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本帖最后由 caesar6668 于 2015-11-26 09:44 编辑
第三部分（一）
人的一生不可能永远一帆风顺，谁还没摊上个烦心事，我始终相信遇到事情面对比逃避好，就算最后失败了那也得到了很多别人得不到的经验和经历。当然很多人会说傻子才摊这混水，自己别受损失管其他人怎么样。我只想说他们也没有错，只是各人想法不同而已。
不感慨了，继续说事。
成为committee这个决定确实把平平淡淡的生活变得无比的忙碌，甚至经常牺牲工作的生活去忙楼里的事情。
成为committee的当天就跟所有成员开了个会, 大家列举了目前要解决的事项然后做了下分配，我们也选出每个人在committee里的不同的role，我和那个中国人都是会计，所以我们是Secretary和treasure，任何1000大洋以下的我们可以自己approve不需要经过其他的committee成员，超过这个数额要整个committee一起讨论和决定。五楼的ABC是Chairman，我跟这个ABC其实在这之前就认识，认识的过程还有段经历，但那是另外一个有趣的故事。Ground floor的夫妇男的是Telstra的Business analysis，他对IT很精通，所以他负责楼里所有electronics的事项，女的是solicitor，所以她是这次法律上我们的内部顾问。而北京姑娘因为家里有小孩所以说如果有事情她一定帮忙其他的都交给我们了。还有很多细节上的分配就不一一说明了。我们订好每个月的周日早上committee聚在一起开会，我们还在Whatsapp上建了一个群，很多事情是在这个群里面讨论和解决的。遇到比较大事情比如要和socilitor讨论的，我们就约一起见面，但值得一提的是，约所有的人见面实在不是一件容易的事情，基本上很多和solicotor和engineer的会议从来没有一次人齐过。后来我们尝试着电话会议，一般都是上班时间中午lunch time的时候大家约好同时打入同一个电话号码然后开始电话会议。这个team当时我就觉得是个很perfect的team，那个时候才真正地了解到为什么大学里强调team work，才真正的理解team work是何等的重要。很多时候关靠一个人的力量是成不了什么事的。几个成员大家都是从事不同的行业，可以给很多不同的意见跟想法。现在回想起来没有他们的帮助这件事也不会这么快和完美的解决。由于大家都是full time工作所以刚开始真的花了很多时间和精力处理楼里的事。现在唯一urgent的事情就是在7年到期之前把一纸律师信交给法院。Solicitor说目前要解决的是:
1. 找出楼到底是哪一天最后建成的。
2. Engineer的report是我们非常重要的证据
3. 要求建筑商提供他们所说的证明我们温度太高的证据
4. 要查查建筑商的公司是否还在继续运行，因为如果已经倒闭了那就做什么都没用了
5. 律师信出来后，需要另一个AGM／EGM上业主再正式通过这个决定才行
关于楼的建成日期，这个可以去strata那里拿全部的资料，或者去council那里查。我请了一天假, 我和solicitor还有Engineer去了strata那拿了所有的资料，当时strata的老板说资料有可能不全。当天我们就去了council，这里要注意council不是随便什么时候你一去就能查资料的，在这之前我已经lodge了一张表格以业主的名义要看楼的资料。浩浩荡荡的四人行一起到了council，在一个小房间里查了三个多小时，资料包罗万象，有开发商什么时候开始向council递交建楼的资料，大楼的设计在建之前改过几次，council当时怎么要求的建筑商等等，当然最重要的，solicitor找到了大楼建成的日期engineer也找到了他想要的设计图，我们寒暄了几句就各自回家了。不久后Engineer的一份N多页的报告就出来了，这里有必要说下水管到底是什么问题了。
楼里水管是热水和冷水通用，形成一种一直循环的系统，大部分现在的apartment是采取这样的技术.这管子的材料是美国最先采用的，后来传到欧洲，大概10年前被引进到了澳洲，这个水管公司到了澳洲之后就在建筑商里大幅度的推广他们的产品，后来我们的engineer和建筑商的engineer都说这个产品在美国和欧洲确实很成功，但问题是不适合澳洲的这种循环系统。澳洲采用的这种热水和冷水循环系统就算是在半夜大家都睡觉不用水的时候也是在不停地循环，循环的时候管子里产生大量的压力,所以时间久了水管的任何地方随时都会被压力所腐蚀从而导致漏水。这种塑料水管其实比铜管材料贵，但好处是比铜管易安装，易拆除。铜管的形状是定死的，直就是直，弯就是弯，但是这种水管在安装和拆除的时候在形状上比铜管有优势很多。所以建筑商喜欢采用这种水管的原因很简单，省钱，省得是Labour costs,
当时我记得我也在google上做了大量的调查，我完全没有这方面的知识和基础所以当时找资料的时候也半懂不懂的，但是在engineer写出report之前我把我找到的资料email给他们，跟他们讨论，心里觉得如果能帮到一点也好，只要不要帮倒忙烦到他们就行。
还有一个很重要的导致漏水的原因是当时设计管道分布的时候，Valve设计的不够多也不够科学，Engineer说valve的数量和所在的位置不是针对这种水管所能应用的，应该是应用于针对铜管的设计。这方面其实我到现在也不是很懂，不过这也是建筑商的问题。所以我们engineer在对这种水管做完测试之后的结果是在澳洲这水管不合适用于冷水和热水一起用，如果只用于冷水的话那应该没问题。
这里值得一提的是(我在第四部分也会提到)，我在后来跟建筑商的engineer,production manager和他们的plumber都有一点接触，包括我们自己的engineer也这么说，这种水管已经在澳洲的市面上不是一年两年的事了，很多建筑商大的也好小的也好，都或多或少的采用了同类型的水管，所以他们说整个澳洲已经有成百上千个较新的apartments都在用这种水管，写到这里可以提到我写这个故事的最主要的目地了，那就是给将来买apartment的各位提个醒，不管是新房还是二手房，不凡看看水管是什么材料做的，我想说的是塑料水管已经是一种未来的趋势，并不是所有的塑料水管都有问题，我当时查资料的时候看过国内用的就是PVC管，大部分的PVC管的寿命还是很久的，只要设计和铺管的时候建筑商能把好关，再加上运用管理得当还是没有问题的。就是建议大家一定要注意这个问题，买楼花看样品房的时候sales都会给你一份室内包含的明细list，比如洗碗机什么牌子之类的，那些东西对我看来一点都不重要，这些东西都是几百块钱类似Harvey norman，binglee买来可以后来更换的，所以我建议一定要问问sales拿一份室外building的明细list，一般大的开发商和建筑商是有的。现在apartment不像以前的unit是双砖结构，也就是里外都是砖.现在的apartment基本全是外墙是concrete里面是gyprock结构，水管都是在gyprock里面包着，gyprock只是石膏板所以好拆，试想想如果出了这种水管漏水问题碰到双砖的结构那每次来修水管不止plumber要来，连builder也要来,先把墙给砸了再说，想想都觉得恐怖。说句老实话，如果不是经过漏水这事，我也没有机会看到这楼的gyprock, 这楼还算是有业界良心的，我以前是跟过builder一年半做过专门铺gyprock墙的labour，我觉得这楼用的gyprock的材料和厚度比现在大部分的全新apartment好的太多了。我去过很多刚建好不久的新的apartment（我会在第四部分说到为什么我有机会进很多全新的apartment），用手敲敲墙很容易就知道用料和厚度，真心觉得现在的开发商和建筑商为了省钱下了很多功夫啊。
所以我提到过，去猜我说的是哪个建筑商和哪个楼没有意义，因为知道怎么避免或有人在经历同样的事情知道怎么解决这才是关键的。我的楼已经解决了所以并不是害怕而去保密，反而我觉得如果看房买房时看到这样的已经解决过的楼更应该加分（个人意见，喷我我也不介意）。
上面有人留言提到：“难道以前的技术还比现在的技术好”，其实并不是，在各行各业竞争都如此激烈的情况下，省钱是每个商家都志在必行的，塑料水管已经是一种未来的趋势，它不仅安装简单，省labour也省时间，而且有问题的话也好更换.虽然我被这种水管折磨了几年，但是这种情况无可否认，我们应该允许新的建筑技术的更新，但是作为消费者的我们保障自己的利益和谨慎的选择是我们自己应该做的事情。我当时听到这个建筑商的production manager说已经有些建筑商在着手准备告这个水管公司和这个产品，不知道是不是真的,但这是他们的事了。经过这事其实我觉得这个建筑商也是受害者，他们只是选错了材料从而做错了事情, 但是这并不影响我们要讨回赔偿的决定。
第三部分义愤填膺的写多了，看来这部分要分两个小parts来完成。
第三部分（一）就先写到这了。
二。
上个部分提到的五件事情，已经解决了两件(楼的建成日期和Engineer的report)，上个部分忘了提到，要注意的是楼的建成日期不止一个，我们当时就找到了两个(First和 second completion date)，solicitor建议算7年的时候最好看first completion。
说到第三件事，Solicitor问建筑商拿我们把温度设太高的证据，当时我记得我们很怕他们能提供什么照片之类的，后来他们迟迟不回，solicitor说他断定他们根本就没有什么证据。等我们递交律师信之后建筑商确实发了个所谓的证据过来，我们一看原来是我们自己一直用的plumber公司提供的一张statement，statement上就一句话写着水温超过60，在65-70度之间。我们在继续追问建筑商有没有照片证明的同时我们也质问我们plumber说为什么当时会把当时的水温设的这么高，他们给的答案我到现在都觉得很无语，他们说他们一直都是设在55-60度，写那个statement的时候只是把手放在热水器上感觉水温在65-70，从此之后我真的对这家plumber公司没什么好印象。
第四件事，查建筑商的公司是否还在运行。这个当时我们查的是ABN是不是还active，虽然当时我们知道这个建筑商的很多新的楼盘还在市面上卖，但是很有可能他们已经把原有的公司deregistered而注册了另一个公司。如果真是这样的话，那就回天乏术了，当然谢天谢地，最担心的这种情况没有发生。当时我就想如果真的这种情况发生了，这里的法律难道真的拿这种一点办法都没有吗？那我们消费者的权益谁来保护？这属于法律漏洞吗？我是会计我学过company law，我其实是知道这个法律的，但当事情发生在自己身上的时候就觉得这个法律是不是有要修改下的必要呢？我问过solicitor，他摊了摊手无可奈何，当时ABN我们找出是active的所以也就没继续问了。但是足迹的大神们有谁知道这个领域可以出来发表下意见。
不久后律师信也出来了，但是我们面临着另一个问题。也就是第五件事。
第五件事，需要在AGM/EGM上owners再次同意才行。Strata老板跟我们说了这方面的规定，EGM的时候要在场的超过半数人通过才行，或者在EGM的时候可以有全部owners三分一的同意书也行。要在EGM的时候超过半数并不容易，因为我们并不能预测来的业主有多少人，而且在来人里有多少人是同意的，记得上次EGM在激情高昂的情况下也是刚刚好超过半数的人同意而已，而且大多数都知道这件事随时是个无底洞。所以我们决定采取同意书这个方法。从此我就开始了“door to door sales”，当时时间也不多距离EGM我们只有三个礼拜时间，加上我周三到周五晚上还有份part time工，所以我就利用周一二和周日的时间挨家挨户敲门跟业主们解释。现在想起来这个过程虽然很embrassing但是挺有趣的，现在很多人住在apartment里连隔壁邻居是谁都不知道，但我有这个机会认识了楼上楼下很多的邻居，感受到了家家都有本难念的经，也感受到了邻居间的温暖的帮助，尝试着去发现你们的邻居，其实他们还是挺可爱的。Strata给我的委托书叫Proxy form，为了保险起见我让每个我谈过的业主不管到时候来开会还是不来开会的都帮我签一份让我可以在开会的时候帮他们投票，以防万一他们当天有事来不了。
就这样我拿到了足够的proxy，每天都跟保护文物一样的放在包里跟着我上下班，放在家里我都觉得不放心，我想很多, 我觉得会不会有建筑商卧底溜到我家来偷这些proxy，现在想起来都觉得好笑哈哈。
AGM顺利的通过了控告建筑商的决定，会上很多人用了很多问题，比如如果case赢了我们能拿回这些律师费，Engineer费用和这几年因为漏水所花出去的修补费吗？solicitor说如果打官司赢了法官也许会这么判。我问那如果我们输了是不是相反要付对方的律师费呢？solicitor说是的有可能。说实话当时思绪万千，也很担心这条路的前面不知道会怎样，但无论如何一纸控告建筑商的律师信就这么递上了Supreme Court。
第三部分 就写到这。
不好意思，开始有点忙了，现在开始可能更新的有点慢，谢谢很多positive的feedback。
还是有些人私短信问我哪个区哪个楼说他们会保密，我在这统一回复一下，对不住，真的不能说。
还有人问那apt现在还不能买了？我的个人建议是当然可以买，但有三点，1. 买楼花的选大的开发商，我个人觉得楼花问题比较多，但是至少大的开发商和建筑商相对用料好，而且不会轻易破产，再有他们注重自己的声誉所以解决问题起来还是比较靠谱的。2. 买二手较新的apt(十五年之内的)也是要看建筑商，理由同上，然后就是看strata report，看看楼里已经有过哪些问题，已经解决了多少或者有多少还在解决中。个人意见已经解决了问题的二手房比新房来的有保障。3. 买比较旧(超过15年)apt和unit，看strata report和levy，看report理由同上，看levy如果levy控制在一千以下的都是合理的，加上楼的年龄可以看出这楼已经稳定了。
个人意见，欢迎讨论。
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酱酱相传--川菜不离豆瓣酱啊 (2011-6-1) linfordzhang 
楼主:真是个无聊的人
发表于 2015-8-1 16:38
