第二套房自主,第一套转投资

merry43

如提, 该如何操作税务上最有利? 先谢啦。

LENNY_DONG

一般来说第一套做估价作为将来卖房成本

但是万一六年内，第一套涨的比第二套多，可能你又要选择6 YEARS EXEMPTION

所以我给不了建议了

palaogong

不是只有一套房产的前提下六年法则才适用吗

abc152350

LENNY_DONG 发表于 2014-6-24 20:16
一般来说第一套做估价作为将来卖房成本

但是万一六年内，第一套涨的比第二套多，可能你又要选择6 YEARS EX ...

如果第一套贷款30万,还了10万还剩20万,那种方法好那,1是把第一套做估价作为将来卖房成本,转为投资房好,2还是把他卖掉,把钱放在第二套做自主房,再买一套全额贷款,可以负扣税,

merry43

LENNY_DONG 发表于 2014-6-24 21:16
一般来说第一套做估价作为将来卖房成本

但是万一六年内，第一套涨的比第二套多，可能你又要选择6 YEARS EX ...

Can you please advise who can give valuation for the 1st property - the local real estate agent or the special valuation organization? Thanks,

LENNY_DONG

palaogong 发表于 2014-6-24 21:34
不是只有一套房产的前提下六年法则才适用吗

你可以选的

前提你要都一开始自住过

LENNY_DONG

abc152350 发表于 2014-6-24 21:39
如果第一套贷款30万,还了10万还剩20万,那种方法好那,1是把第一套做估价作为将来卖房成本,转为投资房好,2 ...

如果从负扣税角度你可能需要卖掉在买

但是从精力和财力上来说不是很值得

因为卖要中介费

买要印花税

一进一出的钱你要退几次税才回来

LENNY_DONG

merry43 发表于 2014-6-24 22:51
Can you please advise who can give valuation for the 1st property - the local real estate agent or ...

当地中介就可以

稳妥一点付费估价师

opkl00

LENNY_DONG 发表于 2014-6-25 16:53
你可以选的

前提你要都一开始自住过

请教一下，有套房子持有13年了，其中房子自住超6年后出租7年现在要卖，这套房子是算自住房还是投资房？在出租第四年时候用这套房子估价买了第二套房子自己住。

LENNY_DONG

opkl00 发表于 2014-6-25 17:20
请教一下，有套房子持有13年了，其中房子自住超6年后出租7年现在要卖，这套房子是算自住房还是投资房？在 ...

有投资部分



如果你视第二套自住的话

估价从你搬出来算，不是你第四年来算

uknowoppa82

LENNY_DONG 发表于 2014-6-24 21:16
一般来说第一套做估价作为将来卖房成本

但是万一六年内，第一套涨的比第二套多，可能你又要选择6 YEARS EX ...

作为将来卖房成本，会是原来房子的100%的估价吗？还是只是deposit 20%？

Chatsw

如果是会计报税，告诉会计就可以了，ato对自住和投资的转换没有什么限制，再说了，怎么限制？难道要你搬家的记录？

opkl00

LENNY_DONG 发表于 2014-6-25 16:54
如果从负扣税角度你可能需要卖掉在买

但是从精力和财力上来说不是很值得

也想请教，我的情况该如何操作税务上最有利? 现在要卖房

LENNY_DONG

uknowoppa82 发表于 2014-6-25 23:10
作为将来卖房成本，会是原来房子的100%的估价吗？还是只是deposit 20%？

>

当然是你的成本价

LENNY_DONG

Chatsw 发表于 2014-6-25 23:19
如果是会计报税，告诉会计就可以了，ato对自住和投资的转换没有什么限制，再说了，怎么限制？难道要你搬家 ...

:

他没有但是SRO会几年后追溯你的自住和投资情况，补交LAND TAX

JohnnySu

opkl00 发表于 2014-6-26 06:57
也想请教，我的情况该如何操作税务上最有利? 现在要卖房

计算上有很多不同的选择，所以最好跟你的会计谈谈。

JohnnySu

LENNY_DONG 发表于 2014-6-26 09:24
:

他没有但是SRO会几年后追溯你的自住和投资情况，补交LAND TAX

所得税的Main Residence 跟州政府SRO计算地税时对是否Main Residence的处理不是完全一致的。

JohnnySu

Chatsw 发表于 2014-6-25 23:19
如果是会计报税，告诉会计就可以了，ato对自住和投资的转换没有什么限制，再说了，怎么限制？难道要你搬家 ...

根据你的实际情况，很多时候在计算上会有不同的选择可以做，所以这个还是跟你的会计谈谈比较容易。

wyatt

mark

JohnnySu

palaogong 发表于 2014-6-24 21:34
不是只有一套房产的前提下六年法则才适用吗

不是，只要物业在出租之前曾经是自主房，6 year absence rule就可以利用。但应用的时候要注意，在计算上同一时间段只能有一套自住房。所以继续选择出租房作为自主房是有可能影响到其他物业以后在CGT上的计算的。

zxcity

JohnnySu 发表于 2014-6-26 09:46
不是，只要物业在出租之前曾经是自主房，6 year absence rule就可以利用。但应用的时候要注意，在计算上 ...

Hi mate, I bought my first house as my principle place of resident. However, when I purchased the house, there is a rental agreement attached which prevented me from moving in for 4 months. Of course, I terminated the rental agreement immediately after it expires.  Does the 6 year rule still applicable in my case?

Thanks   

JohnnySu

zxcity 发表于 2014-6-26 10:07
Hi mate, I bought my first house as my principle place of resident. However, when I purchased the  ...

Hi, When you eventually sell this property you will have to pay CGT on the first 4 months.

Eucalypt

我们也面临着这个问题。买了一个投资房，准备出租5年后推倒重建自住，把现在的自住房卖掉。卖掉现在的自住房要交captial gain吗？怎么算呢？再20年后，推倒重建的自住房也要卖掉，要交captial gain吗？这个又是怎么算呢？

LENNY_DONG

Eucalypt 发表于 2014-6-26 10:21
我们也面临着这个问题。买了一个投资房，准备出租5年后推倒重建自住，把现在的自住房卖掉。卖掉现在的自住 ...

卖掉现在房子不用交

但是推到重建要交

根据投资和自住年份比例来交

Eucalypt

LENNY_DONG 发表于 2014-6-26 10:26
卖掉现在房子不用交

但是推到重建要交

谢谢回复。那重建所用的钱是算成本的吧，以后卖掉的capital gain 是 卖价减去买房价再减去重建价 吗？

LENNY_DONG

JohnnySu 发表于 2014-6-26 09:39
所得税的Main Residence 跟州政府SRO计算地税时对是否Main Residence的处理不是完全一致的。 ...

本

网友问怎么查住过哪里没住过哪里

我说SRO根据出租上交BOND来跟踪 同时可以把这些时间记录发给ATO，同时计算地税

我哪里谈ATO对于所得税的事了？

呵呵，我真是觉得有意思

LENNY_DONG

Eucalypt 发表于 2014-6-26 10:29
谢谢回复。那重建所用的钱是算成本的吧，以后卖掉的capital gain 是 卖价减去买房价再减去重建价 吗？ ...

是的，造价也算

yiminlei

LENNY_DONG 发表于 2014-6-26 10:30
是的，造价也算

借贴问一下，第一套自主，买来60万，贷款40万，已还款20万。住了超过六年。第二套买了搬入自主，贷款百万。交税是最高税率。第一套转投资如何操作？

LENNY_DONG

yiminlei 发表于 2014-6-26 10:39
借贴问一下，第一套自主，买来60万，贷款40万，已还款20万。住了超过六年。第二套买了搬入自主，贷款百万 ...

>

如果你没有OFFSET 账户，也就是说抵扣税贷款额度只能按20万算了

从税务上来说不是很划算

你要是真要负扣税

只能卖掉，然后搞个100%贷款投资房了

如果不介意负扣税高低，那就保留

zxcity

JohnnySu 发表于 2014-6-26 10:18
Hi, When you eventually sell this property you will have to pay CGT on the first 4 months.

how to quantify the amount of CGT I should pay for these four months, say if I bought the house at 500k and sold it 3 years later at 600k .

thanks.