买City的apartment做投资房，是不是不明智？（墨尔本）

静水之镜

中国人很喜欢买房，在澳洲，手上有N套房子的人也多的是。大家都觉得将来的房价还会往上涨。

前阵子突然想在city买一个apartment做投资房。 大家都知道做投资房，有两种，第一种是房租的回报率高（一般来说都在是City的apartment比较多） 还有一种就是等做房价上涨（一般都是house了）  没办法，house买不起，所以只能考虑apartment了.

但是老公跟我算了一笔帐以后，我突然感觉，原来所谓的高房租回报率，其实也是亏钱。

比如说，在City买一个40W左右的apartment，如果首付20W，（就当贷款20W） 房租回报率是 450一个星期
本来如果一个人有闲钱20W，光存到银行，现在存银行的利息是4%。 200000*4%=8000 也就是一年存银行的收入就有8000刀
贷款20W， 就当最低的贷款利息5%。 200000*5%=10000 也就是一年光20W的贷款利息，付给银行的就要1W（只是光利息，还不包括还本金的，如果是还本金，那就更高了）
租金 450一个星期*52周，一年就是23400   扣掉中介的管理费6%=22000左右
apartment:本身每年还要付的公共管理费，2500左右+ council费+ water service+等等乱七八糟的费用，估计4000左右一年（这还是比较新的apartment，如果旧一些的apartment，这些费用会更高）

这样的房子，最后收入是22000（房租）-10000（贷款利息）-8000（20W首付的利息损失）-4000（房主费用）最后的结果就是 0
这样的结果，还是1年没有人退房，没有修补等任何问题的情况下，如果一旦有人退房，所空出来的时间，那就要自己倒贴了...

这么一笔帐算下来，顿时觉得，买city的apartment做投资房，真的是一点意思都没有。

请各位足迹朋友们，来说说，我这样的算法，正确么？？

zaizz

你的这句话“买city的apartment做投资房，真的是一点意思都没有。”
加上“现在”两个字就是正解了。

ppsau

你如果不把20W首付的利息损失算在内，那么一年你可以挣8000，当房价上涨和银行的利息一样。
也就是说，如果房价一年涨4%，那么投资一套，一年挣8000.

clyychris

投资可以看看croydon

静水之镜

ppsau 发表于 2014-5-7 19:33
你如果不把20W首付的利息损失算在内，那么一年你可以挣8000，当房价上涨和银行的利息一样。
也就是说，如果 ...

为什么不把首付损失的利息计算在内？？ 本来应有得到的利息，现在没有了，反而是倒贴的。忽略20W的利息不算 ，这种不科学。

静水之镜

zaizz 发表于 2014-5-7 19:26
你的这句话“买city的apartment做投资房，真的是一点意思都没有。”
加上“现在”两个字就是正解了。 ...

嗯，是的。谢谢提醒。说的很正确。

ppsau

静水之镜 发表于 2014-5-7 19:39
为什么不把首付损失的利息计算在内？？ 本来应有得到的利息，现在没有了，反而是倒贴的。忽略20W的利息不 ...

之所以不算20万，是因为20万利息一年8000对吧，也就是4%，而房产我们假定增值也是4%，那不就是抵消了么

gkgkgk

学习

猎梦人

投资的话时机很重要。

什么时候都是最开始的时候赚钱，无论投资什么。

现在这种情况……满大街都知道投资房，就跟菜场大妈都谈股市一样道理。

不是说崩盘，只是说没有太大利润可图了。

老杏

这种投资方法首先就有问题。投资房就是要最大可能贷款啊，贷50%就把最大的税务优惠没有了。而且最后的capital gain如果持有超过1年是可以折半的

具体计算一定要考虑空置，折旧，维修，再加上capital gain和个人税率综合考虑才真实。

静水之镜

ppsau 发表于 2014-5-7 20:09
之所以不算20万，是因为20万利息一年8000对吧，也就是4%，而房产我们假定增值也是4%，那不就是抵消了么 ...

你这个是假设的增值，那如果不增值呢？ 而且apartment不像house，增值的空间很低。

大江东去

兄弟，投资房两大功能，你只算了房产增值。

还有负扣税你没算。

哪有买投资房出一半首付的？

大牛哥

你忘记了存款利息8000块还需要交税

大牛哥

而且你还没计算房屋折旧

大牛哥

再而且你还没有算这些投资损失能给你带来的税务抵扣

大牛哥

再再而且你还没有算它将来的增值预期

水里没有鱼

1，银行利息要交税。
2，贷款利息帮你退税
3，等贷款还完了，租金不就是静赚的嘛？
4，房价/租金总有一个会长得。

大牛哥

总之，尽管你的结论极有可能是对的。但算法不对。

jhjhjhjhjh

20万放在银行里赚八千；不放在银行里而放在房子里不也是赚八千吗？

静水之镜

clur 发表于 2014-5-7 20:18
这种投资方法首先就有问题。投资房就是要最大可能贷款啊，贷50%就把最大的税务优惠没有了。而且最后的capit ...

那如果按照Apartment能贷80%     
40w的房子 首付8W   贷款32W
按照我之前的计算方法，最后每年还亏钱（还利息的情况下） 没有空置率的情况下，最好的状态下....
算的我，现在心越来越凉了...

大牛哥

静水之镜 发表于 2014-5-7 20:19
你这个是假设的增值，那如果不增值呢？ 而且apartment不像house，增值的空间很低。 ...

没有不增值的可能。

投资房，尤其是那种大家盯得很紧的投资房，比如city的公寓，它的价格是大家计算出来的，而不是像House那样有一定的盲目性。

通常，city的apartment价格是用租金、当前利率水平及未来短期利率水平预期、council rate、strata等几个要素倒着推算出来的，因为每个人都会算，所以误差范围很小。

老杏

静水之镜 发表于 2014-5-7 20:28
那如果按照Apartment能贷80%     
40w的房子 首付8W   贷款32W
按照我之前的计算方法，最后每年还亏钱（ ...

你得算总帐。前面算的很多没考虑啊

静水之镜

水里没有鱼 发表于 2014-5-7 20:24
1，银行利息要交税。
2，贷款利息帮你退税
3，等贷款还完了，租金不就是静赚的嘛？

额，是的，我忘记算了银行利息产生的税收
我上面举例中说的贷款，只是利息，没有算本金。 如果是本金，那就更多了。 按照我上面计算的，永远是付利息。也就是说，房子永远是放在银行里的。

静水之镜

clur 发表于 2014-5-7 20:30
你得算总帐。前面算的很多没考虑啊

比如说，在City买一个40W左右的apartment，如果首付8W（20%），（就当贷款32W，80%） 房租回报率是 450一个星期
本来如果一个人有闲钱8W，光存到银行，现在存银行的利息是4%。 80000*4%=3200 也就是一年存银行的收入就有3200刀
贷款32W， 就当最低的贷款利息5%。 320000*5%=16000 也就是一年光32W的贷款利息，付给银行的就要1.6W（只是光利息，还不包括还本金的，如果是还本金，那就更高了）
租金 450一个星期*52周，一年就是23400   扣掉中介的管理费6%=22000左右
apartment:本身每年还要付的公共管理费，2500左右+ council费+ water service+等等乱七八糟的费用，估计4000左右一年（这还是比较新的apartment，如果旧一些的apartment，这些费用会更高）

这样的房子，最后收入是22000（房租）-16000（贷款利息）-3200（8W首付的利息损失）-4000（房主费用）最后的结果就是 -1200

没有空置率的情况下，最好的状态下....

静水之镜

大牛哥 发表于 2014-5-7 20:28
没有不增值的可能。

投资房，尤其是那种大家盯得很紧的投资房，比如city的公寓，它的价格是大家计算出来 ...

我没说一点都不增值，如果增值低于通货膨胀，那就是不增值。
房子会折旧，房租的租金也会受影响。 strata等所有那些乱七八糟的费用，每年也会增加。房子老了，维护的更贵。
我只是想说，city的apartment并没有想象中的那么好而已。

大牛哥

静水之镜 发表于 2014-5-7 20:45
我没说一点都不增值，如果增值低于通货膨胀，那就是不增值。
房子会折旧，房租的租金也会受影响。 strata ...

你太主观了。

先假设它不好，然后再罗织罪名。

还是那句话，你的结论“很有可能”是正确的，但论证过程以及计算方法都严重错误。

澳洲的finance课程里都有教如何衡量房地产投资，很简单的一门课，如果你认真一点，找本教材，一晚上就学完了。

老杏

静水之镜 发表于 2014-5-7 20:38
比如说，在City买一个40W左右的apartment，如果首付8W（20%），（就当贷款32W，80%） 房租回报率是 450一 ...

不明白你为什么要减opportunity cost。。而且不考虑税务优惠，不算资本增值。。存银行利息是要交税的，存银行一样受通货膨胀影响

静水之镜

大牛哥 发表于 2014-5-7 20:50
你太主观了。

先假设它不好，然后再罗织罪名。

呵呵，好吧~~~也许你说的是对的。 以上所述都是我老公跟我计算的。 因为我想买投资房，我老公他不是很喜欢。他觉得买投资房不是一个好的投资。
在他的眼里，他喜欢的投资方式是买澳洲的股票。 利用澳洲的股票分红，5-6%的分红（不用交税的）  还不包括增值的部分。
我之所有在足迹里发帖子，只是想询问，是不是买apartment做投资，没什么意思。

yqg132

clur 发表于 2014-5-7 19:18
这种投资方法首先就有问题。投资房就是要最大可能贷款啊，贷50%就把最大的税务优惠没有了。而且最后的capit ...

这个才是正解 投资房 一定要算退税的 就取决于你家庭收入了 和房子折旧多少

大牛哥

静水之镜 发表于 2014-5-7 20:56
呵呵，好吧~~~也许你说的是对的。 以上所述都是我老公跟我计算的。 因为我想买投资房，我老公他不是很喜 ...

投资股市也是很好的一个选择。

不过，股票分红可不是不缴税的。通常，分红已经是franked，但还是要结合你的个人收入做个税调整。这还不算长期持有的CGT。恐怕得请会计师报税了。

再说，极少有“稳定”的5-6%的分红回报，长期看，能跑赢CPI的企业都是少数。这和投资房也没什么太大区别。

之所以很多人选择投资房而不是股票，就是因为股票有复杂的报税和不稳定的回报。当然，高风险高收益。投资房这么简单的投资，自然也就少有什么惊喜。