求问：已有一套贷款自主房，想贷款再买一套投资房，怎么做比较好？

thinkriver

大家好，请问一下这个情况：已有一套贷款自主房，想贷款再买一套投资房
选项1. 单独申请一个投资房贷款，跟原来自住房的贷款分开
选项2. 原来的自住房转贷到另一个银行，转贷的时候把新的投资房也加进去，合并起来，申请一个贷款

请问一下，这两个选项哪个更合理一点？或者还有没有更好的方法？谢谢！

格美

我猜这，取决于你考虑买的房子的价钱，和银行贷款预批。 如果不影响贷款能力，我选第一个。

yshi

我选2

放在一起肯定更好 现有贷款也可以重组一下 把投资部分做到最高 对税务友好  另外总贷款额高 利率会更好  最后 一家银行管理更方便

收入不够贷款额度不够 可能分开比较好做

joestar

能分开做尽量分开，以免今后卖房的时候钱都给银行拿走了

melb2008

我们是3, refinance已有home loan, 顺便多贷一点钱当投资房的首付；一周后settle投资房；两个不同的loan，同一个银行。

逆鳞龍

贷款条件足够应该选择1比较妥帖

a_____a

我的情况和你有点相似, 有套自住房,去年年末刚刚批了投资房的PRE-APPROVAL.

我的BROKER把我自住房转到一家利息更好的银行,同时还拿到4000元的CASH BACK

我准备买的投资房也在这家银行做了,不过是分开做的.

投资房和自住房分开来做,好处就是如果同时做自住房转贷和投资房预批,会影响你的审批速度

第二个好处就是以后做退税时,算投资房利息时,投资房分开来就比较简单了.

希望可以帮到你.

fyysdtc

？？？？？评论区有点让我有点开始怀疑人生
做成一个loan的话，以后你要卖其中一个房怎么办？

Clojure

有十几套房的过来人告诉你，千万不要做成一个loan！！！

做成一个loan叫做cross collateralise，这个的弊端有很多很多，你网上搜一下就知道了。

我建议你单独申请一个贷款，serviceability足够的话，能做成自住最好做成自住（少交利息）。

如果第一套房有equity的话，跟银行申请top up，把equity贷出来之后split成一个新的loan，然后用这个loan里面的钱付你投资房的首付，这样利息可以抵税。投资房贷的比例越多越好，尽量全部从贷款里面出。

小苏苏

我有一套自住，有贷款，OFFSET 全满。但现在没收入或收入低的话，还有机会REFINENCE吗？我想再买一套投资房

freewalker

我建议是：自住房refinance，top up出来一笔钱用来付投资房的20%首付和印花税。注意refinance的时候已有的贷款和top up出来的贷款要分开两个账户。买新房的时候，在同一个银行或者不同银行申请贷款，贷剩下的80%。这样你的投资房就是105%贷款，负扣税最大化。

2WANG

kunyang

a_____a 发表于 2021-1-17 21:01
我的情况和你有点相似, 有套自住房,去年年末刚刚批了投资房的PRE-APPROVAL.

我的BROKER把我自住房转到一家 ...

你好！
能不能地你的broker介绍给我？

kirri

小苏苏 发表于 2021-1-19 11:03
我有一套自住，有贷款，OFFSET 全满。但现在没收入或收入低的话，还有机会REFINENCE吗？我想再买一套投资房 ...

申请贷款时银行只看你现有的贷款，不看offset里的钱。所以没收入或收入很低refinance会很困难。

小苏苏

kirri 发表于 2021-1-19 14:02
申请贷款时银行只看你现有的贷款，不看offset里的钱。所以没收入或收入很低refinance会很困难。 ...

比如我原来贷了200万，现在的收入只能贷50万，在我那200万没还清的前提下是不是就贷不了款了？

zxie8

11楼正解

a_____a

kunyang 发表于 2021-1-19 12:40
你好！
能不能地你的broker介绍给我？

好的,我私信你

kidcx

Clojure 发表于 2021-1-19 07:38
有十几套房的过来人告诉你，千万不要做成一个loan！！！

做成一个loan叫做cross collateralise，这个的弊 ...

请教一下，”投资房贷的比例越多越好“ 如果首付不到20%的话是要交LMI的，是交这笔钱合算还是尽量首付超过20%啊？

seaheaven

a_____a 发表于 2021-1-17 21:01
我的情况和你有点相似, 有套自住房,去年年末刚刚批了投资房的PRE-APPROVAL.

我的BROKER把我自住房转到一家 ...

请介绍broker

a_____a

seaheaven 发表于 2021-1-20 16:41
请介绍broker

好的

thinkriver

a_____a 发表于 2021-1-17 21:01
我的情况和你有点相似, 有套自住房,去年年末刚刚批了投资房的PRE-APPROVAL.

我的BROKER把我自住房转到一家 ...

Broker的联系方式可以私信我吗？谢谢

thinkriver

freewalker 发表于 2021-1-19 11:28
我建议是：自住房refinance，top up出来一笔钱用来付投资房的20%首付和印花税。注意refinance的时候已有的 ...

谢谢回复，请问你是Broker吗？

thinkriver

Clojure 发表于 2021-1-19 08:38
有十几套房的过来人告诉你，千万不要做成一个loan！！！

做成一个loan叫做cross collateralise，这个的弊 ...

谢谢回复。

不过有一点不太明白。既然已经是equity了，为什么还会成为loan？我的理解是，如果是top up的话，equity的部分就变成cash，转到offset account里面了。

buyongba

thinkriver 发表于 2021-1-20 20:13
谢谢回复。

不过有一点不太明白。既然已经是equity了，为什么还会成为loan？我的理解是，如果是top up的 ...

那位网友的意思，大概是这样举个例子：
我有一套自住房价值100万房贷还顺下55万，现在我还想买一套100万的投资房。
那么我就去找银行top up我的自住房，银行允许贷给我自住房的80%做为贷款总额，那么80万减去55万就是25 万，也就是说银行top up给我了25万。 我现在手里多了25万现金和25万贷款，注意这个25万贷款要和你原来的55万贷款分开。
然后我用着这top up出来的25 万用做投资房的首付和印花税，又跟银行借了80万去买了个100万的投资房。
那么我投资房的贷款利息总额是25万+80万即是105万的利息可以用做 negative gearing, 这也就是上面说总利息可以做到105%的算法

thinkriver

buyongba 发表于 2021-1-20 21:52
那位网友的意思，大概是这样举个例子：
我有一套自住房价值100万房贷还顺下55万，现在我还想买一套100万 ...

谢谢回复。

我明白了，就是说把25万现金拿出来，然后把贷款增加的那部分25万做成一个单独的loan。

buyongba

thinkriver 发表于 2021-1-20 22:34
谢谢回复。

“那么80万减去55万就是25 万，也就是说银行top up给我了25万。 我现在手里多了25万现金和2 ...

25 万现金和25万贷款都是银行给你的，银行不能白给你25万现金是这个道理不

thinkriver

buyongba 发表于 2021-1-20 22:35
25 万现金和25万贷款都是银行给你的，银行不能白给你25万现金是这个道理不 ...

嗯，是，刚才又想了一下，因为把25万现金拿出来，再把贷款增加的那25万做成单独的loan。

这样这个单独的loan用去买投资房，所以利息可以抵税。

那如果投资房有租金收入的话，而且可以全部cover利息的话，那基本上也抵不了多少税了吧。

buyongba

thinkriver 发表于 2021-1-20 22:42
嗯，是，刚才又想了一下，因为把25万现金拿出来，再把贷款增加的那25万做成单独的loan。

这样这个单独的 ...

是不过你还有折旧可以抵税

还有什么平时买点卫生纸灯泡割草机，偶尔去报销点车费，都给算进去。

我还有几分才不是光脚啊

thinkriver

buyongba 发表于 2021-1-20 22:46
是不过你还有折旧可以抵税

还有什么平时买点卫生纸灯泡割草机，偶尔去报销点车费，都给算进去。

谢谢，今天的分都给你了。

lzaoset

如果自住房目前是fix动话 是不是就不能top up了？ 另外，top up出来的钱其实就是这些年来还的本金对吗？