高手进！分分伺候！自住房房贷还没还清还想买投资房，是不是太激进了？

迷茫的july

苦逼的打工仔，单收入家庭，拿死工资，没有任何避税渠道，政府却刀刀挥向我们的头顶，加税砍福利，一样都没得跑。想想我们收入渠道确实太单一了，也不懂得理财，所以难怪被宰。现在想认真考虑下家庭理财的问题了，offset有20万，贷款总金额46万，也就是还有26万的房贷没还清 想来想去也不知有什么合适的理财渠道，俩小白觉得买投资房是唯一稍微稳妥的笨法子了。现在想把offset账户钱拿出来，再带点儿款，买个小破unit作为投资，不知现在行情下是否合适呢？研究半天，也没研究出来投资房有什么好处，听说很多租金都没法cover贷款和strata费，那费那劲儿买投资房作甚？是为了以后增值吗？破unit还有增值潜质吗？听说还有什么负扣税，这对我们来说，有什么实际好处呢？如有回复，万分感谢！

刘关张

楼主第一句长长的抱怨，先问一句，你选了自由党吗？

迷茫的july

刘关张 发表于 2014-4-29 23:01
楼主第一句长长的抱怨，先问一句，你选了自由党吗？

没选举权，但觉得自由党就是来和我们这些苦逼打工仔作对的呀

xlin8703

单收入家庭还能存那么多offset,看来工资不低啊。。。。敢问楼主自住买几年了？

YuminAU

算一下现金流，主要是：
费用：
两笔贷款的利息
房屋维护支出包括strata，council，水电气，保险
给中介的费用
生活费

收入：
投资房的租金收入
自己工作的净收入

再给个10%的contingency。如果现金流没问题就买，positive gearing就更不要犹豫了。
现金流没问题是指不还本金的情况下还能是净现金流入。
关键是算得时候要仔细精确，不要漏掉费用，要保守（比如如果现在利息是4.8%，你就按5.5%算，甚至可以更高，银行都是按7%+算可以贷你多少的）。

还有其它一些重要的因素，比如房子本身的潜力，是否容易出租，楼主工作稳定性。
在iphone上码字真不容易，有分分伺候么

Baixuanhe

同意楼上还要算养孩子的钱
然后就买吧！能多快就多快，没啥好犹豫的

臭脚

看来还是应该买投资房

迷茫的july

xlin8703 发表于 2014-4-29 23:05
单收入家庭还能存那么多offset,看来工资不低啊。。。。敢问楼主自住买几年了？ ...

主要是父母资助的，澳洲攒钱多难啊，何况买房也没多久，还不到一年呢

大江东去

不都是这样的吗？

大江东去

有多少人会还完自住房，再去买投资房？

迷茫的july

大江东去 发表于 2014-4-30 07:41
有多少人会还完自住房，再去买投资房？

不会理财的小白一直这么认为的啊

bepatient

身边朋友就没见过还玩自住房才买投资房的～～～～

steven_sa

正常。不激进，看各人的承受力，不过要计划如果升息。。。。。

迷茫的july

bepatient 发表于 2014-4-30 07:51
身边朋友就没见过还玩自住房才买投资房的～～～～

我们就是这么保守的认为的，难怪一直没钱呢

迷茫的july

steven_sa 发表于 2014-4-30 07:51
正常。不激进，看各人的承受力，不过要计划如果升息。。。。。

肯定要把升息考虑进去的

-古-

如果你税收很高
负扣税来减免部分税收可能比较合适你
不过这个只适用于新房

迷茫的july

-古- 发表于 2014-4-30 08:33
如果你税收很高
负扣税来减免部分税收可能比较合适你
不过这个只适用于新房

税不高也不低，每年也要几万块吧，求教只适用新房是什么意思？就是说投资房必须买新一点的房子才能更多退税是吗？

steven_sa

迷茫的july 发表于 2014-4-30 09:01
我们就是这么保守的认为的，难怪一直没钱呢

很多人是换房时把自住改投资房的。

-古-

迷茫的july 发表于 2014-4-30 08:40
税不高也不低，每年也要几万块吧，求教只适用新房是什么意思？就是说投资房必须买新一点的房子才能更多退 ...

新房才有折旧
负扣税就是靠房子折旧的原理来进行减免你的年总收入从而减低纳税
新房，或新车，都可以

bmatt

20W OFFSET.膜拜。。

steven_sa

迷茫的july 发表于 2014-4-30 09:40
税不高也不低，每年也要几万块吧，求教只适用新房是什么意思？就是说投资房必须买新一点的房子才能更多退 ...

新房近新房的折旧高，超过四十年房龄的就不能折旧了。不过现在的新房质量真是那个说不清。

另外，千万不要因为为了负扣税而去买投资房，那个是伤敌三百，自损七百的事，主要还是要看增值和现金流。

cigseeker

买个楼花townhouse吧

lucyliu8472

单收入家庭还能存那么多offset, 比房奴多 房奴至今都没有那么多offset 都买投资房了呢 然后成了苦逼的房奴

迷茫的july

-古- 发表于 2014-4-30 08:47
新房才有折旧
负扣税就是靠房子折旧的原理来进行减免你的年总收入从而减低纳税
新房，或新车，都可以 ...

买新车都可以负扣税啊？我真是孤陋寡闻，还是第一次知道

迷茫的july

bmatt 发表于 2014-4-30 08:48
20W OFFSET.膜拜。。

还有二十多万的净贷款呢，不能光看offset啊，我们也是房奴一枚

迷茫的july

steven_sa 发表于 2014-4-30 08:50
新房近新房的折旧高，超过四十年房龄的就不能折旧了。不过现在的新房质量真是那个说不清。

另外，千万不 ...

恩，多谢回复，不是单纯为了负扣税才买投资房的。我们就是觉得自己收入来源特别单一，也没有别的好的理财渠道，也许投资房来说还算相对稳妥些的投资了，比较适用我们这种不懂理财的小白。新房还真不敢买，听了很多负面新闻，宁可少点负扣税也想买质量好些的房子，这可能要大量做些工作以后再出手。anyway，thank you so much！

迷茫的july

lucyliu8472 发表于 2014-4-30 09:36
单收入家庭还能存那么多offset, 比房奴多 房奴至今都没有那么多offset 都买投资房了呢 然后成了苦逼的 ...

主要也不是靠攒的，主要是我们买的自住房总价不高，把多余的首付都放进offset了，没见我们还欠一屁股贷款吗？也是房奴一枚 如果买了投资房，更升级为苦逼房奴了，还不如你好不好？至少你早买了房价没那么高吧?

tonyju626

the old 2 beeder unit in
Hurstville was about 25W back to 2005-6 and now is more than 45 W.
Eastwood was about 25-30W back to 2005-2006 and now is more than 50W
(80% return in 8 years is better than a lot of houses already(if you borrow 80% the return is over 400%) and it's positive cash flow at most of  time)

Location is a very important factor(Train Station, Shopping, Good School,Chinese community:))

迷茫的july

tonyju626 发表于 2014-4-30 09:48
the old 2 beeder unit in
Hurstville was about 25W back to 2005-6 and now is more than 45 W.
Eastwoo ...

白条先，明天补上！看来我想的没错，还是location，location。就不知道很方便的差区（blacktown之类）location好的unit值得出手不？也许增值上来说不是很好，但租售比来看，应该是正现金流吧。

MU

迷茫的july 发表于 2014-4-30 09:51
白条先，明天补上！看来我想的没错，还是location，location。就不知道很方便的差区（blacktown之类）loc ...

考慮那邊了都還買unit？