自住房转投资房后的税务问题

maomaofei13

我们家情况是

1.  2008年买了一套房，自住1年多，然后转投资房，期间有折旧, 之后我们一直住在rent的房子里。
2.  2010年买了第二套，投资房， 2013年卖掉。

现在打算出售第一套房， 请问需要交CGT吗？

LENNY_DONG

no CGT if you pay cgt on second property when you sold

maomaofei13

LENNY_DONG 发表于 2014-3-11 10:32
no CGT if you pay cgt on second property when you sold

感谢。 第二套，我们会乖乖交 CGT的。

LENNY_DONG

maomaofei13 发表于 2014-3-11 09:34
感谢。 第二套，我们会乖乖交 CGT的。

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then do not need worry about first one

mdjz

LENNY_DONG 发表于 2014-3-11 10:35
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then do not need worry about first one

没有看明白，LZ两套好像都是投资房，自己租房子住，难道不是两套卖的时候，增值部分的50%都要交税吗?

LENNY_DONG

mdjz 发表于 2014-3-12 22:10
没有看明白，LZ两套好像都是投资房，自己租房子住，难道不是两套卖的时候，增值部分的50%都要交税吗? ...

i

as first one he live in then rent out, still can be main residence in 6 years

chinesetutor

呀，楼主家这个情况和我们的好像啊，请问楼主有必要在自己住租地房子的时候买第二套投资房吗？我们在这个问题上很纠结。

maomaofei13

chinesetutor 发表于 2014-3-13 21:17
呀，楼主家这个情况和我们的好像啊，请问楼主有必要在自己住租地房子的时候买第二套投资房吗？我们在这个问 ...

有能力负担的时候，就可以。

Hillwang

第一套的确很是符合自住房定义

zyddx

mark

mdjz

LENNY_DONG 发表于 2014-3-13 09:43
i

as first one he live in then rent out, still can be main residence in 6 years

税法这个东西真的是10个人有十种说法

我的accountant是西人，她跟我说只有一套自住房免增值税

我家房settle的时候还有lease没结束，settle下来我立刻发notice给tenant清房

然后自己住了一年半，后又买了其他的房子搬走，转投资房出租

今年是出租的第五年，我记得有一次听广播，有人说租住房转投资房五年内不用交税

我想如果是这样不如房子收回来自住一年再出租好免税，正好家里有亲戚要过来长呆一段时间

所以去找我的accountant问，结果他说没听过5年免税的说法

还跟我开玩笑说谁说的就该请他帮我报税

那请问如果我claim第一套房子为自住房避税，第二套房产卖的时候这重叠的时间段是不是就不能避税了？

Brucehome

mdjz 发表于 2014-3-15 09:20
税法这个东西真的是10个人有十种说法

我的accountant是西人，她跟我说只有一套自住房免增值税

所谓10种说法那是10个里8个半都不是执业会计师

任何时刻，你，只能有一个自住房并可以申请得到资产利得税 CGT 的豁免（不是增值税 VAT，完全不同的两个概念）。

你的会计师一点没错，因为你转了第一套房为投资房

当然你最后的理解基本是对的。

MU

LENNY_DONG 发表于 2014-3-13 09:43
i

as first one he live in then rent out, still can be main residence in 6 years

那就是说自主房只有一套的情况下才可以有这个6年的免除吧？

那如果说我本来住一个房子里5，6年，然后出租，再买了个房子自己住。以前的房子是不是必须1年之内卖掉才没有CGT? 而不是6年后？

LadyMary

manunited 发表于 2014-3-15 12:43
那就是说自主房只有一套的情况下才可以有这个6年的免除吧？

那如果说我本来住一个房子里5，6年，然后出 ...

If you use the property to produce income (for example, you rent it out or it is available for rent) you can choose to treat it as your main residence for up to six years after you cease living in it. If, as a result of you making this choice, the property is fully exempt, the home first used to produce income rule does not apply.

LadyMary

其实这6年是这样定义的，如果你出租了，然后自己再搬回去，再搬出来，这个六年是又重新开始算的，也就是等于你再次享有第二个6年
这个过程可要谨慎处理哦

LENNY_DONG

mdjz 发表于 2014-3-15 08:20
税法这个东西真的是10个人有十种说法

我的accountant是西人，她跟我说只有一套自住房免增值税

这样的

西人会计在投资房领域是弱项的因为鬼子没华人折腾，那么他问的会计问题也没有那么啰嗦

我在西人会计事务所7年里就碰到两个客户在投资和自住房选择变换里纠结，或者因为结婚一起有两套房子问题纠结。

鬼子大部分是卖了旧的买更好的，升级换代为主，华人买了就HOLD。

6年法则在ATO网站有明确说明，例子在官网上也举例很多

包括你说的重叠时间问题，明确可以6个月重叠免除如果卖掉了其中一套。

等等

LENNY_DONG

manunited 发表于 2014-3-15 12:43
那就是说自主房只有一套的情况下才可以有这个6年的免除吧？

那如果说我本来住一个房子里5，6年，然后出 ...

如果你认定第二套是自住房

你要么给第一套估价，那么搬入第二套之后的时间段第一套升值要交税

如果第一套你在六个月内卖掉，也是免除CGT，不是一年

MU

LENNY_DONG 发表于 2014-3-15 21:49
如果你认定第二套是自住房

你要么给第一套估价，那么搬入第二套之后的时间段第一套升值要交税

那一般找谁估价？

MU

LadyMary 发表于 2014-3-15 15:39
If you use the property to produce income (for example, you rent it out or it is available for ren ...

那你买了另外一套你住进去可以不认定是自住房？

LENNY_DONG

manunited 发表于 2014-3-15 20:53
那一般找谁估价？

ATO网站并没有明确说明

所以LOCAL REAL ESTATE AGENT就可以

MU

LENNY_DONG 发表于 2014-3-15 22:28
ATO网站并没有明确说明

所以LOCAL REAL ESTATE AGENT就可以

就是当地的agent来估个价，开个信就行？不需要找那种专业房子评估的吧？

LENNY_DONG

manunited 发表于 2014-3-15 21:36
就是当地的agent来估个价，开个信就行？不需要找那种专业房子评估的吧？

至少目前来说当地就可以

但是不代表你的东西可以很夸张，凡事皆有度

mdjz

感谢各位的回复。。。

当初买的时候也没注意CGT，现在粗算一下，感情开ATO是最一本万利的生意了

我租金收入也交税。。。卖房所得增值也交税。。。资本主义社会啊

LENNY_DONG

mdjz 发表于 2014-3-15 22:56
感谢各位的回复。。。

当初买的时候也没注意CGT，现在粗算一下，感情开ATO是最一本万利的生意了

>

you can buy IP in NZ, but no NG also no CGT

JohnnySu

manunited 发表于 2014-3-15 12:43
那就是说自主房只有一套的情况下才可以有这个6年的免除吧？

那如果说我本来住一个房子里5，6年，然后出 ...

可以同时持有多套房子， 只需要在计算CGT的时候选择将那一套作为自主即可。
当然了，前提是房子要符合可当自主计算的条件。

MU

JohnnySu 发表于 2014-3-17 14:23
可以同时持有多套房子， 只需要在计算CGT的时候选择将那一套作为自主即可。
当然了，前提是房子要符合可 ...

那肯定一般將漲幅相對大的做為自住咯

Guimei

LENNY_DONG 发表于 2014-3-15 21:49
如果你认定第二套是自住房

你要么给第一套估价，那么搬入第二套之后的时间段第一套升值要交税

请教如果买了第二套房作为自住房，但第一套自住房要出售前做装修超过半年，之后再放到market出售。这样两套房子的交接期超过半年了。这样的话该怎么处理呢？因为在此期间两套房子都没有收入。谢谢。

coco201240

学习

LENNY_DONG

Guimei 发表于 2014-3-17 14:21
请教如果买了第二套房作为自住房，但第一套自住房要出售前做装修超过半年，之后再放到market出售。这样两 ...

http://www.ato.gov.au/General/Pr ... -capital-gains-tax/

ATO Website indicate only 6 months

you need portion the period over 6 months to pay cgt

or apply private ruling through ATO

but if you renovate for profit purpose, more complicated when ATO reviewed.

sometimes could be GST issue

Guimei

LENNY_DONG 发表于 2014-3-17 15:46
http://www.ato.gov.au/General/Property/Your-home/Buying-and-selling-your-home/Main-residence-exemp ...

谢谢回复。一般装修都是为了出售时能卖好点的价格，只是因为要上班，进度没法快，而且卖房子也需要时间，这些事情没办法在六个月内完成。可能出售时需要向ato说明。