关于投资房的定义及贷款问题

潜航者

请教：
1.  什么是投资房，有明确定义吗？ 自己买了房可不可以租给自己？
2. 如果有足够的现金付全款，是付首付贷款合算还是付全款合算。

问题有点初级，请勿喷，拜托！

winsonowen

如果付全款，投资房就没有太多意义了。

lubber

1. logically no, but you can stay inside nobody cares once you get the loan
2. if for investment, borrow as much as possible

潜航者

winsonowen 发表于 2014-1-15 14:04
如果付全款，投资房就没有太多意义了。

谢谢你的回复。

潜航者

lubber 发表于 2014-1-15 14:12
1. logically no, but you can stay inside nobody cares once you get the loan
2. if for investment, bo ...

谢谢啊。 是不是如果是自住的话，还是尽可能多付合算，毕竟贷款利息要比存款利息高？

lubber

潜航者 发表于 2014-1-15 14:43
谢谢啊。 是不是如果是自住的话，还是尽可能多付合算，毕竟贷款利息要比存款利息高？ ...

yup, pay as much as you can to reduce the loan

潜航者

lubber 发表于 2014-1-15 15:05
yup, pay as much as you can to reduce the loan

谢谢！

瑞米

我的建议是否付全款与OP的财务状况和身份有很大关系，
1.如果OP是海外身份，请一定不要付全款，因为你赚的每个租金因为没有利息的抵扣，马上就要交税，海外身份是没有税收门槛的，赚的每分钱都需要交税。
2.如果OP是有工作的人，每年有固定工资，且工资高于4万澳元以上，请一定不要付全款，因为你的投资房可以帮你抵扣你的税负。绝大部分老外购买投资方就是为了投资房NG的功能。
3.如果OP具有澳洲身份且为退休人士或者在家赋闲，可以付全款，因为你收到的租金收入由于税赋门槛，需要交的税可能为零，或者很少。

loansmart

1.以投资房的名义贷款，可以增加serviceability. 一般贷款下来后，自住和出租你自己决定，和银行没有关系了。
2. 没有全付的理由啊。钱放在offset一样可以对冲利息。钱给银行了就是dead money了。当然不排除有土豪嫌贷款麻烦，直接pay off.

潜航者

瑞米 发表于 2014-1-16 22:04
我的建议是否付全款与OP的财务状况和身份有很大关系，
1.如果OP是海外身份，请一定不要付全款，因为你赚的 ...

很谢谢你的回复， 不胜感激。

潜航者

loansmart 发表于 2014-1-17 00:44
1.以投资房的名义贷款，可以增加serviceability. 一般贷款下来后，自住和出租你自己决定，和银行没有关系了 ...

谢谢回复，不是土豪哈。只是很少欠银行钱。。。

lin1981

457能買房嗎？

潜航者

lin1981 发表于 2014-1-17 14:18
457能買房嗎？

可以的，要么新房，要么旧房自住，离开时要卖掉

瑞米

潜航者 发表于 2014-1-17 13:15
很谢谢你的回复， 我把我具体情况说详细点，如果可以，帮我出个主意：
身份：457工作签，准备2年后争取PR ...

你的问题需要我用20分钟回复，明天有时间就复你哈。

Weilu888

瑞米 发表于 2014-1-16 22:04
我的建议是否付全款与OP的财务状况和身份有很大关系，
1.如果OP是海外身份，请一定不要付全款，因为你赚的 ...

如果退休的和不工作的人，如果全部房款付清，他们怎么会“税负”呢？Negative Gearning是指租金收入<支出，例如，银行贷款的利息，物业费等。

既然无贷款，那么支出中的最大一部分就没有了，哪来“税负”？

瑞米

Weilu888 发表于 2014-1-17 22:57
如果退休的和不工作的人，如果全部房款付清，他们怎么会“税负”呢？Negative Gearning是指租金收入 ...

息怒息怒，税赋达成税负了。看样子以后要检查文法和拼写。

Weilu888

瑞米 发表于 2014-1-18 00:03
息怒息怒，税赋达成税负了。看样子以后要检查文法和拼写。

不好意思，可能语气不好，没有生气的意思。

税赋的英语是什么呢？

潜航者

瑞米 发表于 2014-1-17 23:46
你的问题需要我用20分钟回复，明天有时间就复你哈。

谢谢你耐心的回复，刚进这论坛，就有这么耐心的网友！赞一个！

潜航者

Weilu888 发表于 2014-1-18 00:09
不好意思，可能语气不好，没有生气的意思。

税赋的英语是什么呢？

税赋应该就是tax,对吗

瑞米

好了，终于找到时间了，慢慢写。
关于是否需要贷款的问题，真的是因人而异，针对OP目前的情况，我做一些分析。
第一，贷款是有成本的。很多人说利用100%OFFSET就没有成本，不全对。因为目前的房屋贷款都是抵押贷款，那么COUNCIL 就会收房屋抵押的印花税。这项费用在1500澳元左右，加上其他杂费大概2000澳元。而且由于您要求有100%OFFSET的账户，需要付PROFESSIOANL PACAKGE，大概是350-395澳元的年费，这个FEE你每年都需要付的。
第二，那么贷款对于能全额付款的人的好处是什么呢？简单二个字，避税。（在澳洲，年收入上了10万澳元的澳洲人买房就是为了避税，平滑自己的税赋，而中国人大部分买房是买其升值空间，国内过去几十年房价上涨给太多人留下不可磨灭的印记。因此我看到不少年收入5-6万澳元的中国人拥有2套以上的投资房。）
第三，为什么贷款可以避税。这与澳洲的税法规定息息相关，因为澳洲税法规定，投资的损失可以直接抵扣你的INCOME。当然投资损失可以有很多种，但只有投资房产可以让你不需要真金白银真正有损失也可以实现抵税，秘密就在于折旧。例如说你买一套房子，租金收入完全可以COVER你的利息和其他COUNCIL费，但是由于澳洲政府允许你在40年内每年折旧2.5%，那么一套50万澳元的房子你每年的折旧就是12500澳元，这个可以算为你当年的投资损失。目前OP的最高税率达到37%，那么就可以节约4625澳元的纳税。
第4，从OP写的情况来看，他目前规划并不明朗，可能由于目前还没有太多的自主权，因为能否批下PR有太多的确定因素。如果OP能过确定这次买的房肯定是自住房，即使以后不住了也不会出租，那么可以全额付款。因为OP40万澳元放在银行的利息也会同样征税，按3.5%的利息算，OP每年要交利息税5180澳元，而OP租房成本又不能抵税，因此OP用这个钱买一套自住房是非常划算的。但这种方式对OP以后处理这套房屋的自由度不够。因为，OP如果回国或者由于小孩读书或者其他原因，不能自住这套房屋，他用于出租的话，由于没有利息抵扣，赚的钱基本为澳洲政府做贡献了。
第5，但是如果OP能想的更远一点，买40万澳元的房子，贷款32万，多出来的钱放在OFFSET账户，OP以后的自由度会很大。假设这套房以后做投资房，按4.7%的利率计算，每年的利息是15040澳元，如果OP继续留在澳洲而且税率还是37%，每年可为他节约5564澳元的税赋，注意是每年。
总而言之，OP现在买房如果为了投资，贷款是为了负扣税；如果买了自住，贷款是为了以后有更多的自由空间，当然你得付出2000多澳元的沉没成本。

不知道写清楚了没有，有问题再回答吧。

潜航者

瑞米 发表于 2014-1-18 17:10
好了，终于找到时间了，慢慢写。
关于是否需要贷款的问题，真的是因人而异，针对OP目前的情况，我做一些分 ...

谢谢你，写的很清楚。一定是花了很多时间来回答我的问题。
就是因为对将来的不确定，导致犹豫不决。另外：如果为了抵扣税，是不是要买一套房，然后出租。同时，自己去借房子住。

瑞米

潜航者 发表于 2014-1-18 18:00
谢谢你，写的很清楚。一定是花了很多时间来回答我的问题。
就是因为对将来的不确定，导致犹豫不决。另外 ...

你一下领悟了实质。但是记得房市有风险，投资房可以帮你抵税是肯定的，但这个前提是你买的房至少没有下跌。

潜航者

瑞米 发表于 2014-1-18 19:06
你一下领悟了实质。但是记得房市有风险，投资房可以帮你抵税是肯定的，但这个前提是你买的房至少没有下跌 ...

谢谢你！根据你帮我的分析，现在初步打算先租房，两年后再说，这样也可以根据学校来选择租房的区域。而且现在房价也不便宜。新房的选择余地又太小了。
再次谢谢你！

潜航者

瑞米 发表于 2014-1-18 19:06
你一下领悟了实质。但是记得房市有风险，投资房可以帮你抵税是肯定的，但这个前提是你买的房至少没有下跌 ...

怎么奖分呢？

瑞米

潜航者 发表于 2014-1-18 23:22
谢谢你！根据你帮我的分析，现在初步打算先租房，两年后再说，这样也可以根据学校来选择租房的区域。而且 ...

如果你400K都存在银行，然后自己租房子住也是不划算的。我只是对你贷款还是不贷款的二种选择做个分析，至于买房与否就是你自已的考虑了。房市未来的趋势谁都不能预测。

songfast

真是好贴

潜航者

瑞米 发表于 2014-1-19 13:05
如果你400K都存在银行，然后自己租房子住也是不划算的。我只是对你贷款还是不贷款的二种选择做个分析，至 ...

谢谢你的提醒！

liangpi1234

好帖

znxx

瑞米 发表于 2014-1-19 13:05
如果你400K都存在银行，然后自己租房子住也是不划算的。我只是对你贷款还是不贷款的二种选择做个分析，至 ...

你好，请问名下有两栋房的话，可以不报税吗？都做自住房

lucyliu8472

znxx 发表于 2014-1-20 13:03
你好，请问名下有两栋房的话，可以不报税吗？都做自住房

不显示，N年出租不了投资房？？ATO不会相信。一个人只能有一个自住房。