有买commercial real estate的吗？

香猪

跟居住类的房产有啥区别？需要注意些什么？
多谢。

funday

一般来讲对现金流和心理承受能力要求很高，如果没有纯是为子孙辈造福的心理准备，和承受不了不知多久的空置期现金流风险的能力最好还是不要碰了。

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比买卖民宅技术含量高。

香猪

funday 发表于 2014-12-22 20:54
一般来讲对现金流和心理承受能力要求很高，如果没有纯是为子孙辈造福的心理准备，和承受不了不知多久的空置 ...

那如果是买了自己做生意，不知道是不是好的选择？做生意是买房子好还是租房子好？谢谢！

cydzzj

贷款不如居住房容易

funday

香猪 发表于 2014-12-22 21:12
那如果是买了自己做生意，不知道是不是好的选择？做生意是买房子好还是租房子好？谢谢！ ...

这个就很难讲了，如果你觉得你的生意在可预见的将来会有相对稳妥的发展，财务上又比较宽裕的话我个人建议自己买，虽然commercial property在出租和管理上没有residential那么emotional,但毕竟命脉还是掌控在别人的手里的。

我们假设你的生意蒸蒸日上，结果租约到期了，有人觊觎你的生意，愿意出更高的租约来做同样的生意，换店址你辛苦几年打造的customer base就会有很大的损失，不换店址很有可能你的利润会被提高的店租吃掉大半，进退两难怎么活……

另外由于自己租店面给自己，如果操作的好避税方面也可以多一些操作的空间，一点拙见，希望对你又帮助

funday

楼上有tx说到贷款的问题，的确相对而言操作会麻烦一些，如果没有长期稳定的租约，银行很有可能要做risk assessment,做估价报告还要钱，由于是business loan,利率也会比residential高，我最高的一个好像死6.5%

kkxxing

funday 发表于 2014-12-23 18:54
这个就很难讲了，如果你觉得你的生意在可预见的将来会有相对稳妥的发展，财务上又比较宽裕的话我个人建议 ...

避税方面能说的具体点吗，谢谢

jibi12333

买occupied商业地产啊，当然这样回报相对较低，而且这两年外国资金买的多了，回报就更低了。
但还是不过的，假设是5m的一个地产，yield是7%，贷款70%，利率5%，做interest only。
那你的租金收入是350k，利息165k，减去property management，land tax，maintenance和一些杂费，你还是能有大概80，90K的收入，而且commercial real estate贬值的空间较小，风险比较小。
当然升值会很慢，比residential的慢的多的多的多。

funday

kkxxing 发表于 2014-12-28 22:56
避税方面能说的具体点吗，谢谢

我不知道你基于的前提是如何持有cp所以也说不清楚啦，最简单的假设是你个人持有cp，然后租给你的生意，你可以在适当范围里调高你的租金，结果就是个人收入增加，但是生意开支增加利润减少，反之亦可，租金高会计又操作的好的话避税上也是一笔收入了

kkxxing

funday 发表于 2014-12-30 10:17
我不知道你基于的前提是如何持有cp所以也说不清楚啦，最简单的假设是你个人持有cp，然后租给你的生意，你 ...

这个明白，会计也是这样操作的。

funday

jibi12333 发表于 2014-12-28 23:24
买occupied商业地产啊，当然这样回报相对较低，而且这两年外国资金买的多了，回报就更低了。
但还是不过的 ...

是的，如果谈现金流的话cp只要价格和房租上没有错的太离谱那肯定是正现金流，不过现在地方越好的cp的yield反而很难做高，因为现在这种经济形势下tenant的承租能力非常脆弱，空置期的资金风险相应也就大大增加了，有贷款压力的landlord基本都在拿租金换租期，租金收入是350k，利息165k，加上其他outgoing,如果tenant不续约或者干脆跑路，就算landlord运气好到爆，一天空置期都没有新租客无缝对接，2或者3个月免租约的settle period也是一笔巨大的经济损失。不过lz既然考虑自用倒没什么好担心太多的，投资cp跟投资residential完全是两回事，就像这位tx说的，慢但是稳。

VictorOZ

owner occupied 有钱 生意也牢靠可以买

投资没啥必要 还不如resi

zhangwei7461

商业地产目标租金回报率追求在10左右。

BOBOBA2011

johnluo721

我也对这个感兴趣， 光看数字的话感觉回报还蛮好的。只是一般这样的空置期有多久啊？

funday

zhangwei7461 发表于 2014-12-30 09:59
商业地产目标租金回报率追求在10左右。

除了office和少数仓库以外以外哪还有10%的？大头retail能有6%就高兴死了

funday

johnluo721 发表于 2014-12-30 10:44
我也对这个感兴趣， 光看数字的话感觉回报还蛮好的。只是一般这样的空置期有多久啊？ ...

难讲，industral和office有很多空几年的，retail说不好，墨尔本现在连south yarra，richmond主街都有几个月租不出去的，city里好位置不愁租的yield又低得要死，1/250 flinders st前两个月刚卖出去，233万，租金一年6万1，其他种类没研究

一天世界晴~

升值潜力低  租金回报高 但是得挑对地方 好的绝对也是现金牛

jibi12333

funday 发表于 2014-12-30 10:34
是的，如果谈现金流的话cp只要价格和房租上没有错的太离谱那肯定是正现金流，不过现在地方越好的cp的yiel ...

如果租给多个tenant的话就看wale了，还是可以的，升值吗，只要要带地，买个某大楼第几层，或者某层某间那种事情我是无法理解，升值就看周边开发了，而且改用途也是一夜暴富，不过就是可能性太小，但还是很稳定的。关键求稳，而且正现金流。

JessieYan

香猪 发表于 2014-12-22 21:12
那如果是买了自己做生意，不知道是不是好的选择？做生意是买房子好还是租房子好？谢谢！ ...

看你是什么生意了，如果生意风险大，不妨买了地，这样起码不用付房租了，你觉得呢
我是觉得，还是地皮升值快，而且以后，当你卖店的时候，如果连地皮一起卖，是不是会更好一些，或者分开卖也可以啊。

JessieYan

funday 发表于 2014-12-30 16:37
除了office和少数仓库以外以外哪还有10%的？大头retail能有6%就高兴死了

是啊，10%以上很少

香猪

funday 发表于 2014-12-30 16:43
难讲，industral和office有很多空几年的，retail说不好，墨尔本现在连south yarra，richmond主街都有几个 ...

谢谢！
再请教，是不是council rate，水电煤都比住房高？高多少？

天涯浪客

funday 发表于 2014-12-30 16:43
难讲，industral和office有很多空几年的，retail说不好，墨尔本现在连south yarra，richmond主街都有几个 ...

“1/250 flinders st前两个月刚卖出去，233万，租金一年6万1，其他种类没研究”

这个每周租金才1200，价格要233万？租金回报极低阿！！！才2.5%？

我买的投资房入手时候都有5%的租金回报。租金回报低，升值空间又小，买这干啥？

jibi12333

天涯浪客 发表于 2015-9-7 12:32
“1/250 flinders st前两个月刚卖出去，233万，租金一年6万1，其他种类没研究”

这个每周租金才1200，价 ...

ct的临街店铺绝对不愁租，而且租期会比residential的长，这种的签得短都是房东要求，为了将来涨租金。。。
而且很多都是看中capital growth的，长远角度看的。另外commercial的价值波动小，稳定，很多都是protfolio的一部分。
见过一个估值3m左右的商铺，朋友准备出到3.5m，中介一直陪着我们，没想到杀出两个代理人，一边通话一边出价，生生拍到了7m+。。。这种都是taxable income很高，税率47.5%的人买来，反正有负扣。

jibi12333

香猪 发表于 2015-9-7 12:12
谢谢！
再请教，是不是council rate，水电煤都比住房高？高多少？

这个我可以代为解答一小部分，commercial，如果是单一租客，retail的绝大部分都是net rent，近乎所有费用都是tenant出，只有land tax是房东出（有一小部分lease连land tax都是tenant出）。
如果你是owner occupied那我真就不清楚了，不过有一个好处是你如果OC超过15年，卖掉增值是免税的。

funday

天涯浪客 发表于 2015-9-7 12:32
“1/250 flinders st前两个月刚卖出去，233万，租金一年6万1，其他种类没研究”

这个每周租金才1200，价 ...

你楼下jibi12333同学正解，有一些情况是cbd沿街店面租金太高，虽然exposure好人流高，但利润空间会被租金吃掉太多，小生意租客犹犹豫豫不敢下手，这种情况下虽然空置也不能说店面不好，只是取决于landlord的出租意向和策略了。CP和投资房是两回事，yield没有可比性，很多人投cp就是冲着几十年去的，我们自嘲时都说买了店铺就是给孙辈造福的。

funday

香猪 发表于 2015-9-7 12:12
谢谢！
再请教，是不是council rate，水电煤都比住房高？高多少？

council rate取决于各个council,水电煤取决于tenant生意的性质，一般来讲business gas and electricity rate跟residential是有区别的，jibi12333有回复你，大部分cp都是tenant出outgoing,但也有一些是gross,比如我的一个店铺outgoing就是我自己交，当然水电煤气这些还是tenant交的

jibi12333

funday 发表于 2015-9-7 15:35
council rate取决于各个council,水电煤取决于tenant生意的性质，一般来讲business gas and electricity r ...

买下来发现property management，insurance还有别如修理，地税啊，cr啊之类的杂费好高，关键不可控。发生过insurance从premium到出policy涨了50%的经历。。。。

Tiger2959