美国房地产市场复苏在望

Jones

财富杂志的文章指出，虽然现在美国新房起造数字达到17年最低，房价仍然在跌，但是有很多迹象表明美国房地产复苏已经在望。


如果要让房价稳定下来，必须的条件是第一次买房的人比市场上现有的新房要多，也就是说要供不应求。


在2002到2006年间，美国房地产一直很热门，建筑商盖的新屋数量超过了购买房子的人数，市场根本无法消化那么多新房。这就导致了现在市场上有一百多万间房子无人购买，卖方着急出手，这些又导致了房地产泡沫的爆炸。


专门从事房地产研究的公司Metrostudy的Mike Castleman说：“建筑商必须先卖掉存在手中的新房子，房地产才有可能复苏。”


没有销售出去的新房数字一段时间以来一直很高，虽然建筑商减少建造新房，但是销售量也在下降。
不过好消息是现在待售的新房开始减少了，在今年四月，根据美国商业部的数据，美国待售的新房有456,000座，虽然这个数字还是较高，比起一年前已经减少了93,000座。


前面说过房地产复苏最关键的是要有第一次购房的买主。房地产市场是一个连锁反应的市场，当第一次买房的人进入市场的时候不仅会带动新房销售，还会带动二手房的销售；这些销售又会导致卖掉二手房的人再去买更大的房子。所以，当市场上没有足够的新买主的时候，房地产就会死气沉沉。


现在，初次购房的新买主已经重回市场了。因为现在房价终于跌到了大家能够买得起的水平。建筑商一方面在减价，另一方面开始建造小一些的房子，价格比以前便宜很多。比如KB Home卖房的平均价格在今年二月是248,000美元；而在2006年时，这家公司在加州造的房子至少是3800平方英尺，售价$328,000美元，现在他们造的房子差不多是原来的一半大小，销售价格定在220,000美元。


根据统计，现在人们终于可以负担得起房子，买新房的按揭加上地税比租房子更合算。


现在每年起造的独立屋不超过50万座，而如果按照市场需求，新移民人口等计算，美国人对新房的需求量应该在一百万座。


美国建筑商协会的一位经济学家Bernard Markstein预期到明年年底房屋销售将达到70万座，也就是说比新屋起造数字要多25万座。


这就是房地产市场复苏的开始：


第一步，首次购屋的人重回市场，减少市场上待售的新屋数字。


第二步，由于新屋减少，买主会考虑买二手房，而卖掉房子的人又可以趁机买进较大一些的房子。只要他们不是在房价最高点买进的房子，应该都会有利润。现在大房子也降价了不少。


第三步，到明年新屋建造数字就会开始上升，也许比以前缓慢一些，在未来的两年里，建筑商为了卖房竞争会非常激烈。


第四步，市场上的二手房减少，新房市场供不应求。这个过程大约需要三年时间，房价也会逐渐升起来。


但是，如果美国央行将利率大幅度上调的话，很有可能让房地产市场不仅不会复苏，还进一步恶化。如果通货膨胀严重，利率上升到8%，会导致新房和二手房价进一步大跌。