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笑哈哈15

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黑山老妖

贷款30万，10年7%的利息=21万。
算市值70万，增值了32万。去掉70%，9.6万是taxable CGT。持有超过12个月有50%discount。也就是4.8万要交税。看你的税率。如果是夫妻两个人分摊其实每个人多了2.4万的个人收入。按税率算。

增值部分去掉税有没有利息多？剩下11万，减去税率，还有一点点赚。至少账面上没有直接亏损了。
剩下的什么货币贬值就不说了。

李十三

難得糊塗。

clarkzm

卖了可以拿到70-30=40 去掉 杂费15000 到手还有38.5 税就不帮你算了 要看个人情况的
减去付了七年的利息 14w
还有 24.5w
去掉当年投入的 8w本金 还有印花税 10年前你交了多少印花税我不清楚
产出是 16.5w
中间维护费用啥的我也不清楚 你可以算个数出来 再减掉，剩下就是产出了



如果当年8w 放银行的话 10年的6%利息 现在应该是 14.1w 这是不算产出利息要交税的情况 具体交多少税还是看个人情况的
大致是这样

clarkzm

算得比较粗糙 见谅

李十三

賺到7年的租金，滿意嗎？

笑哈哈15

chenyunsun 发表于 2015-2-3 12:48
賺到7年的租金，滿意嗎？

你的两个回复没任何意义，如果是纯为赚分分的，你应该满意了。

Ozquest

2) 如果当初没有买这个房，而是把首付放银行生利息所带来的收益。（我按平均6%银行存款利息算，也不知道对不对）

Initial deposit at 2004         80,000
interest earned 6% p/a for 10 years         48,000
       
Money on hand in 2014 with Interest +Principle         128,000
interest not calcuated compoud, no income tax consider        , + you have to pay rent for 10 years

Ozquest

for 1), we need to know:

A) the Market valuation  before property become investment  in 2011
B) how much was loan balance since 2011

李十三

笑哈哈15 发表于 2015-2-3 11:52
你的两个回复没任何意义，如果是纯为赚分分的，你应该满意了。

你认为没有意义。我认为很有意义。我不仅为分。

hjx1000

黑山老妖 发表于 2015-2-3 11:37
贷款30万，10年7%的利息=21万。
算市值70万，增值了32万。去掉70%，9.6万是taxable CGT。持有超过12个月有5 ...

这算法对，别管自住或出租，小赚11万，但还要扣除中介，印花，维护等等，和10抗烧费大概40000+13000.最后可能和8万10年利息差不了多少。也就60000

cangaru

自己高兴就好

其他都是浮云

hjx1000

cangaru 发表于 2015-2-3 12:27
自己高兴就好

其他都是浮云

这算好的投资房了 ，还有10年只涨一点点，那可就不会算了，那真的该叫投-资-房...

笑哈哈15

黑山老妖 发表于 2015-2-3 12:37
贷款30万，10年7%的利息=21万。
算市值70万，增值了32万。去掉70%，9.6万是taxable CGT。持有超过12个月有5 ...

多谢超级版主！按你的思路再去算算。

笑哈哈15

clarkzm 发表于 2015-2-3 12:43
算得比较粗糙 见谅

不粗糙，比我自己算的细腻多了。级别太低不能加分，见谅。

笑哈哈15

Ozquest 发表于 2015-2-3 13:07
for 1), we need to know:

A) the Market valuation  before property become investment  in 2011

这位同学好像分析的更靠谱啊。我的CGT 应该从2011算起，而不是从10年前算起。不过2011出租的时候没有做个VALUATION, 比较麻烦。

yybb

可以简单的算，买房子贷款30万的利息基本就是你租房的租金，就是说如果你不买房就是给租金，买房就是给利息，之后三年出租了的租金也抵了利息和其他费用，所以也可以忽略不计。

利息收入也是要交税的，还没有50%的discount, 所以税也先忽略。

那么区别是，38万的房子10年涨到70万，基本就是38万的compound 6.5%, 银行利息如果有6%的话，你不买房，10年获利8万的compound 6%,。所以买房完胜

天涯浪客

笑哈哈15 发表于 2015-2-3 17:25
多谢超级版主！按你的思路再去算算。

版主的算法没错，可惜很多分析的同学忽略了一点，也就是版主说的增值32万的70%，这部分钱有20多万吧，因为是自主部分所以不用报税，但是不能不算是利润啊？

天涯浪客

hjx1000 发表于 2015-2-3 12:22
这算法对，别管自住或出租，小赚11万，但还要扣除中介，印花，维护等等，和10抗烧费大概40000+13000.最后 ...

估计你没看懂，还有20多万的增值因为自主而没有报税。

方言

版主算得靠谱，就是漏了一点，最后3年出租，每周500，3年就是7.5万，而这7.5万的大部分都用来顶贷款利息，所以是交不了多少税的

天涯浪客

方言 发表于 2015-3-20 18:21
版主算得靠谱，就是漏了一点，最后3年出租，每周500，3年就是7.5万，而这7.5万的大部分都用来顶贷款利息， ...

他没算漏，是你没弄懂。租金收入是每年报税时候已经算过了，买房的时候怎么可能把前几年的租金算上呢？

天涯浪客

严格来讲，楼主这个房子不算是完全意义的投资房，因为大部分时间都是自住的。

总有刁民诱惑朕

如果卖了那以后想买回来就难了