这个房子值得持有或推倒重建吗？请出主意

November

在内西区的一个465平方米的地的小House。离Concord West火车站步行6分钟。 与其说是House不如说是Villa更准确。因为一是房子不高，二是面积小，3房2卫2厅1车库才不到100平方米。房子内部装修没有翻新，尤其厨房，不是现代化的装修，所以出租的租金也仅仅勉强可以支付房价的70%的利息 （贷款额是房价的80%）。

推倒重建吧，Council规定这样的土地面积 Floor Space Ratio只能是50%， 也就是房子建筑面积不得超过232平方（包括楼上和楼下）。

去Home World找一个Builder大概问了一下，重建2层包括推倒现在的房子费用一起大概要40万。

这样的房子做投资房从租金回报上看不是什么好的投资，因为租金低，仅仅勉强可以支付房价的70%的利息。出租也没有那些全新或近新的公寓容易。

重建然后变成自住房，那这个自住房成本买价加重建的成本就得130多万。重建的房子面积也不大，不得超过232平方米 （2层合计）。

想请大家发表一下意见，集思广益， 看看我该如何行动：

1）一分钱不投入，现在卖掉这个房子；
2）一分钱不投入，继续低租金出租，等地升值再卖；
3）稍微修缮一下，比如花个2-3万换木地板，装修厨房继续出租，然后等地升值再卖？
4）推倒重建做自住房。 我现在住在公寓里。也希望能有更好的居住环境。但在那个位置，那样的居住面积和总共$1.3M的投入，值得拥有这样的自住房吗？有谁建的自住房才232平方米那么小的吗？
5）别的更好的建议？

sunrise

我觉得推到重建可以。比卖掉再买好。提高生活质量。钱够了就现在开始。钱不多就出租一段时间候再操作。我发现现在很多人推到重建。

风二十三

弱弱的问一i下，建筑面积指的是一层还是两层的面积啊!

江北

风二十三 发表于 2014-8-24 17:14
弱弱的问一i下，建筑面积指的是一层还是两层的面积啊!

可以建房子的面积是指232平米，两层的话就double这个数了。。。。我猜的啊。

江北

如果一层可以建232平米，两层的话，有400多平米了，很大了啊。。。不会是两层只能建232平米吧

November

风二十三 发表于 2014-8-24 17:14
弱弱的问一i下，建筑面积指的是一层还是两层的面积啊!

2层

November

江北 发表于 2014-8-24 17:23
如果一层可以建232平米，两层的话，有400多平米了，很大了啊。。。不会是两层只能建232平米吧 ...

就是2层才232平方米，所以才纠结啊。

不过就232平方米，Home World那些Builder也能弄出个楼上3房+ lounge room,楼下厨房，厅，饭厅和home office再加2车位的车库。

风二十三

但是我看见好多房子只480平米，可以建两层总面积是390平米的房子啊！

江北

November 发表于 2014-8-24 17:26
就是2层才232平方米，所以才纠结啊。

不过就232平方米，Home World那些Builder也能弄出个楼上3房+ loung ...

唉，，，那真的是纠结，看来我家是不用想了，地比这个还小。。

November

风二十三 发表于 2014-8-24 17:28
但是我看见好多房子只480平米，可以建两层总面积是390平米的房子啊！

各个council的规定不一样的。所以买house决定推倒重建的先上Council 网站看看规定。我就是有点想当然没有做足功课就买了。

风二十三

我家地也小才400.但是我看好多建房的面积绝对超过50%了

November

江北 发表于 2014-8-24 17:29
唉，，，那真的是纠结，看来我家是不用想了，地比这个还小。。

也不一定哦。地越小 Floor Space Ratio越高。不一定会比我的小。具体看你们council的规定。

风二十三

哦 可以教我怎么查吗！哈哈，我想知道我这边是怎么规定的。谢谢。

November

风二十三 发表于 2014-8-24 17:34
哦 可以教我怎么查吗！哈哈，我想知道我这边是怎么规定的。谢谢。

上你们council网站，搜索 Floor  Space  Ratio应该可以找到

风二十三

我不知道council网站的网址啊，我住CROYDON.VIC 怎么查啊！

lubber

seems hold or sell if future return not good

November

风二十三 发表于 2014-8-24 17:37
我不知道council网站的网址啊，我住CROYDON.VIC 怎么查啊！

你们council给你的council rate帐单上有council的网站信息吧，找不到就直接给council打电话也可以问到。

yiminlei

Enjoy your life first. Knock down rebuild or sell it buy a good one for living

November

yiminlei 发表于 2014-8-24 17:41
Enjoy your life first. Knock down rebuild or sell it buy a good one for living

Knock down and rebuild后再卖也增值不了多少吧，还劳心费力去建房子。建房期间的贷款利息也不少。

liuweiqw

重建

November

liuweiqw 发表于 2014-8-24 19:33
重建

我也觉得好像重建更合适些。毕竟凭现在房子的条件再卖还不知道能不能把印花税和中介的佣金赚回来。 但再建吧投入也不小，房子却不大。真是纠结。怎样才能利益最大化呢？

出国吃考拉

我觉得先3，过几年你准备好了再重建（如果你确实愿意搬过来自己住）

prinze

当初为什么要买这个房子? 也问过康嫂不能建奶奶房是么？

November

prinze 发表于 2014-8-24 22:36
当初为什么要买这个房子? 也问过康嫂不能建奶奶房是么？

因为有floor space ratio限制，新建自住的部分已经用完了所有的限额，我觉得Granny Flat 就不可以有了吧？买的时候就是没有做够功课，不知道。现在了解多了才觉得推倒重建自住的2层才232平方米是不是太小了呢？

prinze

November 发表于 2014-8-24 23:13
因为有floor space ratio限制，新建自住的部分已经用完了所有的限额，我觉得Granny Flat 就不可以有了吧 ...

问清楚能不能奶奶房
不能奶奶房我也同意上面的意见  重建既然压力大 不如先小部分投资改善  提高租金 等升值了再说推倒重建的事

sydneykid

不知 Frontage 多大？ 有没试过complying development certificate (CDC) instead of council approval ？
如果符合CDC要求的话， 应该可以建330m2, 50% 只是site coverage。 另外 装修自住  + granny flat 出租 也是一种选择   

November

prinze 发表于 2014-8-24 23:18
问清楚能不能奶奶房
不能奶奶房我也同意上面的意见  重建既然压力大 不如先小部分投资改善  提高租金 等 ...

要是自住，是不是也不用等到升值了再建呢？只是232平方米是不是太小了？有谁自建的房子是那么小的吗？

November

sydneykid 发表于 2014-8-24 23:23
不知 Frontage 多大？ 有没试过complying development certificate (CDC) instead of council approval ？
...

CDC可以超出council规定的Floor Space Ratio吗？我还以为CDC就是那种符合康嫂的设计要求的设计，用他们的设计可以批得快一些，不知道可以建比 Floor Space Ratio更大面积的房子。  要是可以建330平方米，我就毫不犹豫地去建了。能多解释一点吗？先谢谢了。

shawn-oz

放放吧，那里的房升值很快的

原野萌萌

50%算好了，北区很多只能盖40%