你问我答-地产投资-税务筹划和贷款结构设计

瑞米

我以前是很少上论坛的人，1个月前才知道伟大的新足迹。我在浏览网友的发帖的时候，发现很多时候的回答都不是特别精确，因此我希望有一个这样的帖子利用自己的专业回答大家的疑问。

我在回答网友问题的时候，需要思考和反复核对，对自己也是一种学习和升华。


请您注意：本帖不构成税务建议。如有疑问，敬请咨询专业人士。

瑞米

潜航者的问题：
很谢谢你的回复， 我把我具体情况说详细点，如果可以，帮我出个主意：
身份：457工作签，准备2年后争取PR
收入：37% 税率
小孩：国内5年级
存款：400K
以下是我困惑的地方：
1. 小孩是去读公校还是私校；如果是公校，则只能根据学校买房，如果是私校， 则房子可选范围会多（我个人理解）
2. 房子是租还是买；如果买，买旧房还是新房。如果旧房，万一两年后转不了， 在第四年（合同）后我得把房子卖掉。
3. 最关键点在这儿，如果是买房，是怎么贷款好。如果是新房，那肯定是投资房。 问题是如何负扣税。知道再买一套肯定能负扣税，但能力只够一套房的。
好多问题，也都互相牵扯。也想着要留套房，哪怕4年后离开，也要帮小孩留套房，继续再这儿读到大学毕业。。。
谢谢耐心看完。如有建议，不胜感激。

我的回答：

关于是否需要贷款的问题，真的是因人而异，针对OP目前的情况，我做一些分析。
第一，贷款是有成本的。很多人说利用100%OFFSET就没有成本，不全对。因为目前的房屋贷款都是抵押贷款，政府和银行会有收费，加上discharge of morgage,这项费用在1000澳元左右。而且由于您要求有100%OFFSET的账户，需要付PROFESSIOANL PACAKGE，大概是350-395澳元的年费，这个FEE你每年都需要付的。
第二，那么贷款对于能全额付款的人的好处是什么呢？简单二个字，避税。（在澳洲，年收入上了10万澳元的澳洲人买房就是为了避税，平滑自己的税赋，而中国人大部分买房是买其升值空间，国内过去几十年房价上涨给太多人留下不可磨灭的印记。因此我看到不少年收入5-6万澳元的中国人拥有2套以上的投资房。）
第三，为什么贷款可以避税。这与澳洲的税法规定息息相关，因为澳洲税法规定，投资的损失可以直接抵扣你的INCOME。当然投资损失可以有很多种，但只有投资房产可以让你不需要真金白银真正有损失也可以实现抵税，秘密就在于折旧。例如说你买一套房子，租金收入完全可以COVER你的利息和其他COUNCIL费，但是由于澳洲政府允许你在40年内每年折旧2.5%，那么一套50万澳元的房子你每年的折旧就是12500澳元，这个可以算为你当年的投资损失。目前OP的最高税率达到37%，那么就可以节约4625澳元的纳税。
第四，从OP写的情况来看，他目前规划并不明朗，可能由于目前还没有太多的自住权，因为能否批下PR有太多的确定因素。如果OP能过确定这次买的房肯定是自住房，即使以后不住了也不会出租，那么可以全额付款。因为OP40万澳元放在银行的利息也会同样征税，按3.5%的利息算，OP每年要交利息税5180澳元，而OP租房成本又不能抵税，因此OP用这个钱买一套自住房是非常划算的。但这种方式对OP以后处理这套房屋的自由度不够。因为，OP如果回国或者由于小孩读书或者其他原因，不能自住这套房屋，他用于出租的话，由于没有利息抵扣，赚的钱基本为澳洲政府做贡献了。
第五，但是如果OP能想的更远一点，买40万澳h元的房子，贷款32万，多出来的钱放在OFFSET账户，OP以后的自由度会很大。假设这套房以后做投资房，按4.7%的利率计算，每年的利息是15040澳元，如果OP继续留在澳洲而且税率还是37%，每年可为他节约5564澳元的税赋，注意是每年。
总而言之，OP现在买房如果为了投资，贷款是为了负扣税；如果买了自住，贷款是为了以后有更多的自由空间，当然你得付出1000澳元左右的沉没成本。

2000澳元为borrowing expense,包括stamp duty charged on a mortgage, loan establishment fees and title search fees charged by the lender。其中stamp duty charged on a mortgage 和 title search fees charged by the lender是一次性的，你在转贷款的时候 新的银行可能会要你交loan establishment fees ，也可能豁免。
我说是沉没成本是在他只用来自住的情况下，如果是投资房，肯定不是，stamp duty charged on a mortgage, loan establishment fees and title search fees charged by the lender可以在按5年和Loan term 较短的年数进行摊销
不知道写清楚了没有，有问题再回答吧

瑞米

GWHM的问题：
贷款 top up 以后多带出钱用于投资，当然要单独计算利息， 可以要求银行 在另外增加一个offset 帐号 对冲这个新的split loan 吗？
我的回答：
有些银行对应一个贷款帐户可以申请2个Offset帐户，具体看你的贷款银行。由于offset 实际是存款帐户，如果你把你贷款帐户的金额转入你的Offset帐户再投资房产，你将不能享受利息抵扣。只有从贷款帐户转入你的投资帐户或者你新购投资房的帐户，你才有资格享受利息抵扣.
如果你这10万澳元主要为了投资，建议以LINE OF CREDIT的方式。这个等于银行给你一个10万澳元的授信，你用的时候才开始计算利息，计息不必要按期归还，会累加到你账户，然后可以随时归还。因为投资很多时候需要等待时机，所以这个方式可以帮你节约利息。但LINE OF CREDIT的利息比普通的Home LOAN利息高一点点

瑞米

cokey的问题：
刚刚看到一个同学的帖子，是关于海外收入买房后失业的能否领centerlink的，突然想到一个针对PR的问题。
用海外申请贷款买房的PR并不需要提供TFN给贷款的银行，而且开户基本用passport的。
Settlement后我们一般都会用Driver ID在银行开多几个普通账号，并提供TFN。
那如果我们将海外收入或国内买房后的钱都转到OFFSET账号，政府会知道这个OFFSET的账号和我用澳洲driver ID开的平时用的银行account是一个人吗？
大家都知道国内有外汇限制，一年就5W美金。卖套房子合法转过来都要N年，如果税局发现每年都有那么多钱转入，而我们根据自己实际收入报的税肯定少很多。

我的回答：
第一，你的passport开户和用驾照开户在ATO和银行系统会认定你一个人帐户；
第二，ATO查税的时候不会以你贷款时候提供的海外收入为依据；
第三，当你有超过1万元以上的汇款入境，银行系统将汇报反洗钱中心，ATO也能获得数据；
第四，如果你大额资金来路不明，反洗钱中心可能会调查你资金来源，即使你已申报纳税；
第五，如果你有海外汇款，没有申报收入，又无法证明资金来源于捐赠或其他免税项目，一旦被ATO 调查，你就麻烦了。ATO 调查海外收入的几率特别高。
如果你在中国卖了房，由于外汇管制，需要2-3年才能汇款过来，这个时候你要做的就是保存好所有记录，同时在其期间对你在中国的存款利息申报收入。
记录包括但不限于：
1。你的房屋买卖合同
2。你卖房的时候在中国缴纳的税费凭证
3。 你卖房时候，买方支付购房款的汇款记录
4。 你的卖房款分批汇入你的购汇账户的记录
5。你购汇账户汇入你澳洲账号的记录。
6。 如果你委托亲人朋友汇款，你汇钱至他们购汇账户的记录，然后他们再汇入你澳洲账号的记录
7。其他

瑞米

Vintage2281的问题：
如果有一套已经付清的房子A，现在打算再买一套B自住，然后把A当成投资房租掉，请问还可以从A refinance吗？ 因为如果重新以买B为理由去贷款，A的租金就要打税了。但是如果把A refinance的钱拿来当B的首付，A还可以negative gearing，似乎是更好一些。
不知道想的对不对，请大家指点下是否有更好的做法。谢谢

我的回答：
对不起，才回消息。我用数字来说明可能更适合一些，
假定A房原有贷款30万，但是OP一直都是用本金+利息的付款方式，5年后，A房贷款只有25万澳元。这时，OP想把这套房子出租，买B房自住。那么OP可以申请转贷款。我们假定OP成功贷款35万澳元，其中25万澳元用于DETERMINE原来的贷款，另外10万澳元用于买自住房。这里10万澳元的性质属于EQUITY贷款，其目的不是为了买A房，而是为了买B房自住，因此这10万澳元即使以A房为抵押，其利息仍不能作为A房租金收入的抵扣项目。但是如果B房OP不是用来自住，而是为了投资，那么这10万澳元贷款利息可以做为B房出租收入的抵扣项目。很多人通过这种方式成功实现第二套投资房100%利息抵扣。
希望能帮到你。

瑞米

WUYIN27:
楼主你好，我想问个问题，我今年才买了自住房，贷了250K左右，后来家里给了些支持，而且每月工资还贷以后还有些节余，大约100K放在offset账户。现在想转成固定利率，如果有可能多贷一点出来，到合适的机会买第一套投资房，但是貌似转贷的话，并不能贷出太多钱，所以想问问这样的情况应该怎么办好？

另外如果后面买第二套房的话，现在这套现在想的是转成投资，它的房租应该可以支持还贷。

我回答：
首先关于贷款问题，转贷是否能多贷款出来钱，不在于是固定利率或是否浮动利率，而在于你的房屋评估是否升值以及你的贷款比例。

第二关于购买投资房的问题，我个人不是特别推荐，购买投资房的有二大目的，负扣税和享受房产升值，从你所述的基本情况，负扣税对你个人意义不是特别大，因为你在150k贷款净额的情况下每月有些结余，年收入估计没上800K。至于房产升值，我无法判断走势，我们就乐观估计以后升值吧，但目前在澳洲买投资房马上就能实现正现金流的房子还是不多（不考虑折旧因素），也就意味你最初几年可能需要供这套投资房，如果一年中有1-2个月不能出租，会给你带来很大压力。

开心享受目前的生活，等你有实力的时候再来决定是否买投资房。我们投资的时候不要把任何事情算的太满，这样的投资往往失败。

瑞米

DOUBLE1881 问:
卖自住房的话需要交税吗？如果房子卖的比之前买进的时候贵，是不是要交这个差价的税？

我答：
五种情况：
1）如果OP购房后搬入一直自住，搬出后出售，该PPOR（principal  place of residence）的资本增值部分完全免税

  2) 如果OP 购房后搬入自住，然后搬出，但是搬出后在澳洲没有第二处PPOR，OP可以把该处房屋出租六年，仍然完全免税，.

3) 如果OP购房后搬入自住，然后搬入新的PPOR，把原来的房子出租，该房自变为投资房之日起的增值部分需缴纳资本增值税。.

4)如果OP购房后搬入自住，然后搬入新的PPOR， ATO允许你有6个月的时间出售你原来的PPOR，这种情况也全免资本增值税。

5)如果OP搬入自己购买的投资房，然后出售，资本增值税按比例征收，例如，OP原来的投资房出租2年，然后自住6年，8年期间房屋增值1万澳元，那么OP对1万澳元需要付2/8比例的资本增值税，但享受50%的折扣，即10000*2/8*50%=1250澳元

希望能帮到你。

瑞米

Melbegg问：
海外人士在08年以持旅游签证的身份购买全新物业后就随即回国，给子女留学居住从未有过出租等任何租金收入，所以房东本人也没有TFN也没有报过任何税；子女现已是PR身份，且已帮父母提交移民申请（排队的那种）；现打算出售该物业。
问，如何CGT最小化？在CGT计算的时候是否包含如下成本：
1. 购买全新物业时候所交Stamp Duty
2. 贷款时的花费及Home Loan Interest
3. 买房时律师费的支出
4. 08年至今的所有Strata, Council, Water费用
5. 各种房屋养护支出，如更换龙头的花费等
6. 卖房时中介费等开支
7. 卖房时的律师费支出

8. 是否还有其他可累计成本的开支，如电、气、网络等？
9. 房屋折旧相关的要计入CGT计算么（期间从未有报过任何TAX，所以之前也没有涉及过任何折旧等）？

上述问题想知道大致的CGT开支以用于决策，具体的需要精通该方面的会计师计算。所以，悉尼地区有否推荐的会计师？
我的回答：
终于找到时间坐下来慢慢写。
第一，你房子购于2008年，持有6年后估计升值不少，而澳洲政府在2012年5月修改税法规定，取消外国人持有物业12个月后CGT50%折扣的规定，除非你在2012年5月做了评估，对此前的升值仍然可享有50%的折扣，否则一律按100%征税，但我估计你们2012年肯定没做评估，因此，你一定要找一个好的有经验的税务所帮你申报。
第二，关于CGT， 征税的基数就是你的卖价减掉你的成本（cost base),那么能构成COST BASE就是很关键的因素，税局总共归纳为5项，只有前三项与你相关，我分项跟你归纳：
（估计你肯定没注册GST，那么所有你下列费用都可以加上发票上含GST部分的总额）
1.买房款，这个是无可非议的
2。附带费用，包括你由于买房时付给律师、会计师、评估师，经纪人，税务师和中介的费用，也包括你支付的印花税，产权转移费；同时包括你卖房时支付的各种律师‘会计师和中介费用，广告费用，评估费用，以及这次你马上要支付确定你的CGT的税务师的费用；以及你由于贷款产生的抵押印花税和贷款产生的诸如settlement fee等。
请注意，这些费用如果房产的房东在持有期间已经申报过抵扣，则不能计入COST BASE。
3.持有费用。这项很多会计师会误解，所以你要特别注意
什么叫持有费用，其实你可以这样理解，持有费用就是你儿女即使不住你的房屋而你也没有出租的情况下，必须要支付的费用，可以理解为固定成本，而其他费用例如GAS,electricity 等费用就不是持有费用。
持有费用包括你的COUNCIL RATE ,LAND TAX,房屋养护费，保险，以及最重要的NON-DEDUCTIVE的利息。什么是NON-DEDUCTIVE的贷款利息，就是你为了支付房款的贷款利息，由于你主要目的是自住，所以这个利息是不能抵扣的，所以你的利息费用可以计入你的COST BASE.
至于你列出龙头修理费，我个人认为不是持有费用。
请特别注意，第三项的COST BASE的选项是不允许你加入这些费用后导致你的资本收益为负数的。也就是说你加上第三项的费用至多可以让你这项房产的资本收益为零，而不能为负数去抵扣其他资本增值。
至于折旧，那是是COST BASE的减项，由于你之前没有申报过抵扣，自然这里不需要考虑。
多找几家税务师，听他们点评一下，你就知道他们的水平如何了。
写的好累啊。希望对你有所帮助，

瑞米

红树林问：
谢谢楼主好贴。我有个税务问题请教：
我家在10几年前国内买了自住房，2007移民澳洲，国内房子空着有时候回去要住，在这里租房子住。2009年在澳洲买了地，2010造好房子搬进去开始做房奴。
现在想把国内的那套房子卖了把钱汇到澳洲，问题是国内的房子国内基本不用交税，但据说这边的税务会砍一条腿？
请问这边的税务会按那个时间点界定我是自住房的收益，收益部分澳洲税率？哪个结点开始算投资房，以及投资房增值部分税率？
谢谢

又要回答的比较长了。

作为澳洲的纳税居民，其地球上和月球上property 的资本收益对澳洲ATO来说都是taxable的，所以你在中国的这套房产在澳洲ATO的征税范围。

幸运的是，澳洲资本所得税中规定如果是主要居住地，其资本收益全部可以豁免。自住房是指你和家人居住、个人物品存放和邮政地址的住所，一般来说澳洲纳税居民同一个时间只能申报一套住房为主要居住地（允许6个月卖房时间，也就是说在不超过6个月可以允许申报2个主要居住地）。

CGT对自住房的定义有一个很重要的例外规定，对OP来说可以适用，让他完全免税。澳洲的CGT规定，当你搬出你主要居住地后，尽管你已经不住在那里，税法仍然允许你视其为主要居住地。

OP 2007年-2010年在澳洲期间由于租房，由于其无需将其租赁的房屋视为自住房，那么国内的房子就可视为其自住房。2010年OP搬入澳洲自建房，那么2010-2014年期间，澳洲的房屋和中国的房屋在税法上都可以视为自住房。OP准备2014年出售中国住房，在这个纳税年度，OP有权利选择这个期间哪套房为自住房。

国内房屋近年升值厉害，而且可抵扣的成本少，而澳洲布里斯本的房价平缓，因此，OP最好的选择就是将中国的房屋视为自住房，豁免全部资本所得。而OP澳洲自建房由于可计入COST BASE的利息和杂费多，扣减后资本收益将很少。做出这个自住房选择以后，OP需要对澳洲的房子做VALUATION，把这四年的升值部分确定下来，保留好这4年可计入COST BASE的全部RECORD。下次如果OP出售这套澳洲房子，需要对这套房子2010-2014年的升值缴纳CGT，不过别担心，扣除你的COST BASE和你50%折扣，这个CGT不会很多。

2007-2014年，OP在大陆的房子空置了7年，如果他七年期间一直用来出租的话，他就失去了可以自己选择那套房为自住房的权利，如果他出租没满6年然后空置1年，他仍有自主选择的权利。

不知道说的是否明白，我把主要条款的链接附在后面，你可以自己再琢磨，记得贷款的时候找我。

http://www.ato.gov.au/General/Ca ... after-you-move-out/

瑞米

znxx 发表于 2014-1-20 13:03
你好，请问名下有两栋房的话，可以不报税吗？都做自住房
"

澳洲税法规定可以免CGT的房屋是主要居住地，那么也就决定了在同一时期纳税居民最多允许申报一处主要居住地。（当然有规定，允许你在搬入新主要居住地后，有6个月时间出售旧的居住地，也就是说这6个月，你可以申报2处地方为主要居住地。）

而澳洲投资房的负扣税里重要原则是，无收入即无成本抵扣，也就是说如果你的房子给你亲戚家人住，由于没产生INCOME，其所有的费用包括利息都不能抵扣你的其他INCOME。但这些开支会在你出售这套房子的时候积淀成为COST BASE。 （当然你房子如果出租，期间正常闲置期是不受这个限制的。）

因此对你的问题我的回答是，你的二套房，当然都可以用来自住，可以给父母住，但你只能选择一套为能够获得资本所得税豁免的主要居住地。

希望回答了你想问的问题。

瑞米

Clarefuture问:

请教一下，国内卖房款，可不可以汇到澳洲孩子的名下，一个14岁，一个三岁，他们不是纳税人，是不是税务局就查不到啊？担心汇到我名下需要解释啊. 也不指望什么利息，存不了多久就要买房，只有ato不找茬就行啊。是我父母的卖房款，我全职看孩子领parenting payment 和牛奶金。

我答:
今天有点累，回答简单点，有问题再问吧。
1.你父母给你或者给你女儿的钱作为Gift都是免税的，但是你父母需要保留证明钱来源合法的依据。不是税务局查，是反洗钱中心查。
2.建议不汇给你女儿有四点理由：
   A， ATO对小孩持有巨额存款非常敏感，他们会假定你有逃税的意图，因此遭查的概率非常大；
   B， ATO专门有规定，即使存款在你小孩名下，但是如果你有完全支配权，仍认定为你的存款，你需要申报利息收入。
   C， 除非满足特别条件的收入，你小孩收入需申报Tax的门槛是416澳元，你是18200澳元，你觉得哪个更好？
   D， 你说你这个钱将用来购房，你贷款的时候有一份重要的资料需要提供，那就是证明你有资金支付除贷款以外的房款，这个时候你能拿你女儿的帐户吗？
3.解决办法，你选好房子后，办理贷款前，要你的父母把钱直接汇入律师或中介的Trust帐户，作为部分房款。至于多余的款项，由于你想保留你的福利，先让你父母留着吧，反正是你的，飞不了

瑞米

Willjia问:

有一套自住房。又买了1套投资房。我准备把自住房转到18岁女儿名下。我的投资房是否就是自住房了。转女儿名下要交什么费用？

我答:
可以转，但是要交stamp duty。
经银行同意，贷款合同可以继续执行, 但是抵押人已变成你女儿，因此需要变更抵押合同和重新交抵押合同印花税。银行可能需要你的律师建议书，证明你知晓你对该套房产已经没有Direct interest, 仍然愿意承担还贷义务。
值得注意的是，对这种Quiet claim , 银行有权提前收回贷款，终止合同。

瑞米

Xuzhu395:
问一下，投资房比自住房要多交stamp duty, 能不能先按自住房买，买了以后再按投资房报税，之间转换有没有等待期  谢谢

我答：
Owner occupied        Investment

VIC        21,970               25,070
NSW      17,990               17,990
ACT        17,100              17,100
QLD        8,750                  15,925
SA        21,330                    21330
QA        17765                    17765
TAS        18248                  18248
NT        23929                    23929

这是50万澳元房子应该交的印花税对比。
只有VIC和QLD二个州投资房和自住房的印花税不同。如果你在这二个州买房，按自住房缴纳印花税，你必须在SETTLE后一年内入住，而且入住前不能出租。如果你入住后不到一年就搬出，你必须按比例补缴剩余月份你被豁免的印花税。

下面的链接是QLD自住房印花税的减免规定。
https://www.osr.qld.gov.au/dutie ... cession-rates.shtml

瑞米

grace_zhao2002问：

关于买生意贷款的问题跟一个中国的银行经理通了电话，他跟我说尽量别用broker,因为broker不止在你贷款成功放款的同时拿一大笔佣金，而且会一直从银行拿佣金直到你还完贷款，所以如果你用了broker 绝对会影响你的贷款利率的，不知道这是不是真的，请有经验的大侠不吝赐教.

我的回答：
第一，澳洲的BROKER不向贷款客户收费，而由银行支付佣金。银行愿意支付BROKER佣金是因为BROKER帮银行完成了资料录入和贷款能力筛选、ID确认等工作，银行由此节约了劳动力成本。我记得有一份银行内部的分析报告对比了用BROKER和雇佣贷款经理的性价比，结果显示对于银行来说,BROKER的性价比明显优于贷款经理。

第二，BROKER帮你申请的贷款利率跟你在贷款经理那里拿到的贷款利率一模一样，不同的是贷款经理每天准时上下班，你找他有问题咨询很多时候找不到他，但是BROKER几乎是全天候AVAILABLE， 你有问题随时打电话可以找到他。为什么存在这个差异？因为贷款经理是拿package salary的，而broker是靠佣金获得收入的，体制决定了他们的积极性区别。

第三，如果你自己没有SHOP AROUND，你找一家银行的贷款经理谈利率，他绝对不会告诉你另一家银行的贷款产品更适合你的要求，但是BROKER不同，BROKER有强大的TOOLBOX，能根据你的需求和财务状况帮你筛选3家银行产品供你选择。你就节约了一家家找银行的时间和精力。

第三，BROKER的局限性。尽管目前主流贷款银行和机构都和BROKER 合作，但还是有一小部分银行是不用BROKER的，例如汇丰银行。如果你要选择这种银行，你就只能自己去找他们的贷款经理。

由于我本人就是BROKER，我以上观点可能带有主观色彩。

瑞米

Ncoksd:
问： VIC 投资房，不出租 （装修，拍卖）， 持有物业6个月后， 对此前的升值可享有50%的折扣？
我答：
是否享有50%的 折扣不以你是否出租为条件的，是以你持有你投资物业时间达到一年为条件，因此50%的折扣不能适用你这个Case

瑞米

Jinihong:
请问,我老公的亲戚借钱给我们,当时,我老公在香港办理的汇款,我们需要缴税吗?我们需要提供什么证明呢?

WEILU 88:
If the person stops working, then no income tax, can he pay in cash for investment property, since there's no tax to be deducted?
这二个问题昨天问的，我还没回答帖子就被移出了，我找时间再回答。

PKJ

5)如果OP搬入自己购买的投资房，然后出售，资本增值税按比例征收，例如，OP原来的投资房出租2年，然后自住6年，8年期间房屋增值1万澳元，那么OP对1万澳元需要付2/8比例的资本增值税，但享受50%的折扣，即10000*2/8*50%=1250澳元

好奇问一下这个比例是按年还是按天？如果是年是按四舍五入还是按2.3这样换算？

瑞米

PKJ 发表于 2014-1-23 18:17
5)如果OP搬入自己购买的投资房，然后出售，资本增值税按比例征收，例如，OP原来的投资房出租2年，然后自住6 ...

按天计算。如果你搬入自己的投资房，一定要给征收你COUNCIL RATE的其中办公室打电话，告知他你从那一天开始这套房已经开始OWNER OCCUPIED了，他们在计算COUNCIL RATE的时候就会把这个房产的类别放入自住房的类别。对你自己也是留一份RECORD。

moody

瑞米 发表于 2014-1-23 19:28
按天计算。如果你搬入自己的投资房，一定要给征收你COUNCIL RATE的其中办公室打电话，告知他你从那一天开 ...

这是哪一个洲的规定？没听说过要打电话呀？

瑞米

moody 发表于 2014-1-23 18:47
这是哪一个洲的规定？没听说过要打电话呀？

我的客户和我都收到过NOTICE，如果投资房变自住，请及时通知更改信息，可以打电话或者发邮件。每个的州规定可能有差异，你可以上你们的COUNCIL 的网站查询一下。

如果你拥有学区房的房子，你小孩办理入学手续的时候，你提供的COUNCIL RATE如果属于投资房类别，学校会提出质疑。

LENNY_DONG

瑞米 发表于 2014-1-23 18:57
我的客户和我都收到过NOTICE，如果投资房变自住，请及时通知更改信息，可以打电话或者发邮件。每个的州规 ...

昨天计算错误，最后不了了之

今天给出的答案让我也是为所未闻。

我头一次听说房子自住投资还要告诉COUNCIL.

试问COUNCIL RATE上面那里可以体现这个房子是投资还是自住了，请指教。我也学习一下。我需要相关官方REFERENCE


我知道关于自住投资会在每年LAND TAX 计算时体现出来，这都是归REVENU OFFICE的，不是地方政府。你需要通知各州REVENUE OFFICE你开始自住或投资了

上面会明确写出那个是自住，EXEMPT LAND TAX.，哪些是投资房需要交LAND TAX.

如果我说错了，我道歉

但是希望回答内容拿出REFERENCE出来，不要误导大家，大家不是你的实验品

既然你选择服务大家，希望知识面够清楚，不要混淆大家

瑞米

第一，我不需要你道歉，我只请你以后不要在到我的帖子里面发言，当然你可以要求版主把我这个帖移到免费信息，你已经做过一次了，不是吗？
第二，我不敢鼓吹自己的业务水平，但是我人格高贵，希望你也是，要不然，以我多年的从业经验，你将永远没有忠诚的客户。
第三，我在国内有很长的法律从业经验，我热爱税法，但并没有打算以此为业，只是希望有一天我能够用通俗易懂的图表和语言为大家解释澳洲的税法。在这里帮网友解答问题也是我学习和自我提升的机会，请你成全。

以下是布里斯本计算COUNCIL RATE的网页，如果你还坚持你的意见，请你先电话咨询网上的电话。
http://www.brisbane.qld.gov.au/a ... alculated/index.htm

LENNY_DONG

瑞米 发表于 2014-1-23 20:32
第一，我不需要你道歉，我只请你以后不要在到我的帖子里面发言，当然你可以要求版主把我这个帖移到免费信 ...

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... read&tid=249072

既然你这么说，我就说说WHY

我的问答帖子四年前就有了，最后不是也被移到免费信息了，有何不满呢？

论坛本来就有举报，你要觉得我违规你可以举报，我没有任何意见。举报我的人也多了，难道他不能提问了?不能咨询了？

我在你帖子回帖，因为你信息有误。有误会有什么后果呢，就是蜂拥而至电话客户找我核对。

不好意思，你的回答影响客户的税务知识理解。我不会去管人家怎么装修房子，有没有执照，但是我会纠正税务上错误的答案，你就当我多管闲事，因为这样我可以节省更多时间。

如果QLD有这样政策，抱歉，我不知道，但是同样，你也没有做研究是不是整个澳洲都适用就枉然下了定论。本来澳洲很多法律都是跟着州去走的。你把QLD放到整个澳洲，我认为不合适。


至少NSW和VIC最大两个市场没有这样的要求

至于要求怎么样是我之前说了，不再重复。

虽然论坛对广大网友声音免责条款，税务或其他建议不负责，但是不代表从业人员不遵守自已的职业操守。

你说你是注册会计师，那么你是否明白有些建议你是不可以提供呢？违反了相关职业守则呢？你难道不知道很多金融建议现在需要持有限制性金融执照，敢问你拿到了吗？

不好意思，我会接着出现在各类问答帖子里。只要你回答的内容都是正确的，没有人愿意费时间再去回答一次

另外，我的客户不需要你操心。这个和你无关

我也多嘴一句，你要从业这个行业，至少三年本科学习，1年到两年工作经验。我希望你能加入，有竞争，才会更加进步。互勉

瑞米

本帖最后由 瑞米 于 2014-1-23 14:25 编辑


Jinihong:
请问,我老公的亲戚借钱给我们,当时,我老公在香港办理的汇款,我们需要缴税吗?我们需要提供什么证明呢?
我回答：
不需要纳税。你们最好有正式的借款协议，借据，要太平绅士帮忙见证一下。你还要留好你亲戚汇钱给你老公，然后你老公用这钱购汇并汇过来的证据

瑞米

Da_Musiq 问:
我名字的贷款,买投资方给父母,利息抵税部分是在我的tax return 还是房主的tax return里面抵税??  租金进谁的账户比较好呢???? 请帮忙
回答:
我帮你分析一下：
1.如果房子是你父母的名义，那么房子的租金不管进谁的帐户，都应该以你父母的名义申报；
2.你贷款利息，肯定不能抵扣你的收入，因为这个利息与你的收入没有任何关系。
你在签贷款合同的时候，银行应该要你出示律师建议书，证明你已知晓房产不在你名下，你没有直接利益，但你仍然愿意承担这个债务。那么这个利息是否能抵扣你父母的租金收入呢？我认为只要你没有把你贷款得来的购房款无偿赠与你父母，而是与父母协议，约定你父母为你Cover利息，那么这个利息就完全可以从你父母的租金收入抵扣。

请注意，以你为主体的投资房纳税申报和以你海外父母为纳税主体的申报完全不同。以你为主体的申报，应该尽可能将所有的费用开支折旧计算进来，帮你实现负抵扣，而你父母由于海外居民，没有本地收入可抵扣，很多成本无需加速扣减。没有扣减的项目未来可纳入Cost base。

lumanman

3) 如果OP购房后搬入自住，然后搬入新的PPOR，把原来的房子出租，该房自变为投资房之日起的增值部分需缴纳资本增值税。.

could you please take exemple to show us how to calculate CGT? I have one property like this. we can value the property on the day when I rent out? thanks

瑞米

lumanman 发表于 2014-1-24 13:45
3) 如果OP购房后搬入自住，然后搬入新的PPOR，把原来的房子出租，该房自变为投资房之日起的增值部分需缴纳 ...

你必须找独立的第三方的评估师对你的房子评估并出具报告，然后以这个为时点，以后增值部分需要缴纳资本增值税。
例如，你买房成本是30万澳元，3年后你搬出该房，当时的评估价格是40万澳元，然后你在出租5年后出售，但你决定5年出租期间不选择这套住房为你税法上的主要住所，假定出售价格50万澳元，假定你在5年期间还申请了折旧抵扣，每年1万澳元，那么你的资本利得税就是【50-（40-5）-印花税，律师市，中介费，广告费等】*50%

onlywatch

瑞米 发表于 2014-1-24 14:57
你必须找独立的第三方的评估师对你的房子评估并出具报告，然后以这个为时点，以后增值部分需要缴纳资本增 ...

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ajpint

Family trust 与 unit trust 区别？

瑞米

ajpint 发表于 2014-1-26 06:07
Family trust 与 unit trust 区别？

二种都是资产保护和合理避税的方式。Family Trust收益分配只限于家庭成员。Unit trust 是Family trust转入商业运作的模式，它不再局限于家庭成员，但收益需按事先确定的比例分配，不像Family trust的收益分配那样具有随意性。