续： 用两个例子来说明VIC Planning Scheme 变化对于墨尔本小型开发商的未来影响

墨尔本大伟

这个帖子是跟着 VIC PLANNING 变化贴
不明真相的同志可看看这个链接先
www.oursteps.com.au/bbs/forum.ph ... page%3D1&page=1


Case 1. Shangpin 大哥 狂喊白菜价的 Mitcham 地块

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... &extra=page%3D1

房子基本情况：  Land size 1299 m2

目前分区 ： Residential 1 Zone (R1Z)
The Residential 1 Zone does not have limits on the number of dwellings or height of buildings that can be built on a block (unless there are specific planning overlays, such as a Heritage Overlay or a Design and Development Overlay). The zone allows for a variety of residential development at a range of densities. The provisions of ResCode apply.

注意： 目前R1Z 对于房屋个数没有要求，所以Shangpin 觉得可以分 5个房子。

未来分区： Neighbourhood Residential Zone - Schedule 1 (NRZ1)
The Neighbourhood Residential Zone restricts housing growth in areas identified for urban preservation.

The Neighbourhood Residential Zone Schedule 1 - Bush Environment Precincts - proposes the following requirements:
在我眼里NRZ1+ BE 是烂上加烂
8m mandatory heights （法式豪宅没戏了）
650sqm min. lot size （这点是致命的）
6m front setback
40% site coverage      （建筑占地面积是500多平）
40% permeability
500sqm permit trigger
Two 8m canopy trees with one in the rear （我艹，要种树！）
No walls on boundary
SLOs

各位看官，未来这房子最多最多也就是分2个townhouse, 现在看起来 70多万的售价，这个价格算是白菜价吗？我不知道。呵呵呵呵。这算是负面影响


Case2 ： XXX Burwood Highway Burwood East  
size : 1350m2
不好意思我不能disclose 这块地的地址，因为我现在有可能要拿下这块地。

Current Zoning:
Residential 1 Zone (R1Z)
The Residential 1 Zone does not have limits on the number of dwellings or height of buildings that can be built on a block (unless there are specific planning overlays, such as a Heritage Overlay or a Design and Development Overlay). The zone allows for a variety of residential development at a range of densities. The provisions of ResCode apply.

注意：之前的规划政策完全没有规定到底能盖多少，批多少是council心情而定

未来分区：
Residential Growth Zone - Schedule 2 (RGZ2)
The Residential Growth Zone enables new housing growth and diversity in appropriate locations while providing certainty about the expected built form outcomes. 言下之意：兄弟你就放心大胆的起apt吧。council撑着你。

The Residential Growth Zone Schedule 2 - Substantial Change B - proposes the following requirements:

13.5m mandatory heights（四层楼）
5m front setbacks（非常棒的setback)
1m one side setback
20% permeability (非常好， 只需要 20%面积当花园绿地）
500sqm permit trigger
WOB requirements (Wall on boundary)
1.2m fence

按照council的规定，这是非常 清晰明确的设计思路。 已经找人算了算 （其实咱自己心里都能算出来）， 1300方的地， 大概可以起 50个2房apt , 按照40万一个 ， 2000万的最终售价。 在大学周边，非常好卖。 销售压力接近为0.
按照地面价 10的比例，我可以给到这块地大概 200万的价格。
单个700平米的Lot我可以给 100万一块， 在burwood east 也算天价了。现在有builder 150万想拿，我可以毫不犹豫的写个180万支票干掉他。

结论：这是正面影响 ，给了开发商非常明确的设计思路。


结论： 以后的开发，能干什么，不能干什么，在新的planning scheme 都一清二楚，明明白白，不再是R1Z 这种笼统的规划。 以后的开发商，能做的说白了就是砸钱游戏，比如burwood highway 那块地，我明天在公司开会 给一个出价政策。 180万以下随便拿，可以报价到200万也不怎么心疼。 不就是一套海淀区学区房或者静安区的2房公寓。哈哈哈哈哈

目前离正式法律生效还有一段时间，如果设计做的快的话，第一块地是有可能lodge上去的高密度方案，博 4-5个。但是我不建议这样做，因为council 现在堆积的文案已经很多， 很难说到底会怎么样。








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墨尔本大伟

tmd写的难道太烂了吗？一个回帖的都木有。
下去睡觉了，明天一早还要去机场接大老板。

北风

我给你加分了

shangpin

Sold for $751,000

House Bedrooms2
Bathrooms1
Car Spaces2



Sold Date: Sat 14-Dec-13

希望买家能及时交申请去council.

但后续的政策会影响楼市跌 ，还是升， 这个没有定论。

反正我是看好，council 和ato 不会不吃肉的

小青蛙

围观有钱人 请问新政策对普通老百姓的房子买卖的影响也能简单分析下么？ 谢谢！

墨尔本大伟

shangpin 发表于 2014-2-16 21:33
Sold for $751,000

House Bedrooms2

这是最搞笑的地方就是
12月份他买的时候，当时 council最新的地图显示他应该是GRZ 区， 4-5个妥妥的。1月份来了一次大改版，

所以说世事难料，希望这个哥们买了后能持续跟进council的态度。知道council 来了次大换血

我也在附近拿了一块地， 107万。单价和他差不多。

West

1300方的地， 大概可以起 50个2房apt , 按照40万一个 ， 2000万的最终售价。

卖40万你还有钱赚？你到底做没做过开发？

墨尔本大伟

West 发表于 2014-2-16 21:59
1300方的地， 大概可以起 50个2房apt , 按照40万一个 ， 2000万的最终售价。

卖40万你还有钱赚？你到底 ...

没做过，怎地了？要不你做一个给我看？

West

墨尔本大伟 发表于 2014-2-16 23:00
没做过，怎地了？要不你做一个给我看？

没做过就谦虚点。
40万你赚个毛线

墨尔本大伟

West 发表于 2014-2-16 22:03
没做过就谦虚点。
40万你赚个毛线

咦，又是一头大号烧鸭哥吗？
摸摸，走人。

墨尔本大伟

小青蛙 发表于 2014-2-16 21:41
围观有钱人 请问新政策对普通老百姓的房子买卖的影响也能简单分析下么？ 谢谢！ ...

用shangpin的话来说，现在的确还太早了
但是一些区域，不适合开发的新地块小开发商不会和自住房的抢了。
应该是个好事。

rodeo

West 发表于 2014-2-16 22:59
1300方的地， 大概可以起 50个2房apt , 按照40万一个 ， 2000万的最终售价。

卖40万你还有钱赚？你到底 ...

他的地价只有4万一套，不错了，毛利15%悉尼都有人做了。

乘物以游心

膜拜高手，顺便问问这个planning scheme （现在的和以后的），都是在Council网站上查的么？

墨尔本大伟

rodeo 发表于 2014-2-16 22:12
他的地价只有4万一套，不错了，毛利15%悉尼都有人做了。

以他的智商，是无法理解什么叫做估算。
更无法理解什么叫做just for an example.
这种人一看就是烧鸭类型。护士得加药。

墨尔本大伟

乘物以游心 发表于 2014-2-16 22:13
膜拜高手，顺便问问这个planning scheme （现在的和以后的），都是在Council网站上查的么？ ...

非高手。
这帖子里面shanpin 玩这套比我牛逼多了。我现在自己都不能画图。


可以查到。但是非常难一下找到和看懂。最好咨询专业的town planner

独语斜阑

可以有人给我们这些想买自住房的人说说，在whitehoues买什么样的房或者地才没有开发商跟我们抢吗？

tcmchen

求请教，670的RGZ2 能建apt 吗？可有几个2 bedroom?

bloomay

请教下，看到卖房的说是已经有approved plan做连体townhouse,是不是不受新政影响了，里面还有猫腻吗？

snowbird

第一个链接被禁了吗？我是不明真相的围观群众。想看下，没得看。谁给我个剪辑版？

extralight

看来Apt以后不能买了，如果大量放开Apt，价钱涨不了不说，连租金都会打下来

红烧鸡翅

学习

jxyzy

同关注对自住房买家的影响

lucyliu8472

RZ1 划分成 GRZ  ，是不是影响最小

ilovefamily

高密度区岂不是更高密度了？？？？？太不适合家庭居住了。。。。。

ilovefamily

extralight 发表于 2014-2-17 09:07
看来Apt以后不能买了，如果大量放开Apt，价钱涨不了不说，连租金都会打下来 ...

我觉得也是，而且这样区的apt不见得抢手，，，都想盖那么多，，，到时候再看吧。。。

kui3000

鉴于楼主码了这么多字。

我明天也在公司开个会，告诉大家就不要这块地了，让给你了。

jxyzy

是不是TOWNHOUSE, UNIT要涨？

猎豹

大伟的文章写得很好。

总结一下：房地产开发的准入门槛提高了，以前手里有个一二百万就可以进场玩一下，现在手里有个三五百万恐怕还要几个人凑份子。小开发商的生存空间被瞬间挤压没了，房地产开发重新回归到只有手握大额资本的玩家才玩得起的时代。个人认为这是好事，有效阻止了海量业余玩家入场，避免了太多垃圾项目的产生。

猎豹

lucyliu8472 发表于 2014-2-17 10:26
RZ1 划分成 GRZ  ，是不是影响最小

房姐，如果你的房子被划进增长区域，那么恭喜你，你的春天来到了。

总是一个人睡