自住房投资房税务问题求教

walkwalk

09年买一破房，推倒重建，10年入住至今已4年。是为A 房。

12年又买一破房，推倒重建，拟下月迁入。是为B房。

求教达人：

1，        如A 房现在作为投资房出租，现在作个估价，一或多年后卖出，CGT是卖出价和现估价之差，对否？

2，        迁入B房后 （即B房为自住，A 房为投资），一或多年后卖出，不用为B房付CGT，对否？

3，        先卖A或先卖B 对各自的CGT无影响，对否？

4，        如卖出B房时，A 房仍在出租， 可否迁回A房，重作为自住房？这时有CGT的问题吗？


敬候指教。

OliviaTax

1，        如A 房现在作为投资房出租，现在作个估价，一或多年后卖出，CGT是卖出价和现估价之差，对否？
- 对

2，        迁入B房后 （即B房为自住，A 房为投资），一或多年后卖出，不用为B房付CGT，对否？
- 对

3，        先卖A或先卖B 对各自的CGT无影响，对否？
- 对，如果以1，2点作为前提的话

4，        如卖出B房时，A 房仍在出租， 可否迁回A房，重作为自住房？这时有CGT的问题吗？
- 可以把A重作为自住房（前提是A作为投资房的时间不能超过6年）。这样的话A&B都是自住房（不同时期的），两个都不用付CGT。

walkwalk

OliviaTax 发表于 2014-11-2 21:21
1，        如A 房现在作为投资房出租，现在作个估价，一或多年后卖出，CGT是卖出价和现估价之差，对否？
- ...

非常感谢。

再请教：

迁入B房后至卖出，有无最短时限要求？

OliviaTax

walkwalk 发表于 2014-11-2 22:22
非常感谢。

再请教：

一直把B房当自住吗?那就没有限期。

walkwalk

OliviaTax 发表于 2014-11-3 23:31
一直把B房当自住吗?那就没有限期。

抱歉没有把问题说清楚。

我的情况是：拜托这两年的行情，B房现在的估价可能比我的成本（买破房+建）高不少了。如果现在卖了，或先租几年后卖，可能CGT要交不少。搬过去B房作为自住房，一段时间以后再卖或出租，就不要交CGT了，对吗？所以我的问题是： 这个“一段时间”有要求是多长吗？


谢谢指教。

OliviaTax

walkwalk 发表于 2014-11-4 00:51
抱歉没有把问题说清楚。

我的情况是：拜托这两年的行情，B房现在的估价可能比我的成本（买破房+建）高不 ...

如果你卖B的时候, B是自住房,那就没有限期。Bottom Line就是你在一段时间内只能有一个自住房,如果是卖掉自住房就没有CGT。选择哪个做自住房就看你自己了。这么说清楚吗?

walkwalk

OliviaTax 发表于 2014-11-4 09:25
如果你卖B的时候, B是自住房,那就没有限期。Bottom Line就是你在一段时间内只能有一个自住房,如果是卖掉 ...

一段时间内只能有一个自住房的原则现在我知道了， 但是一用起来还是会有点糊涂。所以再请教一下我以下的作法有无问题：

1，        现在迁入B房作为自住房。A 房现在作为投资房出租，现在作个估价。

2，        一年（这里是否可以少于一年或必须多于N年吗？）后卖出B房，不用为B房付CGT；或出租，出租前作个估价，将来卖出时，卖价和估价之差付CGT。

3，        一年后卖出或出租B房时，迁回A房并再作个估价，将来卖出时，要为这一年的差价付CGT。

谢谢指教。

JohnnySu

A 跟B都曾经是你的自主房。所以你是可以根据实际情况灵活运用Main Residence Exemption以达到税务最优化。

我对你唯一的建议是在把任何自住房转为投资房的时候要做个市场价值评估，以后计算CGT可能需要用到这个数据。没有这个数字，计算是不符合规定的。

这方面的规定本来就多，最好还是电话跟你的会计师聊聊。