请教投资房的贷款组合问题

重剑无锋

背景： 1套自住房，新买1套投资房
自住房已经升值，可以从里面把升值部分贷出来。
投资房首付不够，只付了10%的CASH首付。

贷款有两种组合方式，
1， 从自住房的现有贷款里，贷出来（投资房的另外10%首付+STAMP DUTY） ，然后投资房的新贷款贷80%
2，直接从投资房的新贷款里贷（90%+STAMP DUTY + MORTGAGE INSURANCE）

这两种方式的区别，就是第二种比第一种的贷款额多了一个MORTGAGE INSURANCE， 这样的话就要多付一点利息。

但是第二种方式，投资房上的贷款额（90%多） 比第一种方式 投资房上的贷款额（80%）要大， 这样是不是对负扣税有好处？

望专业人士指导。这两种方式哪一种比较好？

谢谢

Rick_Rick

我不是专业人士。
个人认为，贷款额90%的LMI要2%，是负扣税远远补不回来的。另外，负扣税只是改善现金流，得到的好处并不全是你的回报，但LMI却是白白送给了银行。

其实你可以先实行第一种方式，新房只贷80%，不用交LMI。新房SETTLE后第二天refinance到90%，那LMI只要方式2的十分之一。如果再狠一点，可以SETTLE后第二天先refinance到85%，之后再refinance到90%，这样LMI可以更少。

要记住，LMI是按你借出来的钱来算的，而且是阶梯式收费。
如果不懂，直接去branch找个贷款经理帮你算算

观飞

把2个房子打包贷款，把10%的cash全部放到自住房房贷里， 全额贷款买投资房（100%+stamp duty). 如果 自住房的资产大于或等于自住房+投资房价值总和的20%（ asset>=20% of total value of two properties)，就不需要LMI保险. 这样最大化投资房利息抵扣

重剑无锋

Rick_Rick 发表于 2014-12-15 18:20
我不是专业人士。
个人认为，贷款额90%的LMI要2%，是负扣税远远补不回来的。另外，负扣税只是改善现金流， ...

谢谢回复。贷款经理算了一下，LMI 是差不多16000.不是很多。
那么这种情况下，是方式一还是方式二比较好呢

重剑无锋

观飞 发表于 2014-12-15 18:21
把2个房子打包贷款，把10%的cash全部放到自住房房贷里， 全额贷款买投资房（100%+stamp duty). 如果 自住房 ...

谢谢回复，如果把两个房子打包贷款是不是不如分开独立贷款好？ 退税的时候，自住和投资分开比较容易算啊。

观飞

所谓打包，只是在一个package下面，贷款账户还是独立分开的，这样的好处就是只有付一个年费

观飞

Rick_Rick 发表于 2014-12-15 18:20
我不是专业人士。
个人认为，贷款额90%的LMI要2%，是负扣税远远补不回来的。另外，负扣税只是改善现金流， ...

LMI是按LVR算的，不是说只按新贷出的部分算，是按贷款整体算的，如假设分开或者一次到位贷款90%, LMI是一样的

幽绿海棠

不是有说法说两个物业捆绑一起，将来如果有什么需要调整时会缺乏灵活性吗？

重剑无锋

观飞 发表于 2014-12-15 18:29
所谓打包，只是在一个package下面，贷款账户还是独立分开的，这样的好处就是只有付一个年费 ...

这样的问题是， 每个贷款都是连接两个房子的，不太方便

cyvs

已经有很多关于负扣税的讨论了，怎么还会觉得为负扣税去花钱是值得的呢？。。。要明白虽然扣税会减低你的真正花费，但大头还是你出的。你花了100, 负扣税给回你40,你还是损失60的。如果可以避免这个费用当然就别花了。你可以用现在的房子再新开一个贷款户口(10%+stamp duty，如果可以贷20%+stamp duty更好), 因为是投资用途所以所有利息和费用可以扣税，也不用连接两个房子，但得从同一个银行贷款。投资房就贷80%，LMI省了吧。

重剑无锋

cyvs 发表于 2014-12-15 20:18
已经有很多关于负扣税的讨论了，怎么还会觉得为负扣税去花钱是值得的呢？。。。要明白虽然扣税会减低你的 ...

cjc

肯定第一种啊 这还要想 保险扔了就拿不回来了

重剑无锋

cjc 发表于 2014-12-15 22:08
肯定第一种啊 这还要想 保险扔了就拿不回来了

Rick_Rick

观飞 发表于 2014-12-15 17:34
LMI是按LVR算的，不是说只按新贷出的部分算，是按贷款整体算的，如假设分开或者一次到位贷款90%, LMI是一 ...

LMI是按LVR算，这是正确的
LVR是按贷款整体算的，这也是正确的。
如果你新贷的部分放到已经有的帐号，LMI按你帐户的贷款总额算，这也是正确的

但如果你新贷的部分放到新建的帐户里，那就不一样了。LVR还是按整体贷款算，但LMI却是按新帐户的贷款额算的。
例子，100万的房子，直接贷款90%，LMI大概是2.2万(2.2%)。但假如你先贷款80%到帐户1，不用交LMI，再refinance 10万到同一package下的新帐户（帐户2），你的整体LVR还是90%，但LMI是10万（帐户2）的2.2%，只需要2千2。

更进一步，如果先贷款80%到帐户1，不用交LMI。refinance 5万到新帐户2，要交1.2%（按帐户2算）的LMI，大概600。再refinance 5万到新帐户3，再交2.2%（按帐户3算）的LMI，大概要1100。总的LMI只需要1千7。

这并不只是理论，是我自己亲身经历的。99%的银行贷款经理都不会告诉你可以这样做，更不会主动建议你这样做。就算你主动提出，贷款经理甚至会用申请时候长等理由建议你不要这样做。因为这样做他们的工作量会增加，而且对他们完全没有好处。如果LMI是用银行自己的产品，银行的收益还会减少。

LMI是一个台阶，一步上一级最省力。一步上几级，会扯到蛋的。

不老之客

建议直接用第一个方案。从自住房多贷出来的钱放到投资房里也可以作为投资房的成本负扣税的。但是要注意自住房子的贷款，refinance新增的贷款，要放在另外一个新开的账户里，以便于负扣税时单独计算

frankhuang1979

cyvs 发表于 2014-12-15 19:18
已经有很多关于负扣税的讨论了，怎么还会觉得为负扣税去花钱是值得的呢？。。。要明白虽然扣税会减低你的 ...

坛子里的TX多以纸上谈兵为主，很少有人了解投资房精髓：正现金流+负扣税的真正意义。

ppboy

负扣税 但实际是你的现金流一直是在流出 无非少流点而已
正现金流的话多年以后房子可以养你了

maplefire

可以考虑两个贷款bundle在一起,可以最大化负扣税, 坏处就是以后如果要卖房就需要重新贷款 refinance.
分开贷款就是要多付23%的房价的利息.
如果是60W房价, 4.7% 利息, 37%的个人边际所得税, 也就是一年税前多付$6486利息, 税后$4000.
你如果5年之后卖掉投资房, 少挣2W刀啊.

shofang

打包貸款.把貸款賬戶structure變一下, 將投資房做成100%貸款. 對負扣稅有利.

xyouc

观飞 发表于 2014-12-15 18:21
把2个房子打包贷款，把10%的cash全部放到自住房房贷里， 全额贷款买投资房（100%+stamp duty). 如果 自住房 ...

我很赞同。

ache43

Rick_Rick 发表于 2014-12-16 08:47
LMI是按LVR算，这是正确的
LVR是按贷款整体算的，这也是正确的。
如果你新贷的部分放到已经有的帐号，LMI ...

请问，你这是在哪家银行做成了？

skie

Mark