton卖生意的谣言不要传播。
Meriton和政府关系比较好的谣言也不要去传播，反例有一下：
1. 10年前Meriton被迫去黄金海岸发展，就是因为和政府关系不好。就像James Packer被迫离开悉尼去墨尔本开crown casino
2. 去年M公司在Macquarie买了一块地1.9个亿的合同被取消，然后卖给中国开发商，也是因为政府关系没处理好
3. M公司在Chatswood 5000万拿别的公司2500万买的地，就是因为这块地拿到了DA

momohan

liu88 发表于 2016-2-25 13:20
建筑成本只会越来越高，在悉尼至少会持续到2023年

谢谢， 其实我就是想空军来说说如果市场还有对新房的需求的前提下， 房价的泡沫究竟在哪里？ 价格可以跌倒什么幅度？

大成

jhsun3 发表于 2016-2-25 10:44
lz是不是被别人宰的晕头转向了？你这基本的造房子价格，让我才花了３５万造了两层house的人，是不是该去 ...

你这是墨尔本的价格，不能与悉尼比的，悉尼市郊20公里地价都破百万，好意思建一个35万的简易房吗