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楼主:jiaqi_518

[其他讨论] 开发商请进-----我和老公仅仅是普通职员，我想开发12个房子，而老公想卖给developer，然后就一致旅游下去。 [复制链接]

sunnyclh1211

金靴族

发表于 2015-4-27 22:05 来自手机 |显示全部楼层

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飞儿发表于 2015-4-25 13:06
与可靠公司合作开发五层高公寓或town house 等等。。。。
具体私信我才好说哈 ...

你跟我想到的一样，楼主出地开发商出资金和经验，利润按比例商量

多喝水，多喝水

liuda

布鞋族

发表于 2015-4-27 22:19 |显示全部楼层

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jiaqi_518 发表于 2015-4-27 22:00
如果我把地抵给银行，然后贷款400万，能自己开发么？

银行之所以给你钱，是因为你的地 1 已经有政府da 2 已经销售楼花出去给买家。

这个时候银行才承认你的价值。

飞儿

水晶靴族

发表于 2015-4-27 22:19 |显示全部楼层

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sunnyclh1211 发表于 2015-4-27 22:05
你跟我想到的一样，楼主出地开发商出资金和经验，利润按比例商量

巴乔同学也如是说哈。。

只是作为打酱油族，我认识人这样合作开的。。。

自由的灵魂，懂得自由的珍贵。

Martin_2F

银靴族

发表于 2015-4-27 22:20 |显示全部楼层

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jiaqi_518 发表于 2015-4-27 22:00
如果我把地抵给银行，然后贷款400万，能自己开发么？

你要做开发贷款，整个流程和普通按揭贷款是不一样的。

你需要先等reznone完成后，把DA批下来，然后预售，你的预售额必须得达到或超过你要贷的贷款总额，银行才有可能放款。

如果你只是个rezone完的土地，没有DA, 更没有预售，银行是没法按开发贷款贷给你的。按普通按揭贷款，土地估值就不会按开发用地的价值来评估的，你的还款能力也会对贷款额产生很大的限制。

就算有DA, 没预售，也很难，银行可能会给你贷土地价值的一部分款项，一般不会超过土地价值的50%，你还要预存1年甚至更多的利息额给银行做定期。贷款的期限也很短，你要在这期限内完成预售，才有可能得到开发阶段的贷款。

Martin_2F

银靴族

发表于 2015-4-27 22:25 |显示全部楼层

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飞儿发表于 2015-4-27 22:03
专家发言，确实不一样

皮毛分析而已，愧不敢当

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飞儿

水晶靴族

发表于 2015-4-27 22:25 |显示全部楼层

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Martin_2F 发表于 2015-4-27 22:20
你要做开发贷款，整个流程和普通按揭贷款是不一样的。

你需要先等reznone完成后，把DA批下来，然后预售 ...

所以我说，如果只是地主，要赚完上中下游的钱，几乎是不可能的。。。

自由的灵魂，懂得自由的珍贵。

jiaqi_518

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禁止发言

发表于 2015-4-28 10:17 |显示全部楼层

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更新，老公还是想弄好DA，然后卖给开发商，这样子就能还了高额贷款，然后不工作，想读他那个梦寐以求的PHD，然后放假的时候周游全球，是中外的想法怎差那么多呢，还是男人和女人的思维方式不同呢，郁闷，大家还是洗洗睡吧。

我问他读了PHD，然后工作么？他说也许吧，也许再读一个PHD。。。。学霸就是学霸，都30+了，又突然想读书了，不理解。。。。

delivercn

铜靴族

发表于 2015-4-28 11:27 |显示全部楼层

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巴乔发表于 2015-4-27 21:57
你楼下真知酌见，另外，你确定楼主的开发案和最优开发案?

楼下方案是常见的，毕竟各人做各事，鬼佬喜欢用contractor，华人追求最大化，都是无可厚非。
接着我的假设，4M地，4M开发费，4M利润，如果LZ按4M找到出资人，还能分一半房，等于那个冤大头利润减半，除非开发商实在活不下去了。
LZ的想法实施肯定不行，主要是成本那块根本没有好的估算。1套house 60W换成4套TH只要160W，但是要分4次造的TH要多少费用？
不然谁不会省点利息慢慢做。

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640

皮靴族

发表于 2015-4-28 12:35 |显示全部楼层

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楼主你要开发我可以合作，我一分钱都不用出。你就把地100%加入合资公司就好了。

整个项目下来利润应该就是3M 左右。周期要24个月包含申请DA。

jiaqi_518

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禁止发言

发表于 2015-4-28 20:55 |显示全部楼层

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DBOY123 发表于 2015-4-26 11:52
堪培拉一大堆地方，r4,可以起3层unit,加地下车库，50多万900平方地都看过，根本没人收。 unit 开发周期长， ...

能举个例子，他们如何破产的么？是哪个环节失误导致破产的。

DBOY123

铜靴族

发表于 2015-4-28 21:01 |显示全部楼层

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jiaqi_518 发表于 2015-4-28 20:55
能举个例子，他们如何破产的么？是哪个环节失误导致破产的。

挖地挖的屎了（有毒，或放射性），要重新换土，土壤沙化，土地不平，地基漏水，有100种原因 go wrong.

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Duma_Gordon

布鞋族

发表于 2015-4-29 13:56 |显示全部楼层

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羡慕

simont

皮靴族

发表于 2015-4-29 14:22 |显示全部楼层

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LZ的老公是西人？

qingqin

银靴族

发表于 2015-4-29 14:34 |显示全部楼层

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tinaking666999 发表于 2015-4-25 12:27
风险不大的话，一栋一栋的建挺好，即使退休也有闲的烦的时候，给自己找个压力不大的事情做做吧。 ...

这样你永远有活干

原来

皮靴族

发表于 2015-4-30 00:39 |显示全部楼层

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1.附近学校，DA会有一定困难
2.预售达到100%银行贷款额度，满足银行各个条款，没经验的话，50%LTC,有经验70%-75%
3.要找个好的PM

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CARHY

皮靴族

发表于 2015-5-2 15:05 |显示全部楼层

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做擅长的事，即时卖了，也可以再做投资

砍不死

铜靴族

发表于 2015-5-2 17:30 |显示全部楼层

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西北好发表于 2015-4-25 13:10
能卖多少钱？300万？
10年前，买100万的房子都是觉得很好，现在好的都要2M， 10年后就是3M。
现在手上的钱 ...

看看前面在留言卖了700万（9000平方的地）！！！！！！！！总有些大言不惭的人。不算家里给的 30岁起家庭收入一年20万纯收入 700万够多少年。还什么不放心，不踏实怕以后不够花（可笑的很）。嗯你是踏实你一年几颗子弹？何况人家700万也不都吃喝玩乐。人家留100万玩玩其他投资理财房产等等都可以，有什么不踏实的。当现今你拥有了500万活动的钱在手里（减去楼主原房价加贷款）你就不会为你以后的生活发愁。投资点低风险相对低回报的自己啥啥不用干就收钱的项目（比如POST OFFICE) 可以了。。。。。。。。。。。。无知者无畏。装B者最累。