五章目：投资房的类别

自由存在

                 蜜瓜认为 人手头上小金矿 或者事业有成的时候，就会有钱生钱的想法， 大多数人都会想把这笔钱 都投资在房产上。 墨尔本的贷款利息持续降低， 加拿大砍移民， 新加波与马来西亚都时刻关注着墨尔本的房市， 在他们国内的广告大多都是墨尔本房产的报道，有新出的项目 都会有人关键出手； 这种情形不比国内的关注度低。 最近还有重磅消息： 李嘉诚也关注了墨尔本悉尼的房产了， 把投资苗头引向这里了。 以后房市的走向虽然不可估计，可是有各大商家的关注，实在是不可忽略。  
                蜜瓜今天想谈谈在澳洲几大类别的投资房， 最简单就是分成两大类别 就是 带地的投资房和不带地的投资房。
                 带地投资房 ： 这个很容易让读者们明白就是拥有地的房产， 指的是： house. unit. townhouse 。 蜜瓜认为现阶段无疑是投资HOUSE是最好的，不过有一个前提就是必须要拥有充足的资金来抵御房贷与其他支出费用。 如果没有这个前提的话，那 蜜瓜还是劝告各位 不要轻易去尝试投资这一类的房产， 不然得不偿失 。 现在升值潜力最大的无疑就是house和townhouse了， 如果你的房子地段好而且占地面积大，那蜜瓜就先恭喜你了， 你的房子已经让人争先恐后地抢购了。不过这类的房子也有一个弊端， 就是租金抵不过房子的房贷与所有的支出； 必须要让业主自己贴一部分的钱进去，而且买的时候还要叫印花税，大概是房价的5.5%左右。 因此 如果不太了解房市或者准备投资带地的房子的话， 蜜瓜 提醒各位必须要小心再小心，谨慎再谨慎。 如果 想买块大地来开发townhouse的业主， 也提防自己不要陷入陷阱。 因为蜜瓜发现有些华人 不问清楚 房子有没有批文就买入了， 只听中介想当然说可以开发， 最后去市政拒绝业主开发此地；那就亏大了。
　　　　　因此蜜瓜给各位读者总结一下它的好处和坏处：
　　　　　　好处：　
　　　　　　　　　

                                       升值潜力巨大
　　　　　　　　　　　拥有土地的使用权
　　　　　　　　　　　转手容易                                       
                              

                     缺点：
                             

                                   无法用租金抵房贷和支出费用
                                   买房时需交100%印花税
                                   难申请批文开发
                                   要有强硬的资金来购买
                             

以上就是蜜瓜所想到的观点， 如果各位读者能想得更多的话 记得要提醒一下蜜瓜。
                   不带地的投资房：这个更容易 就是指的是公寓的投资房。 在近几年人们接受公寓作为投资房越来越多， 无论是华人或者是国外的人，都会选择些公寓用作为投资。 按照墨尔本或者悉尼的空置率来说明，在这里的公寓还是非常有投资价值的， 虽然公寓本身的升值潜力不比house或者townhouse 的潜力大， 可是它也是有一定的升值潜力， 这种投资是一种长期的稳定的投资方式。 在十年前 公寓楼两房的平均价格为30-40万 包车位， 到了现在公寓楼两房的平均价格为50-60万不等， 而且在CITY的公寓不带车位。 所以这些表明了： 公寓也具有升值潜力， 不过它是隐形增长。 蜜瓜觉得这投资项目适合手头上资金有几万块不想拿去银行存款的投资者， 因为买公寓只需要交10%首付就可以拥有了， 而且你还有两到三年的时候来筹备剩余的10-20%的资金， 就可以把 公寓房拿到手上。 最坏的事情 就是 过了两到三年的，真的没资金交割了， 可以提前转楼花。 通常都会有几万块盈利， 如果运气不好就同等的价格卖给人呗。 至少 你有两年的利息自己放进口袋里。投资公寓最大的一点就是租金能完全抵御所有的支出费用， 比如房贷， 管理费，市政费等一系列 。 高新人士 买公寓作投资更可以减税， 退税的时候可以多一万块收入呢。
                       蜜瓜同样总结一些好处跟缺点吧
                       好处：
                                 

                                         租金高
                                         投资金额较低 ， 有充裕的时间来交割
                                         减少个人所得税
                                         只需交少量印花税
                                         升值空间大
                                   

                        缺点：

                                          升值潜力比带地的房产少
                                          升值时间比较长
                                          投资者不太相信公寓的租金的现状
                                          交割时间长
                                          转手率不太容易
                                    

     蜜瓜对最后一点转手率不太容易 持着 不确定态度， 因为一般好地段公寓，对于大多数投资者来说都不会出售， 所转手的都是一些房型不好， 位置不太好的公寓，现在 房市 还没有到一个转型公寓的时期， 在一个还不太成熟阶段， 如果往后十年后， 公寓已经成为大部分人的首选， 因为现阶段年轻人都向往CBD的生活， 而不得不把 公寓放入所选房子的选择， 而现在政府又放松了留学政策； 相信悉尼或者墨尔本的city 公寓在将来几年全部火热起来， 蜜瓜有一种想法 就是以后想在CBD租房子的留学生或者其他人群 会越来越难租到公寓了。  
       以上 全部为蜜瓜的个人观点， 如果读者有不一样的意见，可以大胆的发表意见或者说出自己不一样的观点。

北风

melbourne公寓投资价值不高
原因已经说烂了

3vivi

melbourne公寓投资价值不高
原因已经说烂了
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kr2000

楼房也有地，相对比较小一点罢了

佳音妈

北风 发表于 2014-8-13 14:46
melbourne公寓投资价值不高
原因已经说烂了

能再说一次吗？

hjx1000

蜜瓜好甜哦.......

阿德莱德的流氓

感觉还是露出卖楼花的痕迹了。

自由存在

阿德莱德的流氓 发表于 2014-8-13 15:21
感觉还是露出卖楼花的痕迹了。

       蜜瓜 向读者们道歉， 因为 让读者们认为是卖楼花痕迹，可是蜜瓜想说一句话 ：读者希望看到观点是模糊的，还是 希望看到蜜瓜的个人看法，如果 你们喜欢模糊的，而不想深入了解的，蜜瓜完全可以不写这么具体，只是蜜瓜觉得这样写出来，才能对得起各位读者。如果 读者们 觉得这么话题敏感度高的话，那么蜜瓜以后也不写这些投资类别了。

自由存在

北风 发表于 2014-8-13 14:46
melbourne公寓投资价值不高
原因已经说烂了

蜜瓜也想知道公寓的更多缺点 。。恳请 大神 指教指教 。。让蜜瓜能 更清晰了解现在的房市是怎么样的

自由存在

hjx1000 发表于 2014-8-13 15:18
蜜瓜好甜哦.......

蜜瓜觉得 这位读者很喜欢吃蜜瓜呢

自由存在

kr2000 发表于 2014-8-13 14:57
楼房也有地，相对比较小一点罢了

哈哈。。。一般也忽略不计算了

brandonrong

阿德莱德的流氓 发表于 2014-8-13 15:21
感觉还是露出卖楼花的痕迹了。

话说，人家楼主说得也是有道理的，随着人口的增加，CBD必然会出现楼主说的情况，只是谁也不知道需要多久而已

北风

自由存在 发表于 2014-8-13 16:07
蜜瓜也想知道公寓的更多缺点 。。恳请 大神 指教指教 。。让蜜瓜能 更清晰了解现在的房市是怎么样的 ...

真的讲的很多了, 就在这个版搜索公寓
最简单一点, 你也说了" 在十年前 公寓楼两房的平均价格为30-40万 包车位， 到了现在公寓楼两房的平均价格为50-60万不等， 而且在CITY的公寓不带车位。"
10年5-60%, 比存款还低的回报, 还没算各种expenses, 这哪能赚?

自由存在

北风 发表于 2014-8-13 16:18
真的讲的很多了, 就在这个版搜索公寓
最简单一点, 你也说了" 在十年前 公寓楼两房的平均价格为30-40万 包 ...

蜜瓜 也很同意 你的观点， 公寓楼升值时间比带地的房子长， 不过 ，蜜瓜对于你的这个增值比 银行利息还要低 还有其他支出就保持不同的观点。 第一 ，蜜瓜想问问读者们 你了解现在的公寓趋势吗？ 还是 只关注带地的房产趋势？  第二 了解现在 年轻一代的居住选择的趋势吗？ 还是只关注新移民者或者老一辈的移民者？ 第三 知道现在留学生在悉尼或者墨尔本CBD租公寓有多么艰难吗？ 如果读者能够了解了解 这三个问题，那就最好了。蜜瓜不是偏向哪个投资房值得投资，蜜瓜只是想各位读者们合理的分析究竟是不是自己适合 投资带地的房产， 蜜瓜只是想从更多方面让读者们能够体会现在房市是怎么样的， 而不是只是单一了解HOUSE  和TOWNHOUSE的趋势。 这种 蜜瓜认为是不可取的，  蜜瓜认为这样才能帮到读者们选择投资房类型的合理性， 蜜瓜最想要告诉各位的就是 合理性， 别让自己把全部资产都沉下去或者变成真正的房奴。 要做到量力而为之，而不是一味地单独认为一样事物，其他事物就不接受或者排斥。 蜜瓜会写这个章目，不是为了别的， 就是为了读者们能合理的分析现在的房市。

Freeman_Wang

顶蜜瓜，继续写下面的章目。

自由存在

Freeman_Wang 发表于 2014-8-13 19:54
顶蜜瓜，继续写下面的章目。

谢谢你的支持 。。。 蜜瓜 会 继续认真 更新的章目的了

followmeya

自由存在 发表于 2014-8-13 21:09
谢谢你的支持 。。。 蜜瓜 会 继续认真 更新的章目的了

打算明天去买几个哈密瓜回家吃

北风

自由存在 发表于 2014-8-13 17:05
蜜瓜 也很同意 你的观点， 公寓楼升值时间比带地的房子长， 不过 ，蜜瓜对于你的这个增值比 银行利息还要 ...

所以我一开始就问过你，你是在墨尔本还是悉尼？
看你用到townhouse应该是墨尔本
你在你看好的市场住过几年？研究过多久？看过多少次房子？有买过几个？卖过几个？
你关于公寓的信息的来源是什么？空置率，增长率，租金，物业费，上市时间，你有数据支持你的观点吗？

说实话看了你几篇内容都很空洞，而且错误不少，所以回应者寥寥
你要不是个卖公寓的新手中介我会表示很惊讶的

阿德莱德的流氓

自由存在 发表于 2014-8-13 16:04
蜜瓜 向读者们道歉， 因为 让读者们认为是卖楼花痕迹，可是蜜瓜想说一句话 ：读者希望看到观点是 ...

继续写，没事。

manufacturer

支持

自由存在

北风 发表于 2014-8-13 23:54
所以我一开始就问过你，你是在墨尔本还是悉尼？
看你用到townhouse应该是墨尔本
你在你看好的市场住过几 ...

蜜瓜觉得 自己是有很多不足之处， 也有很多地方要向各位前辈学习，这里给这位大神道歉， 蜜瓜确实是在墨尔本， 可是 蜜瓜写这些都只是帮读者们 深思现在的房市走向， 而不在于哪个类型的房子真正是值得投资而不值得投资。 这位大神一定是在中介里滚打了很多年， 所以蜜瓜第一想到是很尊敬你，能在中介呆这么多年实在不容易，可是 蜜瓜跟大神说 在足迹如果写得非常具体的话， 蜜瓜早就被版主给封号了。 蜜瓜难道为了探讨这些问题会写这些这么敏感的事情吗？ 再者，恳请这位大神能写一章目来详细地分析现状所有类别的状况，把大神看好的类别用数据来告诉读者们 吧。 蜜瓜知道跟这位大神比起来真的不值一提， 为什么大神就不能站出来 写一些文章帮助刚来的或者准备看房子的读者们，让他们能少走一些不必要的弯路呢？ 蜜瓜不想争论这些事情， 蜜瓜想听到是对各位读者们有帮助的意见以及一些知识，而不是这些无关重要的答复。蜜瓜写这么文章是想学习或者听到更多 没有接触过或者没有发现的观点和知识。 大神如果真的能写一些相关投资类别的文章， 那蜜瓜一定谦虚地向大神学习 。 如果大神保持 不一样的观点， 那么 能不能把打大神的想法写出来，给各位读者们分析与学习。  

北风

自由存在 发表于 2014-8-14 13:11
蜜瓜觉得 自己是有很多不足之处， 也有很多地方要向各位前辈学习，这里给这位大神道歉， 蜜瓜确实是在墨 ...

我可不是中介
但是我很反感一些中介, 明明自己都不了解, 甚至是自己都不看好的东西, 偏偏想方设法的让别人买
写软文, 避重就轻, 欲盖弥彰
看看你写的大多数就是你对未来的预测的结论. 既然是结论你就要写出依据
我问你论据在哪里? 数据的出处又再哪里? 你能说出来吗? 喊口号, 未来会按照你的口号走吗?

如果你只是收集的错误的数据没有问题, 但是如果你只是为了忽悠而编造, 就很可恶了. 所以我才一再追问你你的经验, 和你的数据来源. 但是你闪烁其词. 这说明你就是为了忽悠.

口口声声的说是给大家多了解情况
可是你可知道错误的信息比没有信息更加误导人
现在的社会不是信息太少, 而是误导的信息太多
这里有很多明白人, 早就有理有据的讨论过墨尔本公寓的问题, 想要知道的人可以去搜索, 也应该去搜索
但是肯定会有不了解情况的新朋友被软文忽悠住的

我不想挡你财路, 但是你要卖东西, 最好符合这样的条件
1. 你自己了解的清楚
2. 你自己也看好

不符合这2点, 也没问题, 安安静静的卖

北风

随便贴几个文章吧, 都是主流媒体讨论melbourne apartment的

Price warning on inner-city apartments in Melbourne and Sydney
http://www.theage.com.au/busines ... 20140401-35wck.html
Melbourne apartment development hits historic high
http://www.smh.com.au/business/p ... 20140706-zsxyx.html
Melbourne vacancies soar and rents fall as new apartments stay empty
http://www.smh.com.au/business/p ... 20131217-2ziiz.html
政府网站去年的数据
http://www.melbourne.vic.gov.au/ ... _September_2013.pdf

自由存在

北风 发表于 2014-8-14 15:57
我可不是中介
但是我很反感一些中介, 明明自己都不了解, 甚至是自己都不看好的东西, 偏偏想方设法的让别 ...

你可以随便在这里骂蜜瓜不专业，可是蜜瓜想问你自己有没有投资过任何房产呢，还是你只关注负面信息呢？ 蜜瓜觉得你形成了一种对中介鄙视或者歧视的态度了，所以一开始 蜜瓜写什么或者想说什么，你只会保持一种不同意的态度，如果一旦写出某些支持的观点的时候， 你的爆发毫无保留地显露出来。 蜜瓜只能告诉你 世界所有东西物品都会有两面性， 你越执着 就越往一边想去。 蜜瓜之前说那些话不是跟你吵架或者争论， 蜜瓜 觉得这很正常啊，同意就同意，不同意就不同意， 为什么你不写一些house unit 或者 duplex的观念， 而 一直地在跟我争论公寓呢， 这一点才是蜜瓜所不明白的。 蜜瓜 跟你说过了，看人投资的房子类别要量力而行， 你说 一些不富裕的投资者 手头上就只有几万块的想去投资房产，他们能投资house unit之类吗？ 你口口声声说蜜瓜只讨论未来怎么样怎么样， 那难道 投资的读者们只会考虑现在不考虑未来吗？ 蜜瓜告诉你：“ 维多利亚市场要扩建， dockland要扩建 ，墨尔本一年只能造2万多房子， 一年人口增长3-4万 (只PR的没计算海外人士）”。这些算不算是证据呢，蜜瓜这些算不算忽悠读者们呢， 蜜瓜有说过叫读者们买公寓吗？蜜瓜觉得你才是信息误导了各位读者们， 让每一个读过你这些话的读者们都会对中介这一职业造成了鄙视或者不良影响。 蜜瓜想说当一个中介很自豪， 因为 爱迪生以前发明灯泡都是让推销员推销出去才会有这么现代的电灯，信息时代 也是由推销员 极力或者奋力地推销才能够造成现代的经济。如果墨尔本没有中介， 那么 墨尔本的经济肯定没有现在的发达， 如果 没有中介 ， 大多数华人也不会知道澳大利亚试过好地方。  以前澳大利亚试是一个流放犯人的地方， 为什么你还来这里生活呢， 你又听谁说这边的好呢？ 你买房子的时候是看 中介的网站找的吗？  蜜瓜 一直都想说： 中介也是一种神圣的职业， 有好的也有坏的， 不过你不能一刀切的认为做中介全部都是黑的。 不要带着有色眼镜来对待这行职业。蜜瓜该说的都说了， 也是一句话， 想了解的可以了解，不过别只捉住一个骨头就往里面挑。   
     

followmeya

自由存在 发表于 2014-8-14 18:30
你可以随便在这里骂蜜瓜不专业，可是蜜瓜想问你自己有没有投资过任何房产呢，还是你只关注负面信息呢？  ...

好吃的蜜瓜，等有分了再来给你加

followmeya

北风 发表于 2014-8-14 15:57
我可不是中介
但是我很反感一些中介, 明明自己都不了解, 甚至是自己都不看好的东西, 偏偏想方设法的让别 ...

等有分了也来给兄弟加.....借着涨价的东风把房子都卖了，突然发现留个自住房的重要
看来再入手要等了

北风

自由存在 发表于 2014-8-14 18:30
你可以随便在这里骂蜜瓜不专业，可是蜜瓜想问你自己有没有投资过任何房产呢，还是你只关注负面信息呢？  ...

你确定要问我这么私人的问题? 我有没有买过投资房需要告诉你吗? 我又不是卖房子的. 说我只关注负面信息, 那只能是呵呵了. 墨尔本apt的负面信息比正面信息多得多, 你叫我怎么找正面信息? 我对信息的来源有要求的, 你别把你们中介的宣传资料作为正面信息的来源.

你作为中介, 卖哪个区的房子, 几年的工作经验, 口碑如何? 这你都不敢说? 这些都是你的基本信息, 你的潜在客户不应该知道?

北风

自由存在 发表于 2014-8-14 18:30
你可以随便在这里骂蜜瓜不专业，可是蜜瓜想问你自己有没有投资过任何房产呢，还是你只关注负面信息呢？  ...

没有能力投资house, unit的就一定要投资apt?
买投资房的目的是什么? 不是为了向别人炫耀你手上有几个投资房, 而是赚钱
一个有很大概率不赚钱的投资, 有必要投资吗?

自由存在

蜜瓜看到最近的评论真的想笑，难道　做中介　就一定要先写上在哪哪上班，卖过多少个房子，口碑是如何，相关的东西吗？一开始的本意就是以个人的观点分析现在房市趋势，一直在说自己的感受，难道蜜瓜会偏向哪一个好哪一个不好吗，难道蜜瓜非要写一些极端的负能量的东西评击某一类型房市才是读者们想要看到的吗？ 难道投资就一定是可以让所有人赚钱的吗， 蜜瓜只想说投资或者不投资是个人的事情， 读者们可以去投资股票， 投资黄金，投资各种东西，可是蜜瓜只是在写有关房产的投资， 因此肯定必然要提到这些事情。 如果每个人都只想看到负面因素的话， 那么为什么还有这么多人选择投资房产？读者们 认为一个做中介的人就不应该写这些东西出来， 觉得在这里推销。 不过换说回来，为什么现实这么多人会问房产的事情， 会投资房产，会关注房产。 如果各位读者没想过这方面的投资或者什么， 蜜瓜只能劝各位读者们看看就算了。 各位读者们请你们真正的想一下， 某些人的言论是否对各位准备投资房产的读者有帮助， 适不适合各位读者的理念。如果某些一开始不认为投资能帮到自己的读者， 那么就没必要在这一类帖子里看了。之前我问某个读者说有没有买过投资房的本意是，如果准备买或者买过的那应该会了解了解现实的房市走向而不是从报纸里读，之前不是报道过 澳洲房市都是被华人推高的， 之后专家出来解析说 房价推高就是当地人自己的事情，不关华人的事。 蜜瓜想写这些章目是为了想让华人了解投资房市的事情， 而不是某些人一直就在想那么有没有钱赚的事情。 这也不外乎这位读者说的不对， 只是蜜瓜想写一些自己对房市的体会。 蜜瓜想让准备买房子或者正在准备的看，而不是一些经常都大力评击房市的读者看的。 蜜瓜认为 需要真的那么极端的处事吗， 非要把所以读者都吓跑了，证明某人的观点是正确吗？ 蜜瓜对此 没什么好争论的，因为在房产里没有错与对， 就好比个人爱好， 有些人喜欢玩游戏，那么某些人就认为玩游戏是绝对错的，浪费时间浪费金钱。 那么作者写一些关于游戏的好处什么的时候， 肯定某些人出来用八方报道来评击他。 蜜瓜觉得 没必要 在一些事情 一些点把它给放大，这些对各位读者们是没有好处的，反而更加让读者认为这个世界是危险的，还是回火星吧  

flyspirit

墨尔本公寓的问题很简单，就是oversupply， 悉尼也有这个趋势。