美元升息，澳洲跟班，现在是不是该固定利息了

ala

mercer80 发表于 2015-12-19 08:12
谢谢,要去了解一下,最近投资房要转贷，问个broker，Westpac 的要4.55 interest only ，fix 4.54，一共1.3 ...

BOQ = Bank of Queensland

aulin

mercer80 发表于 2015-12-19 08:12
谢谢,要去了解一下,最近投资房要转贷，问个broker，Westpac 的要4.55 interest only ，fix 4.54，一共1.3 ...

都可以。你可以直接找boq申请，也可以找broker。一般都得2个月以上才能最后settle,就是慢。ongoing费用的话，1个月10块钱，没有其他费用了，比大银行的package年费便宜点。

飞儿

mmmggg 发表于 2015-12-19 08:28
几年的固定?

两年。

passpass712

peterorz90 发表于 2015-12-19 01:25
固定可以top up

5年固定利率不会比浮动利率低，好事不会都摊上，所以要固定一部分对冲，和投资一样，买 ...

如果五年之内不会卖
您推荐固定五年吗。

mangoball

现在应该是时候了，明年加息的可能很大，不大会再降了

peterorz90

mercer80 发表于 2015-12-19 08:12
谢谢,要去了解一下,最近投资房要转贷，问个broker，Westpac 的要4.55 interest only ，fix 4.54，一共1.3 ...

你如果固定，做成自住房固定，之后再改投资利率不变。

如果浮动要么全部做成自住房，要么之后改。wbc是每套房都1250，不要做投资房固定，增加银行的投资房贷款比例，你利息还高，利人利己。

转贷也别考虑BOQ，除非你房子几年内不打算top up。

peterorz90

passpass712 发表于 2015-12-19 10:55
如果五年之内不会卖
您推荐固定五年吗。

这要看你有多少套房子，你的现金流，还款压力来决定。

两套房或者以上的我觉得3年或者5年都是可以考虑的。

一套或者两套，长期持有、或者自住不打算挪窝的也可以3or5年fix，或者fix一部分。

eaglestaff

peterorz90 发表于 2015-12-19 14:14
你如果固定，做成自住房固定，之后再改投资利率不变。

如果浮动要么全部做成自住房，要么之后改。wbc是 ...

转贷为什么不能考虑BOQ？

mercer80

peterorz90 发表于 2015-12-19 14:14
你如果固定，做成自住房固定，之后再改投资利率不变。

如果浮动要么全部做成自住房，要么之后改。wbc是 ...

谢谢，只剩6分都加了。
这次想转贷，主要是WBC的估价公司 做的估价我认为以把今后几年的top up 在这次转贷中都能拿出来了，大概有30多万，两套投资公寓。
借贴问一下，
1. 明明是投资房，去混自主房的利息，银行没有问题？怎么搞定银行？还有个问题是没租金做1.35m的自主估计我一个人也贷不下来啊。
2. 那位朋友说的BoQ 固定真的只有3.94吗？按你的思路，应该BOQ混个固定3.94 一个房子，另外一个房子混浮动，拿自主利率+iinterst only,先把top up 的钱做offset?
3."不要做投资房固定，增加银行的投资房贷款比例，你利息还高，利人利己” 有点不理解这句话。尤其利息还高，利人利己？？
谢谢

liangpi1234

peterorz90 发表于 2015-12-19 14:16
这要看你有多少套房子，你的现金流，还款压力来决定。

两套房或者以上的我觉得3年或者5年都是可以考虑的 ...

什么是top up啊？

mercer80

liangpi1234 发表于 2015-12-19 15:25
什么是top up啊？

你买进50万，贷40万，80%。
2年后，房子升到70万了，银行估价也认为有这个价，银行会以70万的卖价再给你贷次款
70万，贷56万 80%。

那56万-40万=16万 就是top up 出来的钱。
也就是传说中的equity.

有的人决定那出来派用场，有的人放着不动，也有很多人更本没明白还有这回事。（因为中国这么操作的不多）

liangpi1234

mercer80 发表于 2015-12-19 15:32
你买进50万，贷40万，80%。
2年后，房子升到70万了，银行估价也认为有这个价，银行会以70万的卖价再给你 ...

这钱能cash out 吗？

mercer80

我例子里的16万是铁打铁的钱放你银行账户里的。再说没top up ,除非利率非常差，否则转贷个头啊
都银靴了，不该这水平吧

peterorz90

mercer80 发表于 2015-12-19 15:22
谢谢，只剩6分都加了。
这次想转贷，主要是WBC的估价公司 做的估价我认为以把今后几年的top up 在这次转 ...

1. wbc你可以按照投资房转，拿到的折扣与自住一样，转完改自住再fix，或者浮动。
2. BOQ估价不好，top up也麻烦，真的要去先在原银行top up好了再转去固定，把钱拿去其它账号offset。 转一个你觉得未来今年不会动的房子。也不知道你是citizen还是pr，房子是在哪个区，是否apartment，citizen apartment的话wbc系统估价会比其它银行高不少，高10万以上也有可能，拿出的钱又多了。
3. 银行投资房增长比例不能超过10%，银行接的自住房贷款越多，他们能贷的投资房也就越多，所以自住房给的利率低。 你转自住一方面你的利率低了，一方面银行自住房比例大了，投资房贷款又能多做了。。
4.100%预测未来走势不可能，所以贷款额多的话就要考虑是否固定和浮动都做一部分来对冲未来银行利息的变动。

peterorz90

liangpi1234 发表于 2015-12-19 15:34
这钱能cash out 吗？

top up和cash out一个意思，他说的对，转贷要能拿出增值部分增加现金流。

liangpi1234

peterorz90 发表于 2015-12-19 19:08
1. wbc你可以按照投资房转，拿到的折扣与自住一样，转完改自住再fix，或者浮动。
2. BOQ估价不好，top up ...

Citizen 可以有更好的利率吗？

peterorz90

liangpi1234 发表于 2015-12-19 21:20
Citizen 可以有更好的利率吗？

并不会。。只是在有些贷款政策方面会比较好，属于一些special policy，然也不是所有人知道。

y47253

3.9的利息真的是很低啊