Lender mortgage insurance的计算

citimaggie

最近正在考虑贷款的结构安排。
假定我现有两个房子 （A和B)，估价是100万（A) 和50万 （B)，两个房子都是贷到80%， 所以贷款金额是80万（A)和 40万（B）。 两个贷款都在同一个银行。

现在急需5万现金，所以想top up贷款。我有两个选择。

选项一：top up贷款B，从40万加到45万， LVR = 90%。 LMI的计算很简单，根据45万贷款金额和90%的LVR。

选项二： top up贷款B，从40万加到45万，并且用房子A去cross-securitize 贷款B。
这样LVR就降到了（80+45）/（100+50） = 83.33%。
我不太明白在这种情况下LMI是怎么算的，是根据125万总的贷款金额，还只是根据45万（贷款B，被top-up的那个）。

问了我的banker，她是根据125万计算出来的，但是我觉得不太对劲。因为我只是用房子A做额外抵押增加贷款B的金额，所以只有贷款B需要做mortgage insurance。
有没有专业的朋友出来指正一下。多谢。

juliez

如果你说的房子现估价是（100+50）=150万， 150*0.8=120万，你要借125万，怎么算都是80%以下，当然要mortgage insurance.

citimaggie

juliez 发表于 2015-2-24 13:53
如果你说的房子现估价是（100+50）=150万， 150*0.8=120万，你要借125万，怎么算都是80%以下，当然要mortga ...

是的，无论怎么做都是要付mortgage insurance 的。
关键在于付多少的问题。在第二个选项下，根据45万还是125万算差非常多。

juliez

citimaggie 发表于 2015-2-24 14:30
是的，无论怎么做都是要付mortgage insurance 的。
关键在于付多少的问题。在第二个选项下，根据45万还是 ...

我不明白有两种算法吗？
用房子A去cross-securitize，问题是你A都已经用了80%的贷款额度，那里还可能降低了。都cross了，当然两个loan的总额要考虑。