墨尔本地产开发案例一 ：Brighton 地块决策过程

墨尔本大伟

论坛里面也算混了一段时间了，墨尔本ID 应该对我有点印象。
在这个哪怕后院盖房也是号称自己在做开发商的年代，我们也未免俗气，在2014年年初成立了自己的地产开发企业。

和一般小开发商死命藏着掖着那点经验教训不一样，我打算写个小型地产开发投资实例系列，把我们看过商业开发案例和真实发生在我们身上的故事一路记下，同时也是记录着我们年轻团队中逐渐成长过程中踩下的每个脚步。

这些决策我相信肯定有失误的地方，因为案例中大多数都是事实，我相当于把自己的想法放在显微镜下给大家看。我希望这里的同好和前辈可以像MBA 的Case Study一样来分析，也告诉我们哪里做的正确，哪里做的不正确，大家在讨论中Brain Storm。总之：愿意被打击！


这个系列会很长，为了保持新鲜感，我采用回溯的形式,把最新的项目一一介绍。

时间  2014年 8月份

项目地址： 墨尔本顶级海边富人区Brighton

Site大小： 2000平

价格： 4M  Plus AUD

ZONE : Strategic Redevelopment Zone
              General Growth Zone Schedule 7

Sale Method : Tender

详细地址参考附件图.中红框部分。


从图上可以看出，周边都是中等密度建筑，Terrace House 居多。还有一些千万豪宅。

在Brighton 这种寸土寸金的地方，一块2000平米的转角地，面朝大海，春暖花开的地块,只要400多万，任何人恐怕都会惊呼，太便宜了吧！ Too Good to be true !

我们第一时间知道这个消息后也是惊呼不已，甚至开玩笑说，直接写个offer先下手为强拿掉再说盖什么吧，反正那地方一个House 轻易可以卖到3M以上，哪怕2000平米分四块地卖也不会亏了.

但是本着小心负责的态度，我们找中介拿到了Information Memorandum 。我记得从一个周四开始联系中介，一直没有打通电话，这可能就是小开发商的悲哀吧: 大一点的中介不熟悉，根本不会鸟你。这个世界上有太多的Window Shopping的人了。

周一实在忍不住了，直接杀去了中介，某个在ST KILDA 路上的大中介公司 . 到门口才发现门禁系统根本进不去，又不忍心白来一趟。 正在手足无措之时，来了一个拄着拐杖的大哥，最后实在不行只能求助他让他帮我找Director出来,结果大哥来了一句：我就是Director 。踏破铁鞋无觅处得来全不费工夫！


拿到IM后，快速的翻阅，一切都显得非常完美，列出了这块地的所有的优点：富人区里面的稀缺资源/APT 轻松突破一万一平/ 限高11米/支持Apartment 开发/直面公园和大海/靠近购物/ Settle 时间长 等等，看起来一切都过于完美了！ 坐在车上看完后，第一感觉就是拿出支票让Admin 直接去做Tender算了，这种千年难遇的地皮，顶级富人区里面稀缺资源，还用等什么呢？


但是，在20多页的文件中，夹着这么几行不起眼的文字： Tenant & Environment
非常简单的文字：  这个地方是由Mobil Oil Australia Pty Ltd 承租，在交还这块地之前，mobil 要进行土方的处理，通过Environment Audit ,这个Audit 预计颁发Certificate 是 2015年3月份 云云。颁发之前， mobil 每年支付十三万的租金。

Environment Audit?  What the hell ？

当有疑问的时候，开发商要去问的最好的地方永远是当地的City Council 。带着这些疑问，来到了City Coucil 所在地的Sandrigham 。因为我有个怪癖，从来不喜欢和City Council的人通电话，这种重大的事情，我一定要Face to Face 的 Discussion ，电话你无法判断出Town Planner们的初始态度。正是因为这个原因，我去年基本跑遍了墨尔本东边所有的Council.

看的出来，这个City Council 是非常有素质，Counter 接待处 耐心填写了我的姓名，然后安排了一个Senior Town planner给我 。 哪怕是简单的一个咨询，每次我都是正式着装给人以非常professional的态度去的。

首先我问了一个问题： Strategic redevlopment site 是什么意思？
他的回答是 Brighton 已经很少有这种大地块，所以City Council会支持做一些中等密度的开发提供更多的住房。

问： 包括什么？

回答： Semi Detached  （就是三层terrace )or low rise apartment

然后他很Nice 的展示了Zoning , GRZ 7， Site Coverage  50% ,11米层高。
这些信息其实在来前我已经很快的形成了思路：

50%的覆盖，意味着这个地方也就是1000平米的硬地面积。按照11米层高，大概是12或者14个3层Terrace 或者 28-35个Apartment 地址。
如果最稳妥的是话是做Terrace ,单个地价38-40万，建筑成本大概 40万一个，在Brighton 这种黄金地段，110万以上一个,没有问题。 而且最大的好处是隔壁已经有成片的Terrace 建筑，批起来非常轻松容易。外加Council对于这种Strategic Redevelopment 态度上也是非常支持。项目短平快，半年拿批文，1年半收尾。如果不愿意等，可以把批文卖掉。

如果需要更高的利润显然是 Apartment 开发，利润可以翻翻，但是时间可能会长一些。如果出来批文，用 8-9个月时间做出来批文，加个100万卖也是很轻松。

接下来是重点话题： Enviornment Audit 是什么？ 很难拿吗？

回答： 非常非常，可以说至关重要的问题。这块地以前是一个加油站，在完完全全 clean up这块地之前，Council是不会允许做居民开发。

问：那需要多久呢？

回答：非常难说，我能告诉你的就是很贵。

问： 请问什么时候可以召开一个正式的Pre application meeting 呢

回答：对不起，可能需要2周-3周以上时间。



从City Council出来后，开车到地址旁边的咖啡馆，看着波光粼粼的大海，又看看这块地，一时难以抉择。

要waiter 给我一张白纸，写下了SWOT分析，每当我要做重大决策的时候，我都习惯于SWOT分析

S也就是优势： 现在公司账户上有200万左右澳元左右的闲散资金，外加很有希望的增发和新一轮债券融资，相信50%左右的首付也不是很大问题。


Opportunity :非常难遇的稀缺资源。如果把Brighton 比喻为皇冠，那么这块地对于小开发商就是皇冠上的那颗珍珠。一个扬名立万的绝佳机会！

Weakness :    没有处理过这种地块，对于这种要求经过Environmental Audit 的地毫无经验，什么时候完成能完成不清楚。

Threat :如果这块地Mobil 始终无法完成 Environment Audit ，那么银行不会给予融资，也就是说，5个月后，这块地必须全款拿。同样，没有按时完成清理工作，哪怕批文做出，也很难转手。 还有个问题，即使我安排Environment Audit专家，也无法在 2周内和Council 召开Pre Application Meeting ，万一失手怎么办？ Deadline 就是一周后！


艰难结论：在自身没有了解这种土地 相关的Environment Audit的复杂流程情况下，  或许对于手上有500万澳元现金的开发商来说，他可以选择等待Mobil 把这块土地做好，然后完整的交还给开发商，然后再去银行融资. 我相信其中的利润一定非常可图，但是对于我们这种资金有限的新手，或许只能放弃。否则银行一旦无法融资，opportunity cost会很高。在地产界，永远是Money Talks . 明明是一个非常好的项目，但是在我们不够壮实的时候，或许会噎死我们。同样在地产界，都不缺乏一搏的勇气和机会，但是对于一个新生企业，企图从事这种项目来搏个前程，无异于玩火自焚。

结语：小企业应该学会Balance 风险，特别是在刚刚起步的阶段。不能盲目的上项目，更应该一步一个脚印打好基础！

shangpin

加油站 的地皮你也敢拿  ？

没见过鬼，也见过黑夜吧 ？

便宜自然有便宜的道理，否则，也等不到放上市场了。

deen

沙发，慢慢学习，没打断思路吧。

Collins

以前做过一个类似的项目，原来是工业用地，结果后来要做土质报告，还要做一个检测器，放在地块上，至今已经5年了，还竖在那里。不过在bayside council  办事很拖拉的。

墨尔本大伟

shangpin 发表于 2014-8-27 00:34
加油站 的地皮你也敢拿  ？

没见过鬼，也见过黑夜吧 ？

我感觉; 不缺钱的大公司可以拿，你我这种小公司，还是算了，压力太大，股东对于回报时间要求很严格。

shangpin

Collins 发表于 2014-8-27 00:38
以前做过一个类似的项目，原来是工业用地，结果后来要做土质报告，还要做一个检测器，放在地块上，至今已经 ...

要把泥土挖开，露空5年，再做评测，再决定是否批。

李嘉诚见了都愁。

墨尔本大伟

shangpin 发表于 2014-8-27 00:41
要把泥土挖开，露空5年，再做评测，再决定是否批。

李嘉诚见了都愁。  ...

是的，所以适合不缺钱的大公司上。
皇冠上的明珠，奈何就是采摘时间太长了。

侠客老狼

来张见识了

猫儿不笨

墨尔本大伟 发表于 2014-8-27 00:46
是的，所以适合不缺钱的大公司上。
皇冠上的明珠，奈何就是采摘时间太长了。 ...

大概最终费用会比买价多150%-200%，还要至少等3-5年之后。环污检查2次，相隔几年。
就变成3-5年后花10-12m买这地值不值的问题了。

墨尔本大伟

猫儿不笨 发表于 2014-8-27 01:02
大概最终费用会比买价多150%-200%，还要至少等3-5年之后。环污检查2次，相隔几年。
就变成3-5年后花10-12 ...

有个信息忘记说了 mobil 负责出所有的费用。以拿完certificate 为准。 ， 期间每年支付租金。 有点类似变相的 land banking

猫儿不笨

墨尔本大伟 发表于 2014-8-27 01:04
有个信息忘记说了 mobil 负责出所有的费用。

若这样有得考虑，尤其是目前的低贷款率
就怕几年后开发政策改了
还是大公司的菜，他们才对政府有影响

北京新地标

brownfield的开发是系统工程，每块地都不同，不是简单的说说开挖检测放置什么的。由有专业的有经验的公司来做。一般council的town planner也不懂的，开发过程中间的审查什么的都是专门的consultancy来看的。

爱藤1

学习 感谢分享

wangzhen263

太及时了。我也刚刚启动做。学习

oemauto

感谢分享， 努力学习。

realfenglin

晕。这地，我也看过。。。太难了。

智商21

之前遇到过一块也是做过加油站的地，连批文也带了，最后也是这个原因放弃了。如果这种地开发商铺+office的话，能搞吗？

墨尔本大伟

realfenglin 发表于 2014-8-27 09:52
晕。这地，我也看过。。。太难了。

如果有资金实力，能握住2年以上，这块地绝好。

oyeah

high st, mt waverley, 之前也纠结了很久，时间太长，而且这块地已经做过2-3年的环测了。不算太差，

给你看一下，我这里收到的建议，希望对你有用

It’s difficult to say given the limited information, but at this stage it doesn’t look too bad.  Please note that the estimates I give you in this email are based on best guess based on the report you’ve supplied.

The USTs and fuel / waste storage have leaked as evidenced by the contaminated soils which were generated during the exhumation of the Tanks and oil pits.  Based on this it is considered probable that some soils and possibly groundwater onsite are still impacted by petroleum hydrocarbon contamination.

Whilst the site does not have and environmental audit on it and it is currently zoned Residential, it is considered probable that a more detailed environmental assessment or environmental audit will be a condition imposed by the council planning department during redevelopment of the site.

In terms of further assessment works (as a ball park) that I would suggest are required/warranted:
-          A soil assessment:  The purpose of which would be to classify remaining soils for the purposes of offsite disposal to a depth of 3m (basement depth) and determine residual contamination (if present).

-          A groundwater assessment:  The purpose of which would be to determine / close out that contamination source from site does not impact groundwater or cannot potentially impact other users of groundwater offsite.


As a ball park estimate for assessment and disposal classification works I would suggest allowing $25,000 – 30,000.

In the event that an environmental audit is required I would allow about $70,000-90,000 for auditor and assessment fees (replacing the above figure).

Please note that in the event that groundwater is contaminated these costs may increase with the need for further assessment (additional monitoring rounds, risk assessments, remediation, more wells etc. )  This is something that I can’t really give you a ball park on as it is a big if at this stage and is highly dependent on what contamination is present, how bad the contamination is, and what area it impacts.

The other major consideration you’ll need to make is with respect to timing.  A soil and groundwater assessment would take between 6 and 8 weeks, however, I would allow a minimum of 12 months to 2 years in the event that an audit is required.  Audits can sometimes be completed in less time but realistically an absolute minimum of 6 months needs to be allowed for.

In terms of likely costs associated with the removal of soils from site to facilitate a 3 metre deep basement excavation, I’d allow for an upper limit of $750,000-800,000 but I think it’s more likely to be significantly lower than that and closer to $300,000.

On the plus side, with petroleum contamination of soils, if you have time, it is possible to treat the soils onsite to reduce disposal costs.

In summary assuming that you have an audit requirement and significant contamination of groundwater isn’t an issue on the site you’d be looking at between $300,000 and $500,000  to undertake an environmental audit and excavate a 3m basement onsite over a 6-12 month timeframe.

墨尔本大伟

oyeah 发表于 2014-8-27 12:15
high st, mt waverley, 之前也纠结了很久，时间太长，而且这块地已经做过2-3年的环测了。不算太差，

给你 ...

Brighton 项目和你看的项目还不太一样。
Brighton 项目有mobil Australia 负责做Environment Audit 的费用 。Mobil已经在这块地上开始施工。  唯一的不确定因素就是拿到Certificate 的timing  . 尽管在IM 中看起来貌似明年三月份可以拿到，但是Mobil也保留了继续承租这块地继续做soil process的权利。 而且一年租金不少，有13万之多。
但是对于中小公司来说，在没有取得bank finance之前，需要500万以上的资金沉淀很长时间，这就是资金实力的区别了。
而且Bayside City Council 如果拖拉一段时间，就意味着这个项目肥的拖瘦，瘦的拖死。

墨尔本大伟

智商21 发表于 2014-8-27 10:07
之前遇到过一块也是做过加油站的地，连批文也带了，最后也是这个原因放弃了。如果这种地开发商铺+office的 ...

GRZ 7 ，限高11米，貌似做Terrace 最好。商铺恐怕要Mixed Use Zone

智商21

墨尔本大伟 发表于 2014-8-27 12:29
GRZ 7 ，限高11米，貌似做Terrace 最好。商铺恐怕要Mixed Use Zone

我的想法就是在zone许可的情况下，这个油站的环境问题是否会影响做商铺+office？

墨尔本大伟

智商21 发表于 2014-8-27 12:53
我的想法就是在zone许可的情况下，这个油站的环境问题是否会影响做商铺+office？  ...

应该不会。
就是Council的专业态度要打个问号，很可能要比我们想的时间多很久

智商21

墨尔本大伟 发表于 2014-8-27 12:28
Brighton 项目和你看的项目还不太一样。
Brighton 项目有mobil Australia 负责做Environment Audit 的费 ...

这样看来这块地很适合有闲钱的土豪来投， 等着audit做完，毕竟有租金收入，贷款应该不难吧？

智商21

墨尔本大伟 发表于 2014-8-27 12:55
应该不会。
就是Council的专业态度要打个问号，很可能要比我们想的时间多很久 ...

见过好些倒闭的废弃加油站的地一直荒废在那里，看着挺可惜的。

墨尔本大伟

智商21 发表于 2014-8-27 12:58
这样看来这块地很适合有闲钱的土豪来投， 等着audit做完，毕竟有租金收入，贷款应该不难吧？  ...

贷款应该不难做，前提是要拿到Certificate 银行才会放款，否则就是一块废地。
其实想做地产开发，500万现金真的不算啥钱，可惜的就是那句话，创业艰难。

megumi

学习

oyeah

共同进步

SAland

Ask yourself a question: Why Mobil as a big MNC wanted to get rid of it at such a low price before all paper works are done?

You were lucky to escape, I know a piece of similar land in Adelaide which had made two Chinese developer bankrupt and the land is still there vacant waiting for further test.

mmmggg

请教楼主，你要求地产开发最低的回报率是多少呢