broker是不是把我的Loan搞砸了？我这个split loan合法吗

lobsters

原本有一套自住，最近房子涨到不像话，只能又追高买了第二套。第二套较大，settle后会自住。找了broker弄refinance明确说弄两个offset loan,一个投资折旧做负扣税，另一个自住。
valuation还算顺利，银行同意两套房一共贷我150万。这两天银行正式合同下了，一看有点傻眼是个split loan，security是两套房子在一起，loan1是90万，loan2 60万。
请问我可以把90万的loan做投资房，60万做自住房贷吗？这样有更多的利息可以负扣税，我估计两套只会interest only，把多余的钱都放到60万（自住）的offset.这样报税会有问题吗？足迹有很多有20套房子的，都咋贷款报税的？谢谢

liushui0729

不可以

lobsters

liushui0729 发表于 2014-3-31 20:47
不可以

咋个不可以法？有啥补救方法？

liushui0729

lobsters 发表于 2014-3-31 20:50
咋个不可以法？有啥补救方法？

你这种情况是税务局的重点调查对象
补救办法你的会计师应该知道

moshou

你的LOAN1 LOAN2到底是哪套房子的？

lobsters

moshou 发表于 2014-3-31 20:57
你的LOAN1 LOAN2到底是哪套房子的？

loan1是我原来的房子，现在想做投资房，loan2对应新买的，settle后自住

kici

我也有同样的困扰，请达人解答

aila

应该是两套房分开申请啊，新买的房是new application，new loan。原来的是refinance。两份申请表。两套材料。难道你是只lodge了一个application吗？
我刚刚买了投资房，同时也refinance了。两个offeset account。 两个申请同时递交，一个先批的，一个后批的。

lobsters

aila 发表于 2014-3-31 21:30
应该是两套房分开申请啊，新买的房是new application，new loan。原来的是refinance。两份申请表。两套材料 ...

我是一个application，把top up的部分拿出来

lobsters

liushui0729 发表于 2014-3-31 20:54
你这种情况是税务局的重点调查对象
补救办法你的会计师应该知道

除了再做一边refianance还有别的解决方法么？谢谢

Grace1127

如果在同一家银行，只能一个offset account，几个房子几个loan，一定是分开的。
然后offset link你的自助，另一个投资房自动从offset里面扣款。
我买的第二套是home land package，要地和建房两个loan，加上自住房一共三个loan呢。

aila

lobsters 发表于 2014-3-31 21:55
我是一个application，把top up的部分拿出来

你在申请时没有跟broker解释清楚你的要求吗？
如果是broker没有按照你的要求去做，你可以投诉的。

divine061

cross collateral?

lobsters

aila 发表于 2014-4-1 10:46
你在申请时没有跟broker解释清楚你的要求吗？
如果是broker没有按照你的要求去做，你可以投诉的。
...

我时间不够，只能先settle，现在求最简单的解决方案

sunnypuppy

好敢贷啊，听着怕怕的！

aila

lobsters 发表于 2014-4-1 11:19
我时间不够，只能先settle，现在求最简单的解决方案

那就先settle吧。然后再refinance。

Hillwang

liushui0729 发表于 2014-3-31 19:47
不可以

正解，其实是ATO不讲理，但咱肯定理论不过他们，有本事就自己申请个private ruling 吧

JohnnySu

如果你将第一套房出租，那么第一套房的利息就是你可以报的deduction.
利息的计算只能按照Refinance之前的贷款余额计算，也就是说Refinancing 不能提高可抵扣利息。
方便起见如果银行可以把其中一个贷款账号的余额设定为原来第一套房的贷款余额就最方便了。
贷款的抵押是怎样做的没有任何影响。税法规定看的是贷款的用途。

大江东去

第一套这么搞是没办法负扣税的。

花钱买教训吧

仙客来

JohnnySu 发表于 2014-4-1 12:23
如果你将第一套房出租，那么第一套房的利息就是你可以报的deduction.
利息的计算只能按照Refinance之前的 ...

总算看到一个合理的说法了。
ATO不管你security怎么放的，只care purpose of loan.
要确定说法，还是找会计师咨询。

仙客来

refinancing多出来钱买投资房，利息就可以抵税。

refinancing多出来的钱买自住房，利息就不可以抵税。

和你的loan如何setup没有关系。如果是会计推责任broker, broker 推责任给会计，吃亏的是楼主。

mimiyaya

2份合并是没有问题的。loan1是90万，就是现在的自住以后要投资的那套，在re-fianance之前，loan account里还剩下多少钱？那个金额才是可以真正退税的金额，和你现在贷款多少没有关系。

mimiyaya

仙客来 发表于 2014-4-1 12:38
refinancing多出来钱买投资房，利息就可以抵税。

refinancing多出来的钱买自住房，利息就不可以抵税。

broker是不提供买房后的税务服务的呀。。。这不能怪broker。我去银行问银行贷款顾问，八成都搞不清楚这些条款。

lee2267

楼主set up loan 之前应该咨询会计的。。现在2个loan 已经被污染了。。
ATO有过类似的案例，严重情况下被污染的loan 不能抵扣利息。 。你还是赶紧找一个会计帮你弄清楚吧

momohan

旁观吧。

Hillwang

momohan 发表于 2014-4-1 11:57
我不认为有什么问题啊？ 你那90万应该就是投资房的市值吧。 保证投资房贷款最大化扣税应当是正当的操作啊。 ...

purpose test,一看就是没给ATO打过电话

lobsters

momohan 发表于 2014-4-1 12:57
旁观吧。

我在网上看到文章说2012 ato close looplhole for split or linked account,担心不能按计划负扣税呗

Hillwang

momohan 发表于 2014-4-1 11:57
旁观吧。

其实我觉得ATO规定很不合理，和他们争辩过，根据他们的规定得出的结论就是1+ 2=3，2+1≠3。

哎，为了钱不择手段啊

mimiyaya

Hillwang 发表于 2014-4-1 13:07
其实我觉得ATO规定很不合理，和他们争辩过，根据他们的规定得出的结论就是1+ 2=3，2+1≠3。

哎，为了钱 ...

原来ATO的都是哲学系毕业的。。。

lobsters

mimiyaya 发表于 2014-4-1 12:49
2份合并是没有问题的。loan1是90万，就是现在的自住以后要投资的那套，在re-fianance之前，loan account里 ...

那我top up的钱咋算呢？