跟流氓的Strata中介打交道，身心俱疲，上来说点经验。换管理公司已经时隔两年多，我回来说说感想 +_+

JuliaTung

当我把文件交给管理的经理时，我在信上写明，我们要求30天内完成文件的交接。并且，我们要求取消一个月后将要进行的 AGM。 因为现在EGM开完，大家已经同意换中介，再来开AGM讨论什么年度财政预算啦、Strata费用设定啦、执行委员会成员是谁啦之类的，根本就没有意义了。我们也不想再跑一趟。

结果呢，这个经理对着我的时候说好好好，应该没问题的。转过头半个小时，给我打电话，说他老板说：他要求看我们开EGM的时候，发给业主的开会通知和业主的地址。

我之前说过，业主的地址是我打电话问出来的，两个出租的没办法联系上，但是通过中介转交了信函。但是其中是有漏洞的。因为有一个业主房子正在挂牌出售中，现在房子没有人住，业主去了外国。在这种情况下，有可能业主的联系地址改变了，不过我把信送到了他家的信箱。如果这个旧中介对照我发信的地址，只要找出一个对不上他们的记录的，就可以攻击我们的会议没有完全按照程序来做，所以会议是无效的。

不过，幸好我没有相信他们所说的话。我征询了新的中介的意见，他说，旧中介这个行为的目的，其实是想要Challange我们这个会议的结果，所以尽一切可能的努力来阻碍我们换掉他们。但是根据Fair Trading (公平贸易委员会)的有关法规，作为业主，我们有自己召开会议的权利，不需要得到中介的批准；我们的会议只要是按照Strata Schemes Management Act 1996 (Strata管理法)召开的即可；我们如何取得业主的联系地址，详细地址是什么，法律没有规定我们必须提交给现在的中介，给他们进行对照；甚至我们通知业主开会的信和里面的会议章程，都没有法律规定我们必须提交。因此，我没有答应他们这个要求。

至此，这个旧的中介公司完全没辙了，乖乖接受了现实。有时在想，他们想那么多方法，费尽心思不让我们换中介；这么多细密的心思，要是用在好好提高服务质量，为我们做事情上面多好！现在这样，就算暂时留住了，又有什么意思？

JuliaTung

总结一下，换中介最基本的流程就是：

1. 业主自己开会，投票决定换中介。这个会议称为EGM. EGM一定要由执行委员会(Executive Committee)的成员发起。

2. 会议开完之后，把会议记录 Minute 整理一下，交给目前的管理公司，这样等于正式授权给新的管理公司介入与旧公司的交涉问题。

3. 大功告成！

是不是很简单？只是因为我们的旧公司耍了种种小手段，消磨我们的耐性，所以我们的"斗争"过程显得十分复杂。

这个中介，不知道把名字写出来合不合适，我没有公布它的名字。真的可以说是超级无良！这个房子我是买给父母住的，现在不到半年。不过跟其他业主这次开会商讨，他们跟我说了过去它的种种劣迹。

1. 每年，房子修水管的钱都要花掉上万！但是水管修了好几次，每次好几千，总是修不好。最后一次，正好圣诞节，两个房子之间的水管又漏了，其中一个业主急了，联系物业管理公司也联系不上(放假)，情急之下自己花钱找水管工来修，打开一看，居然在漏水的地方放着一个小桶！空的小桶放进去，把水管漏出来的水接住了，当然暂时不漏水啦！过一阵子，水桶满了，当然又漏了！真亏他想得出来！然后这个水管工说，这漏水的水管从来没有修过。也就是说，物业公司一直花着我们业主交上去的管理费和 sinking fund, 找相熟的长期勾结的水管工，只拿了钱，从来不做事。

2. 这个业主最终把这个水桶拍了照片，把水管修好。当他过去问物业管理公司要回这部分他自己掏腰包的钱的时候，物业公司就说：这个应该是保险公司去赔的。可是让它去给保险公司索赔，他就推说这跟他们没关系了，反正，让他们做事情的时候就耍赖。我们请了物业管理公司，就是要好好给我们做事的，如果做不好，为什么要花钱买罪受啊？后来这个业主还是自己拿着照片当证据，告到 Fair Trading 那里去，才把钱拿了回来。

3. 今年复活节的时候，下水道堵了，让物业公司找人来通下水道，来一个估价单，又是一万多！业主不同意花这么多钱修理，这件事就一直搁在哪里，住在那旁边的租客受不了，自己花了几百块请个水管工，先把下面通了一下应急，但是没有完全做好。下水道打开了之后就没盖上，一放就放到现在，已经七八个月了。

4. 多年以来一直如此挥霍这些钱，今年开会的议程就提出来，现在钱不够了，银行的账目都呈负数了，所以每家要筹500块钱出来补这个漏洞。到了这个份上，每个人都很生气。

5. 其他平时打交道上面的不愉快就数不胜数了，不能一一道出，不然几页纸都写不完。

不过我想提醒一下对Strata管理的一些误解：

1. 之前说过了，不满意Strata管理完全可以换，如果照程序执行并不困难，只要是执行委员会的一员，就能发动业主会议，只要有30%的会议通过率就能生效，并不需要超过半数的业主同意。

2. 关于管理费用的设定。我们以前的旧物业管理公司一直欺骗我们，说物业管理费一年多少多少，Sinking fund要放多少多少，都是政府法例规定。其实不是的。物业管理公司一般根据过去财政年的花费，预测未来财政年度这栋楼的管理及维护开支。政府建议楼龄越大的，Sinking fund越要多放一点，以用于房子维修。但是这个预算，物业管理公司只是建议数字，至于真正Strata费用要交多少，业主完全可以自己讨论设定，Sinking fund也没有硬性规定必须放多少钱在里面。像我们这个无良的流氓中介，就是一直施压让业主多放钱，然后他们用各种方法把钱胡乱花掉，自己中饱私囊。

3. 最恰当的做法，每年的Strata管理费往上调整一点点，以适应物价上涨的现状。但是调整的幅度不必太大，这样业主能够承受得起。多出来的钱放在Sinking Fund里面，以免万一需要大维修的时候，sinking fund里面钱不够，到时候才去筹Special Levy，许多人要一下子拿出一笔钱出来，往往不乐意。可是，我们以前的管理公司并没有提供这种机会。

不过总算以后再也不必跟它打交道了，可喜可贺！

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-24 15:45 编辑 ]

JuliaTung

好啦，故事到这里就讲完了。谢谢所有加分的朋友，下台一鞠躬了！

mike@lu@mel

lz在墨尔本吗？

BHS

不错, 终于把"瘟神"请走了

idontknow

这手段和华人同盟那帮骗子差不多

snowolivia

想问一下，你们每季度是多少钱啊？

JuliaTung

最后，我还是啰嗦的多说几句：虽然跟Strata不愉快，搞得焦头烂额的，不过这是因为这个Strata管理公司太烂的缘故。如果是好的公司，其实在Strata管理下的物业居住是非常开心的一件事。我现在自己住的房子也是Strata管理的，非常好。管理非常尽心，出现什么问题，第一时间找人修理。这栋楼，我不是body corporation的人，不过一次我提出热水不热，他们马上就找人来检查boiler. 我们车库的门被撞坏了，第二天就换了新的；去年政府资助免费安装隔热层，我就跟Strata反映了，他们马上找了人来安装；我们楼下小区的花园，总是弄得干干净净，从来不会有杂草；垃圾桶每周倒完之后，清洁工会用消毒水一个一个垃圾桶消毒。当然不用说楼道的地毯经常吸尘，隔一段日子就洗地毯。去年，我们跟保险公司关于电梯的纠纷，Strata还在努力交涉中；今年，我们跟保险公司的另一个纠纷，Strata公司帮我们追讨了两年，钱终于追回来了50多万，马上拿去重新铺了地底第二层的车库水泥和水管。Sinking fund多了，每隔几年，楼道的油漆就重新刷一遍；楼层的安全进出电脑卡，每隔几年换新的。程序换好之后，Strata派了一个人，连续两天早上站在大楼出入口处送新的磁卡；每年的AGM，Strata派人到我们大楼楼下开会，非常方便。反正种种服务，都非常到位、贴心，让人觉得住在这里很舒服。

如果Strata是好的话，其实住Strata Title的房子，我个人来说十分满意。对于我们这种上班族，根本就没那个闲情去做园艺、打理房子。每个季度交个管理费，什么都让人家做得好好的，自己不用操一点心，方便省事。其实，如果住独立屋，虽然剩下了这笔管理费，不过房子有什么修修补补，自己弄不好还是得找人，一年算下来维护房子的费用也是不少的(全新的房子不在讨论范围)。不过，喜欢住什么房子，见仁见智咯。我个人怕麻烦，所以喜欢这种的。

这次跟旧中介的争争斗斗，也的确全面系统的长了这方面的知识，觉得还是挺有收获的。

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-24 07:28 编辑 ]

JuliaTung

我在悉尼呀

JuliaTung

我目前自己住的这个，每季费用接近900了，而且没有游泳池，没有健身房。不过因为物业管理做得实在是好，所以给这个费用我没有意见。

我父母的那个，就是最近纠缠换中介的那个，每季费用350，算是非常低廉的。可是Strata公司一直施压涨价，之前一次就说要涨到480，但是业主投票反对。这次换完物业管理公司之后，估计还是需要涨的，但是这是可以自己商量的，原则上每年收回来的钱首先要能cover这栋楼的开支，比如公用的水费电费、换灯泡、普通修理等等，加上物业公司的管理费，总不可能用掉5000，我们只交2000。如果收支平衡，多余的钱放一点在 Sinking Fund 里面以备不时之需是应该的。

MU

我自己本身也是 committee 的，对于楼主的遭遇我想这样的事情很多很多，这里的物业确实是管理不够规范，而且普遍来说都很黑，统称天下乌鸦是一般黑，只是分相对的好跟不好，就你说的他们办事效率快，一有什么事就来修也不一定是件好事，可能有些东西并不完全属于公共地方需要修的，然后费用不但收了贵，而且还动用了大家的钱，这也是时有发生的，到时候 sinking fund 的钱没了，还不是业主自己出？ 就我来看，没看到有什么特别好的物业公司就是了。

nanami666

搂主，这个有具体的条款可以查到吗？谢谢！！

JuliaTung

请问你们Committee里面有没有分主席(Chairman)、秘书(Secretary)、财政(Treasurer)的职位？我们的Committee里面就有。虽然我住的这栋楼，我不是committee成员，不过我认识住在我楼下的老头，知道他是管财务的，所以有什么事我一般都是下去跟他说。

根据老头说的，他任职这个Treasurer，Strata定期就要给他看看账目，当然他要求看的时候也随时可以看。修理东西拿了估价单，也是先给Committee过目，如果觉得太贵，可以不同意，也可以自己找便宜的。我父母的那一间，就是Committee不愿意用原来那个旧中介找的清洁工，所以自己找了一个。

如果担心Sinking Fund里面的钱被无故用掉，建议你时不时查查帐目。我之前不是说过，我们车库的门被撞坏了，很快就换了新的吗？这种事情发生了不是一次两次，每一两个月就撞坏一次，每次换一个卷闸门就是300多。所以最后一次撞坏的时候，老头子就提出，这种卷闸门容易撞坏，而且马达耗电量太大，我们把卷闸门换成电动摇臂两边开的大门，后来拿了估价，订做了大门安装好之后，撞坏车库门的事情再也没有发生过了。

Strata Title的房子要住得开心，找个好的Strata管理公司是第一步，接下来就是多跟他们沟通。没有耐性跟我们业主好好沟通的Strata，就不是负责任的管理公司。这一点，我就非常满意现在用的这一个；我们准备换的新的公司，也是同样的一个。就是这次换Strata的斗争，所有程序上、法例上的细节，我一有疑问就打电话去问(两个星期内打了数十个电话)，他跟我解释得很详细，甚至花时间给我们Committee的成员开了个会，我们现在甚至还不算是这间公司的客户呢！公司员工的态度就可以反映这个公司的素质：你不懂法例，我给你解释得清清楚楚，因为我们有自信，你清楚了，下次不满意我们，你还是可以换掉我们；我们可以留住客人，靠的不是忽悠、流氓手段，靠的是好的服务质量。

如果我们跟Strata的管理公司沟通得好，在管理这栋大楼的所有事务，我们都是有发言权的，Strata公司只是起到辅助、建议的作用。想要住Strata的房子住得开心，就要把整栋房子都当作自己的房子那样爱护、关心，哪里要修、钱要怎么支配，都要上心，也多跟别的业主交流意见，同时询问Strata的意见。其实，一栋楼里面真正关心这栋房子的业主不会超过一半的，其他业主一般也就是大伙决定了什么，他们就跟着走，要交多少钱就交多少，用公家的钱，维护公家的利益，我觉得这是一件挺有意义的事情。

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-24 15:49 编辑 ]

JuliaTung

你是指2楼的Quorum的条款？还是指Strata Schemes Management Act 1996？我记得Fair Trading 有一本叫做 Strata Living 的资料，里面有详细说明。法律条文的规定当然都在这个Strata管理法规1996里面了，在一个legistration的网站上应该可以查到，不过我忘记网址了，请google一下 strata legistration NSW

DMW

是呀，这些公司花那么多时间和心思来阻止业主换掉他们，真的还不如想想怎么提高服务。

铁蛋

写的真好。 学到了很多东西

JuliaTung

谢谢捧场

rainee

dayang

lz能否告知现在的strata？
我是committee member,大家正在考虑换呢。
谢谢

Neuschwanstein

相比之下，我们的strata管理公司好多了。我也愿意住在有物业的房子里，会省心很多！

y12345678

这个应该加精华，不仅仅是精1，精二都应该

gentleboy

买townhouse或者Unit遇到一个不好的物业管理经理或者strata是个很头疼的事情。

去年我们也是才把物业管理经理换了，真是费劲啊。

MU

对啊。。分享一下，现在的strata 是？

idontknow

管房子，卖房子都没什么好人

MU

agree..

JuliaTung

说出来，有没有卖广告之嫌？现在的Strata 名字叫做 Strathfield Strata Management
原来那个差劲的，叫做 VJ Ray. 如果斑竹认为不妥，请告知，我会删掉这些信息。

JuliaTung

原帖由 gentleboy 于 2010-11-24 13:37 发表
买townhouse或者Unit遇到一个不好的物业管理经理或者strata是个很头疼的事情。

去年我们也是才把物业管理经理换了，真是费劲啊。

JuliaTung

原帖由 y12345678 于 2010-11-24 13:19 发表
这个应该加精华，不仅仅是精1，精二都应该

加精能申请吗？ 很不好意思，第一次提出要求，看在我码了这么多字的份上

idontknow

支持加精

kimrqu

支持！在澳洲维权也不是简单事