关于CGT, Depreciation 和 6 year exemption Rule的问题

KKei

一直有个问题没有搞明白, 请教各位税务expert

如果你买了一个property住了1年,接着你出租了这套房子, 每年claim 折旧 一共7年. 然后你把房子卖了. 在当年的退税里你 treat 这个property 为main residential dwelling, 所以你claim 6 year exemption rule. 所以7/8 时间里CGT Free(including one year live in)

当你计算 cost base 时候,折旧你claim的要加回去. 问题是你只加回第七年claim 的折旧? 还是必须要这7年总共claim 折旧都加回去呢?

万分感谢~~回答分分送上

LENNY_DONG

if u never live in there, how can be your main residence?

KKei

we assume you live in there for 1year  and total period of ownership is 8years

kevin_m

6年的 CGT EXEMPTION RULE 完全不是这样用的

是用来判断 而不是用来计算的

f18

First question I ask is have you ever lived in the property since you bought it? you need to live in there first to be able to apply the rule bud.

KKei

f18 发表于 2014-5-22 17:53
First question I ask is have you ever lived in the property since you bought it? you need to live in ...

已经把问题改了. 第一年live in

KKei

kevin_m 发表于 2014-5-22 17:51
6年的 CGT EXEMPTION RULE 完全不是这样用的

是用来判断 而不是用来计算的

现在就是涉及计算. 计算的时候如果你可以用6 year exepmtion. 你的cost base里add depreciation back, 是add 1年的,还是所有你claim的折旧.

rockyji

都要减cost base

KKei

rockyji 发表于 2014-5-22 18:07
都要减cost base

you are not answering the question i asked buddy.

lqyhannah

感觉是交回7年的

KKei

lqyhannah 发表于 2014-5-22 18:54
感觉是交回7年的

这个不是感觉能来的...继续求教中...

LENNY_DONG

KKei 发表于 2014-5-22 19:14
这个不是感觉能来的...继续求教中...

https://www.ato.gov.au/General/C ... after-you-move-out/


ATO网站下最后一个例子和你说的情况算相识。

超过六年后改怎么算，但是没有说到折旧问题怎么计算

同样一样超过六年CGT EVENT HAPPEN

那么你的折旧全部要REDUCE COST BASE

lqyhannah

我不知道楼主这个是case，还是就是一个问题啊，我理解是这样：

Selling Price – Cost Base = Capital Gain/Loss

Cost Base = Purchase Price + Capital Costs– Capital Works Deductions

Purchase Price 应该是算作开始出租那一年的market value，不能算作是最初购买的价格

Capital Work Deduction 的话，如果是division 43，已经在历年的tax return中claim过了，所以所有减去claim过的折旧，也就是我刚刚说的7年一共的折旧，就是减少了cost base

如果是divison 40 的话，那说明还没有折旧完毕，应该是增加成本，增加cost base。

然后算出再去乘以多少年多少天。

不知道对不对~~~抛砖引玉吧

kevin_m

KKei 发表于 2014-5-22 18:06
现在就是涉及计算. 计算的时候如果你可以用6 year exepmtion. 你的cost base里add depreciation back, 是 ...

6年RULE只适用 一套自住房出租， 如果有一套自住房和一套投资房，是无效的。

如果6年RULE适用， 那就代表 这套房子是全免CGT的 也就不存在分时段计算的问题

这个SIX YEAR RULE 是0 OR 100%的问题 只能用在一套上

所以我前面说的是 6 YEAR RULE只用于判断  不用于计算， 因为根本不需要计算。 适用则全免，不适用则全部作为投资房计算。

如果只有一套自住房，但是中间出租了7年， 那也有可能可以CLAIM 6 YEAR RULE，计算总的capital gain 以后, 按照天数pro rata 计算出多少天是免CGT 多少天是CGT，在计算成本的时候要减少cost base. 出租时期全部claim的折旧合计数冲减cost base

最后，如果是投资房，在出租的时候抵扣了房屋部分的折旧，那么卖掉的时候，房子的成本是减少的。举个例子，100万的房子，
出租3年， 3年中抵扣了房屋部分折旧7万5， 那么你三年后卖的时候房子的成本就不是100万，而是 92.5万。也就是任何抵扣，只有一次抵扣机会。做了负扣税，就要补CGT

lqyhannah

kevin_m 发表于 2014-5-22 22:01
6年RULE只适用 一套自住房出租， 如果有一套自住房和一套投资房，是无效的。

如果6年RULE适用， 那就代 ...

建议重新看一下6 years Rules，六年内怎样都是免的。

kevin_m

lqyhannah 发表于 2014-5-22 21:14
建议重新看一下6 years Rules，六年内怎样都是免的。

12楼有链接 你自己看一下吧

rockyji

lqyhannah 发表于 2014-5-22 20:45
我不知道楼主这个是case，还是就是一个问题啊，我理解是这样：

Selling Price – Cost Base = Capital Gai ...

对于div 40,我不理解为什么是加cost base。

当初买房时候的价格，不是应该已经包含了其中的depreciating assets吗？求详

lqyhannah

rockyji 发表于 2014-5-22 23:01
对于div 40,我不理解为什么是加cost base。

当初买房时候的价格，不是应该已经包含了其中的depreciating ...

所以我问你是不是一个case，还是你的一个问题，因为很多情况会产生

那我三个假设给你吧：

第一种假设，房子是自己建的新房子，那么做折旧报告中包括俩个部分，就是43，一个是40，这两个总数加在一起就是折旧，卖的时候就都是加回来cost base

第二种假设，房子买的时候是半新不旧的，房子不折40，因为大部分都过期了，只折43，那个折旧就只是building的折旧

第三种假设 房子在你出租期间，更换了地毯，或者换了水箱，那么要在出租的那一年做40，比如是10年，你在当年只能递减当年的折旧，但是在最后卖的时是，应该还有残值，这个残值也算是一种cost，在卖出的时候增加cost base。

不知道对不对，谢谢

rockyji

lqyhannah 发表于 2014-5-22 22:28
所以我问你是不是一个case，还是你的一个问题，因为很多情况会产生

那我三个假设给你吧：

啊，我不是楼主。

我只是对40和43的部分加在一起算cost base感到费解。都40了,还能算CGT asset吗

LENNY_DONG

lqyhannah 发表于 2014-5-22 22:28
所以我问你是不是一个case，还是你的一个问题，因为很多情况会产生

那我三个假设给你吧：

对啊

不对你怎么做accountant啊

lqyhannah

rockyji 发表于 2014-5-23 00:06
啊，我不是楼主。

我只是对40和43的部分加在一起算cost base感到费解。都40了,还能算CGT asset吗 ...

我老眼昏花，看成楼主啦！！sorry啊~

这么说吧，比如在出租后的第三年，水箱坏了，于是就新买了一个水箱，2000澳币，大于300不能直接扣除，

不考虑pooling的折旧方案，比如这个水箱按10年折旧，为了方便我们用直线法和从财政年度第一天买的算起，

你在那一年可以折旧的就是2000/10=200澳币，这个就是division40啊，那么每年都折200后，

到你卖的那一年已经4年，折旧是200*4年=800澳币，还有1200澳币还没有折旧，

这就是这个水箱的的残值，这个残值在卖出房子的那一年算作是你的成本，所以增加cost base。


不知道对不对，你觉得呢~

lqyhannah

LENNY_DONG 发表于 2014-5-23 00:11
对啊

不对你怎么做accountant啊

码字不容易啊，好久没有我感兴趣的帖子了，老大你不加分，给差评~

LENNY_DONG

lqyhannah 发表于 2014-5-22 23:16
码字不容易啊，好久没有我感兴趣的帖子了，老大你不加分，给差评~

你要感兴趣啊

你把投资房版块都去回答一遍把

lqyhannah

LENNY_DONG 发表于 2014-5-23 00:19
你要感兴趣啊

你把投资房版块都去回答一遍把

我要是有您那能力，早就揽下啦，可惜是一个二半吊子，已经累觉不答...........

rockyji

lqyhannah 发表于 2014-5-22 23:13
我老眼昏花，看成楼主啦！！sorry啊~

这么说吧，比如在出租后的第三年，水箱坏了，于是就新买了一个水箱 ...

那房子卖掉时，水箱div40后的残值加在房子的div43残值上，一起算CGT？然后还能享受50%？

多谢讲解。

KKei

Purchase Price 应该是算作开始出租那一年的market value，不能算作是最初购买的价格

这里market value 如何determine ?

kevin_m

lqyhannah 发表于 2014-5-22 23:13
我老眼昏花，看成楼主啦！！sorry啊~

这么说吧，比如在出租后的第三年，水箱坏了，于是就新买了一个水箱 ...

不对

冰箱可以取走， 卖房子又不是卖冰箱

买房子又不包括冰箱的。。。。 :o  

如果变成房子成本了，那不是买家买了房子还多个冰箱么。。。

如果是热水器 应该可以

kevin_m

KKei 发表于 2014-5-23 07:51
Purchase Price 应该是算作开始出租那一年的market value，不能算作是最初购买的价格

这里market value 如 ...

如果一定要知道MARKET VALUE只要在租以前做个资产评估了

一般人都不做  按实际天数计算CGT免或不免的期限

lqyhannah

kevin_m 发表于 2014-5-23 11:41
不对

冰箱可以取走， 卖房子又不是卖冰箱

貌似我写的是水箱，water tank，不是冰箱~~~

kevin_m

lqyhannah 发表于 2014-5-23 10:48
貌似我写的是水箱，water tank，不是冰箱~~~

。。。。 晕   老眼昏花了