请教投资房折旧与个人收入税和CGT的问题，

xiwu

现有如下投资房CASE，
1间全新房子，售价65万，业主提供了十年折旧报告。每年折旧1.5万左右（房屋折旧1万，其他5千），全年租金足以支付65万的利息和所有中介管理及其他开支。
问题：1、假如每年每人有1万8免税的话，如我年收入3万3，若买下这房子作投资房，是否就完全不用交个人收入税了?
           2、假如第十年我原价卖这房子65万，CGT如何计算?
谢谢!

bainite

1. 是的。
2. 15万capital gain（按每年都是1.5万折旧算，不考虑其他税费）

bbcome

楼上正解。补充一点：你还可以享受CGT DISCOUNT 50% ON THE $15，000 CAPITAL GAIN，因为你拥有这个投资房超过12个月。

xiwu

bainite 发表于 2014-7-1 13:18
1. 是的。
2. 15万capital gain（按每年都是1.5万折旧算，不考虑其他税费）

现房东手头共有2间这样的房子，如果全买下作投资房，那是不是每年收入4万8都不用交税?

Halsey

bbcome 发表于 2014-7-1 13:29
楼上正解。补充一点：你还可以享受CGT DISCOUNT 50% ON THE $15，000 CAPITAL GAIN，因为你拥有这个投资房 ...

我奔，但能麻烦您告诉我LZ这样卖掉这房，最后赚到的钱是多少？

ChenX

Halsey 发表于 2014-7-2 10:37
我奔，但能麻烦您告诉我LZ这样卖掉这房，最后赚到的钱是多少？

同问

bbcome

Halsey 发表于 2014-7-2 10:37
我奔，但能麻烦您告诉我LZ这样卖掉这房，最后赚到的钱是多少？

For income tax purpose, capital gain is the difference between proceed and cost base. It doesn't mean what you've actually earned into your pocket.

In this case, what he/she has earned is the tax savings in the previous 10 years, rather than the capital gain on the sale.

Hope it answers your query.

6268379wan

把投资房分成有折旧的新房和没有折旧的老房两个类型来看：
一个新的投资房10年折旧总共15万，10年之后卖了增值了10万。 总共Capital Gain就是25万啊，就算50%也有12.5万，按40%的CGT税率算要交5万的税.就是十年之后卖掉直接拿到手的赚的钱就是10-5=5W,对不对？ 如果增值了35万，Capital Gain50万，50%就是25万，CGT(40%)就是10万，拿到手35-10=25W.

一个老的投资房没有折旧，10年之后增值10万就是Capital Gain10万，50%就是5万， 40%就是2万的CGT，拿到手赚的钱就是8万。如果增值35万，算下来拿到手的就是28W.

所以老的投资房比新的投资房最后拿到手也就多3万块，还是最后才能拿到。如果按现在市场房屋的增值速度（10年应该远大于35万吧？）3万完全是小头啊。

总结：投资房买新房还是可以享受到每年的折旧负扣税，但是投资房赚的主要还是增值，折旧负扣税1年也就多省3-5千（看边际税率，而且租金能cover利息），只要增值够，负扣税赚的就是增值的零头啊

咖啡小子

个人觉得边际税率至少要达到32.5%才有必要做折旧，不知道这么想对不对？

xiwu

Halsey 发表于 2014-7-2 10:37
我奔，但能麻烦您告诉我LZ这样卖掉这房，最后赚到的钱是多少？

我的理解（假设当年个人收入税率30%）
一折旧扣税。150000
一CGT。     -  22500      [（150000／2）*30%]
---------------------------
                     127500

stunner

这样算来，如果当时买的30万，10年后还是30万，如果卖掉不就是亏钱吗？

wzhqiang

6268379wan 发表于 2014-7-2 20:04
把投资房分成有折旧的新房和没有折旧的老房两个类型来看：
一个新的投资房10年折旧总共15万，10年之后卖了 ...

那是不是说买投资房无所谓新旧，重要的是升值潜力? 那为什么投资者都要买楼花或近新房呢? 一直不解中

6268379wan

wzhqiang 发表于 2014-7-14 11:59
那是不是说买投资房无所谓新旧，重要的是升值潜力? 那为什么投资者都要买楼花或近新房呢? 一直不解中 ...

可以不用一次拿出太多钱吧，而且虽然说增值是主要的，但是税务上的优惠能拿也不错啊

xiwu

stunner 发表于 2014-7-14 11:49
这样算来，如果当时买的30万，10年后还是30万，如果卖掉不就是亏钱吗？

当时买的30万，10年后还是卖30万，如果每年折旧1万.假设当年个人收入税率30%.

一折旧扣税。100000
一CGT。     -  15000      [（100000／2）*30%]
---------------------------
Profit             95000


suppose you paid 20%, $60000, your own fund for the purchasing,  the return for your own fund will be (simplified) ,

Total return                       : 95000/60000 = 158%
average return per annual: 1.58/10 = 15.8%  

Conclusion:
-10年后还是30万卖掉不亏钱!  
- such an investment return is better than Australian average property investment return.

stunner

xiwu 发表于 2014-7-14 14:28
当时买的30万，10年后还是卖30万，如果每年折旧1万.假设当年个人收入税率30%.

一折旧扣税。100000

谢谢你的答复。不过每年的折旧似乎并没有那么多还每年都递减，今年只有4000了。如果买了投资房和不买投资房退完税后差8000，算是失败的投资房吧。

xiwu

如果全年租金足以支付30万的利息和所有中介管理及其他开支, 每年折旧5000, 当年个人收入税率30%.;

一折旧扣税。50000
一CGT。     -  7500      [（50000／2）*30%]
---------------------------
Profit            42500

suppose you paid 20%, $60000, your own fund for the purchasing,  the return for your own fund will be (simplified) ,
Total return                       : 42500/60000 = 70.8%
average return per annual:        0.708/10 = 7.08%  

6268379wan

xiwu 发表于 2014-7-14 20:07
如果全年租金足以支付30万的利息和所有中介管理及其他开支, 每年折旧5000, 当年个人收入税率30%.;

一折旧 ...

这么算不对吧。折旧又不能全拿到手里，十年折旧100000拿到手里的钱大概就3-4万的样子，还要看你的边际税率

mengqing

CGT是按你卖房的那年的tax bracket来算的吗？那如果卖房的那年没工作没收入 是不是交的CGT就少了？

xiwu

mengqing 发表于 2014-7-14 22:45
CGT是按你卖房的那年的tax bracket来算的吗？那如果卖房的那年没工作没收入 是不是交的CGT就少了？ ...

是的。这正是政府想要的。

JohnnySu

mengqing 发表于 2014-7-14 22:45
CGT是按你卖房的那年的tax bracket来算的吗？那如果卖房的那年没工作没收入 是不是交的CGT就少了？ ...

对的

lifeparadise

6268379wan 发表于 2014-7-14 22:40
这么算不对吧。折旧又不能全拿到手里，十年折旧100000拿到手里的钱大概就3-4万的样子，还要看你的边际税 ...

xiwu这种计算不对

折旧带来的好处就是每年少交的税款，

十年少交的税款以及由此带来的收益（比如利息）减去CGT才是真正的profit, 即使没有通货膨胀，卖出价和买入价一样你还能有这么高收益率，用脚指头想想都不可能阿