签合同前才被告知是 affordable housing ，火大

jeangirl168

      
      看好一个townhouse楼花做投资,3房一厅，去签合同的时候被中介告知，他们才接到政府通知，我们的房子要变成 affordable housing ，也就是为特定收入人群准备的经济适用房，这个计划要参加10年左右才可以退出。而我们之前找中介咨询这个房子信息的时候，他们从来没有告知我们这点。
   
      affordable housing 的特点是，必须由特定的AGENCY管理，管理费用是普通中介的2倍，通常在10%到12%左右。租客也必须是符合政府规定的人群，租客只支付租金的80%。但是政府每年会对房主进行补助，包括2400元现金和8000元左右的抵税份额（注意：这8000不是现金，是可以抵掉你年收入中8000元的税，看着不少，其实一算就知道）。

     我和老公算了一笔账，政府补充的钱根本弥补不了我们20%的租金损失，它只够支付高额的管理费。这样下来，不算物业水费什么的，我们每年因为这个房子的租金就要损失5000元左右。

     我看了很多以前的帖子说，政府一年相当于给你1万块钱，补10年，相当于10年内刨除土地升值还能赚10万块钱。我不禁觉得这种想法实在是太幼稚了。来到澳洲之后，我只是觉得澳洲税务重，而且各种税务计算手段极其高明，虽然有各种抵税手段，但是总的来说，你虽然经过各种折腾一顿抵税后虽然不会赔，但省钱甚少，其他支出又纷至沓来。一句话，政府是不会吃亏的。看到官网上写的 affordable housing 可以做到正现金流，我不知道这个”正“是怎么算的，如果我要是算错了，还请各位神圣指点。

     由于是在签合同前一刻中介才告诉我们这个事情，我们不禁有点火大？这个事情怎么可能才知道呢，应该是建房子的时候就决定好了啊？而且合同上没有任何关于 affordable housing 的通知和说明文件，他们只是口头通知我们。然后我们针对 affordable housing 问他们问题，他们竟然说他们也是第一次碰到这样的房子，我和老公都愣了，可能么？

    听前辈说论坛里高手大神诸多，希望给位帮我们分析一下：

    中介是否在撒谎？他们是卖房子的，会不知道 affordable housing 么？
   
    他们在最后一刻才通知我们有什么目的？而且还没有 affordable housing 的书面文件，是不是等我们稀里糊涂签好合同再给我们看 affordable housing 的文件，到时后悔也来不及了。

     既然官网上说 affordable housing 是正现金流，应该是个好事情啊，为什么他们要这样瞒着盖着呢？而且我们火了以后，他说他们可以给我们一周考虑时间，免费给我们HOLD住这个房子，谁买都不卖，一周后给他回复。如果这个政策这么好，为什么他要让步呢？还免费给我们HOLD住一礼拜？

     我们查了一下说，这个 affordable housing 随时都可以退出来，只要叫800块左右的退出费，但是中介和我们说的好像是一直要执行10年，其间如果卖给别人，再由下一个房主继续实施 affordable housing 。

     今天已经是一周中的第四天了，希望大家帮忙啊！

cppbug

你说的是NRAS吗？如果是的话，那你可以随时退出，没有任何问题。而且从来没听说过政府还能强制执行。。。中介在骗你。另外政府给补的8000多块钱是tax offset，所以即使你一分钱税没交，你也可以拿到这8000块钱。政府补助的钱每年会catch up cpi，租金也会catch up cpi。

Da_Musiq

i have 2 NRAS properties.   First year cf is tight.
The point is u should get what u want.  

fitr

Da_Musiq 发表于 2014-2-2 19:10
i have 2 NRAS properties.   First year cf is tight.
The point is u should get what u want.

现在让你选 你还会买么

jeanboy186

cppbug 发表于 2014-2-2 18:47
你说的是NRAS吗？如果是的话，那你可以随时退出，没有任何问题。而且从来没听说过政府还能强制执行。。。中 ...

8000多是抵税用的，是这个意思吗？
那假如我收入是58000的话，是不是按照50000来报税，就是说，实际省下的税钱是 8000*税率（0.3吧） = 2400？

yzh1999

最大的问题，房子的邻居都是NRAS的租客

cppbug

jeanboy186 发表于 2014-2-2 19:57
8000多是抵税用的，是这个意思吗？
那假如我收入是58000的话，是不是按照50000来报税，就是说，实际省下 ...

不是，假设你收入58000，你能退300块的税，那么加上8000，你能在退税的时候拿回来8300块

cppbug

jeanboy186 发表于 2014-2-2 19:57
8000多是抵税用的，是这个意思吗？
那假如我收入是58000的话，是不是按照50000来报税，就是说，实际省下 ...

从政府拿回来的10000块钱，其实就是不打税的10000块收入。基本上，刨除利息等各种花销后，这个投资房你每年应该能挣个几千块。

lovefenger

郁闷！

jeanboy186

lovefenger 发表于 2014-2-2 20:38
郁闷！

有啥好郁闷的啊

minialau

在这里搜索一下关于这类房的贴子吧，我只记得有一个网友大呼买了之后，就是血和泪的教训。

fengliu1234

挺麻烦的

summer105xt

好像不是那么简单的, 不过offset挺爽

simoninaustrali

建议不要参与你不明白的投资，难道这个机会以后就没有了吗？

清咖一杯

你帐可能没算对，正常情况下加上政府补贴，这种房子租金收益应该是略高于非 NRAS的房子的。
我买过一套，也认同他有一些优点，但是如果再来一次，基本上我是不会考虑这个Scheme了，最主要的原因是我不喜欢自己的房子自己不能说了算的感觉。
你可以看看我之前写过的一篇帖子。
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... read&tid=765464

kesai

还有什么考虑的？ 中介之前肯定知道，就是不说。

其次：原来房东如果赚钱，他吃饱撑的要卖。   

Da_Musiq

fitr 发表于 2014-2-2 19:37
现在让你选 你还会买么

i ll buy only one nras

hyue68

大约知道，但不会买。

认为，维护费用也远远高于其他投资房吧。

yourock

政府强征吗？还是自愿加入？

博闻

清咖一杯 发表于 2014-2-3 00:50
你帐可能没算对，正常情况下加上政府补贴，这种房子租金收益应该是略高于非 NRAS的房子的。
我买过一套，也 ...

按这样说，如果楼主不知道是NRAS的房子的前提下，都想买这个房子，那么现在加上NRAS应该是利好啊。何况随时可以退出。

清咖一杯

博闻 发表于 2014-2-3 13:38
按这样说，如果楼主不知道是NRAS的房子的前提下，都想买这个房子，那么现在加上NRAS应该是利好啊。何况随 ...

理论上是这样的，至少少了最大的风险，即因为NRAS的补助买了不好的房子。
但除了政府的补助减去少收的租金和多付的管理费之后，多出来的钱并不多，还要接受垄断的中介（不仅收费贵，服务也差，限制条款还多）。如果税率比较高还值得考虑，否则意义真不大。
最终看下来，NRAS就是个棒棒糖，还得赔着笑脸去拿。你可以说棒棒糖有好过没有，你也可以说大爷我值得为了个棒棒糖陪笑脸吗？  都没错。

lubber

do you think you can still get it if it is good (NRAS)?

炅龙

通俗解读一下〉〉〉〉准备娶西施，要上轿了却被告知是东施，还附加个条件十年不能离婚，这婚能结嘛？
有人说东施也是美的，不过美在衣服底下，要娶回家了才能体会到。

要俺说东施再怎么好，不是你原来要娶的，就别冲动。

lydiaqq1985

炅龙 发表于 2014-2-3 15:48
通俗解读一下〉〉〉〉准备娶西施，要上轿了却被告知是东施，还附加个条件十年不能离婚，这婚能结嘛？
有人 ...

goooo

jeanboy186 发表于 2014-2-2 19:57
8000多是抵税用的，是这个意思吗？
那假如我收入是58000的话，是不是按照50000来报税，就是说，实际省下 ...

不是这样的，就算你的收入是零，只要报税了，就能拿到这8000块钱，而且可以随时退出的，所以说是正现金流也是对的。

wca

Da_Musiq 发表于 2014-2-2 19:10
i have 2 NRAS properties.   First year cf is tight.
The point is u should get what u want.

谢谢分享。

wca

清咖一杯 发表于 2014-2-3 00:50
你帐可能没算对，正常情况下加上政府补贴，这种房子租金收益应该是略高于非 NRAS的房子的。
我买过一套，也 ...

清咖一杯

炅龙 发表于 2014-2-3 16:48
通俗解读一下〉〉〉〉准备娶西施，要上轿了却被告知是东施，还附加个条件十年不能离婚，这婚能结嘛？
有人 ...

解读错误啊。
因为这个东施就算娶回家只要付个车马费就可以休了，说不定还能赚个棒棒糖回来。

jeangirl168

cppbug 发表于 2014-2-2 20:17
从政府拿回来的10000块钱，其实就是不打税的10000块收入。基本上，刨除利息等各种花销后，这个投资房你每 ...

感谢您提供的宝贵经验

jeangirl168

清咖一杯 发表于 2014-2-3 20:14
解读错误啊。
因为这个东施就算娶回家只要付个车马费就可以休了，说不定还能赚个棒棒糖回来。  ...

太精辟了，果然都是高手