谈谈自住房转投资房的所有相关事项，欢迎大家一起讨论

danny01

以前是坚决不做房奴的，来澳洲之后算了个帐，发现还贷和自己租房差不了很多，几十年下来，落了一套不动产，何乐而不为呢。因为悉尼的房价，最终我们选择了布里斯班。不过因为悉尼的工作机会，我们还是决定搬回悉尼。最主要的原因可能是，在每一个地方待久了，就想换个环境。

专业人士的建议都是，投资房产，hold时间越长越好，至少要十年。所以暂时肯定不会考虑卖房，现在的自住房准备转成投资房出租。本来对投资一窍不通，因为这个，最近查了不少关于自住转投资的各项花费，退税等。在这里分享一下自己的搜集的信息，最主要还是想和相同处境的人一起讨论，一起学习，怎么把自己的收益最大化。错误的地方请指正，不准确的地方请给个建议。

danny01

自住房转投资房的手续



对于我这样的菜鸟，关心的第一个问题，就是自住房转投资房，要什么程序吗？

答案是不需要，这个比我想象的简单得多。以我的理解，就是通知city council，自己改地址了。因为city council的费用，自住和投资是不一样的。具体怎么不一样，我不清楚。

我们搬进来之前，前房主以租房名义住了一个月。我们搬进来，就收到了council的信，要我们打电话告诉council，这个townhouse是房客在住还是房主在住。

所以，我想在我们搬走之后，租客搬进来之前，打电话告诉council一声就行了。

danny01

投资房的管理费用，日常支出等

关于投资房的管理，仁者见仁，智者见智。对于专门做投资房，手下有好几套房子的，有人建议自己来做，这样省下了一大笔管理费。对于我们这种只有一套房子的，应该还是交给中介比较省心吧。所以数目不小的管理费用就要考虑在内。

在决定搬家之前，最让我犹豫不决的就是这个房子，主要还是因为我对投资房出租的程序及费用没有任何了解，想想就觉得头大。

我们小区都是townhouse，有onsite manager，当时买房她是中介，感觉做事还比较靠铺。我专门过去跟她谈了一次，很多问题都得到了解答。

中介的管理费用一般在房租的6-9%，不同中介的费用不一样，服务当然也不一样。除了这个费用，还有最初找房客的广告费（很多agent这个都是免费的），找到房客之后，中介的佣金（不知道是不是这个说法）是一周的房租。如果房客续租，佣金是二分之一周的房租。

其他杂七杂八的费用也少不了，中介建议我们走之前找专业清洁，估计要大几百。买房东保险，一年400左右。平时有东西坏，后花园打理，都要花钱。

当然房子本来的花费，比如物业管理费，city council等，还是得照交不误。这些在财年末都是可以作为支出申报退税的。

交给一个好中介打理的好处就是，自己省心，而且房子状态保持得比较好。我们住进去之后，快两年也没专门清洁过地毯窗帘什么的。所以我觉得转投资房，可能能更大程度地保持房子的状态。至少，每个房客搬出去之后，都会有专业清洁。中介说她每三个月都会检查一次房子。

danny01

租房前最重要的问题——准备带家具还是不带家具出租？

忘了先写一个很重要的问题。这个也是当初我们决定要不要搬家时，比较纠结的一个问题。我们买房不到两年，家具都是新买的。当时虽然说考虑到以后搬家的可能，但没想到这么快。家具虽然不贵，但都是新的，也是精心挑选的。

一年半的家具折旧很厉害，卖掉很舍不得，而且到悉尼再买新家具，又要花不少钱。但要花2000块把家具全部搬到悉尼，又觉得不划算。于是跟老公商量，我俩都想带全套家具出租。沙发，51寸的等离子电视，冰箱，洗衣机，两张床等，两套书桌椅等，都是很新的。

不过在网上一查，就马上打消了这个念头。很多中介的网站都建议不带家具出租，也有一些房东的经验教训说，如果你还在意你的家具的话，就不要带家具出租。

真正让我们决定不带家具出租的是，跟中介的那次详谈。她说我们小区有100来户，其中一半以上都是投资房，她管理了其中的绝大部分。整个小区只有一户是带全套家具的，带家具的租金会贵一些，但这套是所有房子里面最难出租的一个。

仔细想想，确实不难理解。每个人的品位不一样，我觉得很温馨的布置，别人未必喜欢。如果大多数的房子都是不带家具出租的话，那租房的人多半是有自己家具的。而且家具在损坏赔偿上面很难讲，比如沙发上原来一个洞，现在变大了，那是谁的责任。所以中介比较喜欢不带家具的房子，这样便于管理。

不带家具出租的房子，平均租期会长一些。因为他们按照自己的喜欢添置家具。一般来说，市区的公寓，带家具出租收益会高些，可能因为市区人口流动大，租客倾向于短租。

虽然我们什么时候搬家还没定，跟中介聊完之后，我就开始卖家具了。买房的时候，觉得家里填得越满，就越有家的感觉。用了一阵子之后，发现很多东西都是一个摆设。我们的户外桌椅，曾经是我最喜欢的。总觉得摆在院子里，很有情调。但这是最用不上的一个东西，两年来唯一做的就是经受风吹日晒，渐渐褪色，还多了很多鸟屎。

搬一次家，明白了一个很重要的道理。生活，还是要keep it simple。不要轻易买自己不需要的东西，就像我们只有两个人，却在小房间也置了一套床和床垫，从来没用过。

我们的运气还不错，圣诞时候，在论坛和gumtree都发了广告，一个星期就卖掉了户外桌椅，沙发，电视机，床和床垫，书桌等。家里目前家具只剩一半，有冰箱，洗衣机，书桌椅子，餐桌椅子，床和床垫。用backloading的话，800块以内应该就能搬到悉尼。这个解决方法我还是很满意的，我们用卖一部分家具的钱，把另外一部分家具搬走。这样我们到悉尼就不用花钱添置，而且可以继续用我们刚买了一年多的家具。

barney347

欢迎来到悉尼~大熔炉哟~

学到了很多~

molylory

欢迎来悉尼〜

coollg

自住转投资，以前交的印花税是不是可以退回？？

drx-611

恭喜楼主搬悉尼,不过悉尼房价吓人啊.我们是从悉尼搬来昆州小镇.年底又打算搬到布里斯班.在澳洲就是这样,工作在哪,家就在哪.

drx-611

coollg 发表于 2014-3-4 10:31
自住转投资，以前交的印花税是不是可以退回？？

住满一年就不用退了.

快乐的小旗

drx-611 发表于 2014-3-6 00:49
住满一年就不用退了.

什么意思？是不能退了吗？

白雲山民

欢迎

danny01

房产投资作为各种投资中风险比较小的一种，就是因为它的增值稳定。投资房产主要是等增值。当然有些人认为，投资房产的目标是要做到positive gear，就是房租收入超过利率和各项花费。但这个似乎不太容易，对于我们非专业人士来说，还是追求negative gear加上长期的增值。

关于negative gear，论坛里讨论的比较多。我也不详细介绍，因为我自己现在还是门外汉，只是从ATO的资料上看，哪些可以退税。比如可以算作支出的：物业管理，city council，还银行的利息，登广告费，维修费，中介管理费，房东保险，房屋折旧费，资产折旧费等。

房租的收入基本是固定的，支出费用等大部分也是固定的。但我们也可以最大限度地增加deduction，比如还贷，折旧等。接下来就还贷方式和折旧，谈一下我自己的看法。

danny01

投资房还款方式讨论：Interest Only还是P&I？

接下来讨论投资房的还贷方式：只还利息(interest only)还是本息一起还(P&I)？

之前我一直以为，投资房的每月还贷都可以作为支出抵税。直到上个月开始查相关资料，才知道，原来只有还贷的利息部分才能用于退税。也就是说，如果你是interest only，每月还1200，这1200都可以算成支出，用于年底退税。如果你是P&I，每月还1600，当月利息还1000，本金还600，那用于抵税的部分只能是这1000利息。

知道了这个，我的第一反应就是，把我们目前P&I还款方式换成interest only。去银行问了一下，手续很简单，银行并不关心你是自住还是投资，只要填个表，交switch fee就可以。我们的银行要交300块的手续费，其他的都不变。可以申请五年的interest only。

但我后来算了一下，似乎不值得麻烦。不管是interest only还是P&I，你的利息交的都是一样的。举个例子，如果我贷款30万，利率5%。那第一个月，不管我是哪种还款方式（假设利息按月算）利息都是1250。不同的是，interest only还款方式下，每个月都还1250的利息。但P&I下，除了利息还还本金，所以你第二月的利息就稍微少些，本金还的就稍微多些。依次类推。

但在贷款总额不高的情况下，本金一年也就还10000左右，利息支出比interest only的还款方式就少几百块而已。个人认为，没有必要为了最大限度地退税而故意多还利息。毕竟，退税退回来的那些钱，只是你支出的一部分。

而且，对于投资人士来说，只还利息是为了最大限度地增加cash flow，把这些钱用于其他投资。而我们自住房转投资，其实还是希望能早点儿还清。能多还点儿本金还是好的，如果为了追求稍微多一些的negative gear，似乎得不偿失。当然，

这些纯粹是个人意见，我没有很详细地算过。如果是长期投资，那有可能很划算，我也不清楚。希望有经验的人士指点。

danny01

投资房要不要offset帐户？

转投资房之后，让我对offset账户里的钱犯难了，到底是提出来还是放着呢。

对于自住房还贷来说，100%的offset账户是很好的。每年300的年费，账户里的钱可以减少利息。如果是P&I 的还款方式，每月还款额度固定，offset账户里面钱越多，还的利息就越少，本金就越多，这是个良性循环。如果贷款利率是5%的话，offset里的钱相当于拿5%的年利率，而且不用交税。这个比存定期的优势明显多了。

但一旦转了投资房，问题就来了。Offset帐户里的钱会让我还的利息减少，年底退税的deduction就少。这样其实想当于你这些钱拿了5%的利息，但交了个人所得税。

如果还是跟存定期比，放offset里还是划算的。因为定期不可能达到房贷的利率，也要交个人所得税。但如果把这些钱拿出来投资，就又不一样了。如果这些钱能取得超过5%的收益，那还是取出来再投资比较划算。不过以目前的市场看，似乎风险有点儿大，收益有点儿小。

zhouzhou

插队学习了

Sping

zhouzhou 发表于 2014-3-9 16:27
插队学习了

有个问题很想知道 如果现在的自住房还的差不多了 refinance cashout再买一个自住房。现在这个变为投资房 cashout的利息部分是不能抵税， 但现在refinance去另一个银行开两个贷款账户 ATO怎么知道我之前自住房欠了多少 还了多少？

大江东去

中介说她每三个月都会检查一次房子。

中介说的也能信

zhouzhou

Sping 发表于 2014-3-9 18:23
有个问题很想知道 如果现在的自住房还的差不多了 refinance cashout再买一个自住房。现在这个变为投资房  ...

个人感觉ato那里能查到3年甚至更长时间的任何个人帐户信息，即使已经关闭的。他们不一定能立刻发现，一旦发现就是高饿罚款吧。

steven_sa

Sping 发表于 2014-3-9 18:23
有个问题很想知道 如果现在的自住房还的差不多了 refinance cashout再买一个自住房。现在这个变为投资房  ...

你当初买房贷款时就应当选择只还利息+抵消帐户

steven_sa

danny01 发表于 2014-3-9 16:18
投资房要不要offset帐户？

转投资房之后，让我对offset账户里的钱犯难了，到底是提出来还是放着呢。

个人认为,房屋贷款通常来说IO+offset是标配,因为这样更机动灵活,当然认为后面只会住在这一个房子里或者换房时一定会卖了现在住的除外.

danny01

simonlee

我有个问题自主改投资房以后卖的时候税是怎么交呢?比如我买的时候40万后来涨到60万然后出租最后以80万卖掉，那我的capital gain tax 怎么算?自住期间产生的增值要交税吗?如果是按最后售价减去出租时的价值来交税，那怎么来定义我房子出租时的价值呢?

zwfyj

simonlee 发表于 2014-3-11 23:12
我有个问题自主改投资房以后卖的时候税是怎么交呢?比如我买的时候40万后来涨到60万然后出租最后以80万卖掉 ...

同问，有知道的大侠请科普一下

Mercia

谢谢楼主分享

冬菇茶

simonlee 发表于 2014-3-11 23:12
我有个问题自主改投资房以后卖的时候税是怎么交呢?比如我买的时候40万后来涨到60万然后出租最后以80万卖掉 ...

假设你买的自住房是40 万，住了两年以后改成投资房，这个时候房子值60万，出租再以80万卖掉。capital gain tax 算从60万涨到80万。40万到60万那段不用交CGT

Sping

改为投资房的时候是不是要找估价师估价呀。不然怎么知道值多少呢。

wzhqiang

冬菇茶 发表于 2014-3-12 22:43
假设你买的自住房是40 万，住了两年以后改成投资房，这个时候房子值60万，出租再以80万卖掉。capital gai ...

Is there any paperwork or something else to prove the property value is 600,000 before you started renting? otherwise how can you prove when you sell? Thanks

chenlitao

现在也在考虑买投资房。等待lz的继续分析。多谢！！

danny01

加分的人这么少呀!

danny01