来自小白的问题：投资房贷款信用额度从哪里来？

jacey

非常想效仿周围朋友解决自住后买投资房。房贷也多换了不少， 凑齐一套六七十万便宜小Unit的首付没问题了。 房子也升值了一些，refinance应该能多借出来10万上下。 可是，我在自住房用尽了我的信用额度。 要买投资房这么搞定贷款的事情啊？

znby

帮顶，不过新买的投资房，会有房租收入，信用额度也会相应增加的吧

jacey

znby 发表于 2015-5-22 13:51
帮顶，不过新买的投资房，会有房租收入，信用额度也会相应增加的吧

算是酌情考虑增加信用额度？是不是按照市场估价给一个租金范围， 然后银行更具这个来放贷？现在都那么房子那么贵了，房租都没涨， 银行怎么算？

假设70万的房子，首付14万自己搞定了，另外还能拿出10万。 但是依旧要从银行贷款46万。 房租能让信用额度增加多少？

dream_my

大概是需要一个租房中介评估一下你那个投资房租金大概多少。

kylelly

一般投资房贷款，银行都让中介出个marketing appraisal，能租多少钱，然后你的贷款经理会把你的基本状况输入系统看看你还能贷出来多少。至于银行具体怎么算不知道了。真想买的话去和银行谈谈就都清楚了啊。

jacey

dream_my 发表于 2015-5-22 16:29
大概是需要一个租房中介评估一下你那个投资房租金大概多少。

那会不会出现房价过高，租金带来的贷款数额不够的情况？

jacey

kylelly 发表于 2015-5-22 16:31
一般投资房贷款，银行都让中介出个marketing appraisal，能租多少钱，然后你的贷款经理会把你的基本状况输 ...

那我不知道能贷多少款，我们怎么知道去找多贵的投资房呢？

dream_my

jacey 发表于 2015-5-22 16:40
那会不会出现房价过高，租金带来的贷款数额不够的情况？

是啊，有可能啊。
所以需要你的还款能力（收入，支出决定），还有租金收入，两者相加至少能够保证每月还上银行的贷款利息。

nobmw89

亲身经验∶
银行估你买投资房贷款能力是会看投资房的未来收入没错，但有很多因素会影响到。
举个例子， 假如我周薪1200 想贷个60万买房 那房每周收入假设是500 总收入是1700 银行批了 可是如果你周薪800 投资房每周收入900（就先当真）总收入是1700 银行有可能不会批 因为在一般情况下 银行是会比较看重你工作的收入 房租是次要

再延申一下 足迹上有讲过正现金流以房养房慢慢建立房产帝国对一般人其实是走不通的 假设你周薪1000 有了首套房的20%首期 买下了房 不知怎的你又有第2，3套房的首付 也买下来了（以投资方式） 可是到第4套呢？首付是有了 手头上的房都是正现金流 这个时候你就会发现这条路走不通 那什麽人才能走的通呢？ 足迹上大部分都行 因为他们周薪都几千起跳 所以这种所谓裙丝投资方式 是适合高周薪的「裙丝」而已

jacey

nobmw89 发表于 2015-5-22 17:09
亲身经验∶
银行估你买投资房贷款能力是会看投资房的未来收入没错，但有很多因素会影响到。
举个例子，  ...

那是先找银行还是先找房呢？找银行的话，我还不知道房租会有多少。找房子的话不知道银行能贷多少。

大牛哥

这个得综合你现有自住房的情况来看

如果你自住房已经还清，那银行就纯粹讨论投资房的问题了，还是那套老程序：评估你的个人收入、还贷能力、投资物业的价值（变现价值）、投资物业的现金流（超保守预期）。。。同时，银行还可能会要求你用已经还清的自住房同时作为抵押品，这样就能贷到更多的钱

如果你自住房还差相当一部分没还清。。。银行就会单纯考虑投资房的情况，而选择忽略你的工资偿付能力，授信额度将大幅度降低。

基本原则是，当风险出现时，银行收回抵押品立即拍卖变现，要能偿付本金为准。而且从谨慎角度出发，银行不会因为现在房地产火热就乐观估计拍卖变现值的。

nobmw89

jacey 发表于 2015-5-22 17:16
那是先找银行还是先找房呢？找银行的话，我还不知道房租会有多少。找房子的话不知道银行能贷多少。 ...

没办法回答你 你可以去银行坦白一切 他们会告诉你你可以看多少价位的房 比如说60万 那你就去看60万 如果看中了一套70万 那就跟中仲要一份估算租金 给银行看 银行看完觉得合理 就搞定了

绮丽儿

我们今年买投资房的时候，银行要求我们出一个自住房租金评估，然后银行经理对我们说找那个卖投资房的中介随便写一个给我们就行了，然后中介就随便写了一个数字搞定。。。

jacey

绮丽儿 发表于 2015-5-22 17:37
我们今年买投资房的时候，银行要求我们出一个自住房租金评估，然后银行经理对我们说找那个卖投资房的中介随 ...

这也行！！！:o

绮丽儿

jacey 发表于 2015-5-22 17:40
这也行！！！

与这个银行经理打交道大约有8-9年了，所以她和我们之间办事效率变得比较高，因为每年都要买房地产的我们是，连我这次坐月子的时候都出门看房子了，当天就签合同了

ALSK

绮丽儿 发表于 2015-5-22 17:43
与这个银行经理打交道大约有8-9年了，所以她和我们之间办事效率变得比较高，因为每年都要买房地产的我们 ...

每年都要买房地产

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大地主哦

绮丽儿

ALSK 发表于 2015-5-22 17:49
每年都要买房地产

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都是很便宜的地，不是大城市也不是什么市中心

一天世界晴~

每个人情况不同 要找个能给你好好规划的broker做 包括对未来的预期安排

kylelly

jacey 发表于 2015-5-22 16:42
那我不知道能贷多少款，我们怎么知道去找多贵的投资房呢？

投资房也不是漫无目的的买吧。大概在什么区，什么房，市场行情，租金。然后你去问银行。能贷出来就买心仪的房子，不行就降低标准继续找喽。

出国吃考拉

简单的说就是你的收入太低, 所以贷不出来了. 没办法.

想知道还能贷多少, 找个Broker算一下就行. 很快的.

402523

find a broker

月牙儿o

算租金收入，总有办法的

jacey

出国吃考拉 发表于 2015-5-22 23:06
简单的说就是你的收入太低, 所以贷不出来了. 没办法.

想知道还能贷多少, 找个Broker算一下就行. 很快的.  ...

比全球90%人口的收入都高的人，居然还被说明收入太低了。。。。。。

人啊！人心不足蛇吞象呢！

出国吃考拉

jacey 发表于 2015-5-25 18:59
比全球90%人口的收入都高的人，居然还被说明收入太低了。。。。。。

人啊！人心不足蛇吞象呢！ ...

高低是相对的. 比尔盖茨也有买不起的东西不是么?

zhengtao

这个属于借款能力的问题。简单的算法就是你年收入的6到7倍。包括租金，工资收入。
当然，每个银行的算法不同，而且个人情况不同，比如有无孩子，结婚还是单身等，等。
你还是找个银行的人帮你算算吧。这个很容易算的。

nmanz

p

anfernees

找个银行的人问问看能贷多少,觉得ok就去看房,觉得不ok就去找broker,broker给的额度肯定比银行要高,然后还是觉得ok就看房,不ok再找别的broker,直到ok或不想买房了为止....

逍遥自在

zhengtao 发表于 2015-5-25 22:46
这个属于借款能力的问题。简单的算法就是你年收入的6到7倍。包括租金，工资收入。
当然，每个银行的算法不 ...

请问这个年收入是毛收入，还是净收入？具体一点，工资是税前还是税后，房租是扣掉中介的管理费前还是后的？谢谢

aimili424

jacey

逍遥自在 发表于 2015-5-26 19:17
请问这个年收入是毛收入，还是净收入？具体一点，工资是税前还是税后，房租是扣掉中介的管理费前还是后的 ...

同问。 工资不都是被算作自住房贷款的信用担保了吗？难道可以在被计算一次？ 自住房每个月还在还钱，那计算时会不会也列入考量因素？如果是， 周围那一大票朋友都是咋办下来贷款的？怎么算都不足以在20年内买第二套啊.