银行的估价和房产的真正价值有多远？

applenet

银行的估价和房产的真正价值有多远？

一直比较好奇这个题目。我第一次买房的时候，那个HOUSE，银行在审批贷款的时候有估价，我的BROKER告诉我估价很顺利，银行都没有派人去看房子，只是把房子的内容主要信息输入到他们的估价系统里，估价结果甚至比我买入的价格还高，BROKER祝贺我说这种现象只占银行房产贷款比例中的１０％，是个很好的DEAL。可我自己知道我的房子里面很旧，我真的买了个很好的DEAL吗？

大多数TX都不知道其实银行在审批贷款中有这一个步骤，因为我想大多数银行都顺利的批了贷款，所以很多人都没有被告知银行对房产的估价是多少。我的BROKER告诉我也是想让我知道贷款的进行情况，否则我也不知道。

但是我想如果事情相反呢？尤其是UNIT和APARTMENT这种，银行单独看附近或者同类房产的销售值，而不考虑坐向，楼层，是否有花园／阳台，是否比同类的有更好的一些FEATURES。。内部是否重新装修等等因素，估价比销售值低很多是否代表这个房产买的高了呢？

我所说的这个范围不包括那些华人不良经纪介绍的全新公寓，购买人被骗的例子，而是从普遍意义上来讲。如我们购买二手／旧的UNIT，APARTMENT时，低多少是个警戒线呢，这个比例又占银行贷款中的多少呢？这个低估价到底有多少参考价值呢？ 或者有可能现在市场紧张的情况下，只是银行收紧贷款降低自己风险的一种方式？

有没有人对这个熟悉一些，给点意见？非常想知道。或者在银行内部工作的TX有这方面的经验？

老杏

是有专门的人上门估算的，量大小，看方位，拍照片。在多就不清楚了。

xingbu

我当初买卖房子的时候银行都委托了专门的评估人员上门来把房子的各项参数输入到他们的系统里面进行估价。小到房子的内部外部面积，装修，硬件设备， 朝向， 方位， 周围的公用设施， 静街还是闹市， 前后院的格局等， 大到周围同类型房子的近期的销售价格参考，市场同类型房产的价格参考， 中介的评估等都有一个详细的评估报告。

往往在做贷款的时候如果只申请一个房子的贷款估价费用是免除的， 就是银行为了规避自己的风险花钱请人来做， 有的也就放在贷款申请费用里了。如果同时买和卖，可能就需要自己花钱作一个评估了而且这个评估报告是银行必须要求的。

评估报告很厚， 有几十页呢， 一般不对外公开， 只作内部参考。除非你自己花钱请评估公司做得可以得到副本。

黑山老妖

我买的时候根本没有估价。。。

xingbu

原帖由 黑山老妖 于 2008-5-9 12:12 发表
我买的时候根本没有估价。。。

那是你不知道而已...一般不会告诉你的也不会给你看report的.

黑山老妖

My loan manager said no valuation was done.

applenet

肯定是有VALUATION过程的，有可能就象我的例子，他们没有做PHYSICAL VALUATION，只用银行内部软件审核就过了。

Artcore

一般拍卖的房子不需要估价

私卖的要看周围卖掉的房子做比较,一般一年以内的数据可参考.

当然还要具体的house inspections to value it.

xingbu

不知道说不用估价的tx们是不是和我的理解有误.感觉不估价银行怎么可能知道房子的价值怎么能够保证他放出去的贷款是否超过了他的风险临界值呢？:o
不知是我运气好还是不好， 每次买卖都被银行做了评估的。

柯柯

我买的时候找了两家银行，评估的人到中介就给我打电话，她连续两天带了2个不同的银行的人进去做评估，然后都顺利批了，然后我就据此认为我买的值。

蛇蝎

银行的估价对于买家来讲没什么意义。原因是，银行估价的目的是为了预备买家还不起钱的时候，看看拍卖所得能不能包含住批出的房贷。他们的确不关心具体房子的细节，而是根据周边房屋售价作的估价。大多数情况下，估价师至多开车路过房子，不下车看一眼。房子内部的设备和条件对银行没有意义，因为再拍卖的时候这些可能已经改变了。
所以，估价比成交价高或者低，并不值得高兴或伤心。不过，估价高的话，对贷款比例的计算有好处。

买房子啊

我的建筑贷款估价就是比我的BUILDER给我打的价钱少了5万块

老杏

银行只关心贷给你款的那部分能不能收回。如果贷70%，100万的房，如果银行评估超过80万就会很高兴的贷给你。

不需要评估可能是因为房子比较standard，周边类似的数据也比较多

以上纯属猜测

cgz

我们买房子时，银行跟我们说，不是所有房子都要评估，是贷款额超过一定比例才要评估。而且，象其他tx说的，他们评估很随便，只要他们的贷款能收回来就行

买房子啊

原帖由 cgz 于 2008-5-9 22:52 发表
我们买房子时，银行跟我们说，不是所有房子都要评估，是贷款额超过一定比例才要评估。而且，象其他tx说的，他们评估很随便，只要他们的贷款能收回来就行

陈冠子你好！！

对酒当歌

首先，
你的自动估价系统是基本上不正确的， 不要过于高兴。
然后，
到底VALUER的评估是否准确。是人都有犯错误的时候，而且经验有高低，何况不是每一个LOCATION都是强项。有经验的中介，在说真话的情况下，能够和VALUER达到相当高的共鸣，其实就是经验互享。
then，到底是否银行都要进行估价
要看你的是多大的金额，有经验的银行loan manager可以confident enough觉得你的房子大概是多少钱，因为他处理的太多了。
finally，银行是没有VALUER的，都是给VALUATION FIRM估价的。
你要知道RESIDENTIAL VALUER一个星期要处理3-4个JOB，有时候只是1到3万的数量差距，还是能够理解的，对他们而言，这个是小数量，谁也不知道到底会不会有疯子会出一些疯狂价格，VALUER通常要保守一点好。

最后我告诉你，到底什么是真正的价值，GOD KNOWS，VALUER只能给一个数字，
而且是the value of the property when inspection.

this is the value,not the price,相差一点点，不要太在意。到他们真正评自己的房子的时候，这一点点也很难说清楚啊。

[ 本帖最后由 对酒当歌 于 2008-5-10 18:03 编辑 ]

applenet

原帖由 对酒当歌 于 2008-5-10 17:57 发表
首先，
你的自动估价系统是基本上不正确的， 不要过于高兴。
然后，
到底VALUER的评估是否准确。是人都有犯错误的时候，而且经验有高低，何况不是每一个LOCATION都是强项。有经验的中介，在说真话的情况 ...

非常感谢, 看来楼上是个这方面的专业人士? 还是银行内部?

cattor

所谓估价，其实就是按照上次成交价加上平均涨幅。

对酒当歌

只是知道一点点而已。:o

LS的说的太简单了，那就是自动机器评估。
即使是简单的RESIDENTIAL 评估，涉及的东西就已经够多了，LZ说的“UNIT和APARTMENT这种，坐向，楼层，是否有花园／阳台，是否比同类的有更好的一些FEATURES。内部是否重新装修等等因素”，都有考虑，而且考虑的东西很多了，包括经济走势，借贷环境等等，供求和竞争，不过由于是长期在这个环境之中，很多都是在他们脑中一瞬而过。商业和工业的评估更加复杂。

看过老黑的一篇文章，叫什么害怕与贪梦。写得很好。

VALUER即使再准确也只能告诉你当天的价值。以后的东西谁都不知道，以后面对的还是自己的害怕与贪梦而已。