Sydney city樓花

ialienam

最近看到city這多新樓花出來, Greenland, Collier, the Quay等等一堆要新蓋好的.. 這些幾乎一房都60, 70萬連parking都沒有

真的有投資價值嗎?? strata也不便宜, 租金回報也不這樣 (一房好像大概around $700 a week).
像以前買的city apartment真的有賺嗎???
特別是像Lumier最早買的人覺得如何?

ialienam

推一下
都沒有人買city樓花？
看了下rental return一般般,strata也不便宜。。還不少人買。
最近又一堆new development

NoisyMiners

edited

640

如果合算的话，你就不会有疑问了。你自己已有答案。

chainray

china town的楼花全100多万了

xuxucom

开发商造房子不是为了有没有投资价值而造的否则他们自己全放手里了。最终目的还是卖出最高的价钱。所以我宁可在前房东手里买也不在开发商手里买。不过喜欢新房人的除外。

ialienam

不知道真的還假的, Lumiere的strata說是有$4,000 per quarter?!

其實因為我自己現在住離city有點遠, 所以想說多瞭解city行情.
滿想知道有買city apartment朋友的本身經驗... 是不是strata真的一兩年後就嚇死人? life quality and rent等等

安妮

我预言，当悉尼人口膨胀到一定程度，city apartment 会一夜之间暴涨，让人乍舌，
欢迎挖坟

wowmygame

我觉得地产投资三原则,地段，地段还是地段。悉尼CBD才是圆心，真正的就业，娱乐，文化，教育中心。没人不爱，大家问过这些盘吗？这些楼花不是很容易就买得到的吧，没人老打电话请你回去买吧？
楼花价钱高，但第一：这是几年后的价钱，第二：这是新房的价钱。加上这俩个因素，就容易接受了。
嫌物业费贵只是因为我们还不到住City的档次。
最后，我觉得这个恰恰是最稳妥，风险最低的投资，一个金融风暴，纽约，伦敦房价更高了。
个人最近的一些思考。

ialienam

多謝大家的建議.

的確, 如果就單單net rental yield其實真不太好, growth return也看起來就一般.. 但大部分聽到房子成功好像都很少是city apartment. 看了一下大部分city apartment都很舊, world square是我想到所比較新點, 但管理很差 幾乎... 恩
Lumiere應該算是比較新的有去管理的city apartment?? (Macquarie street上那些有無敵harbour view的不算).
在我印象中Lumiere是比較後來第一個比較新, 有完整facility + 管理apartment.. 結下來現在的The Quay, Greenland等等也比較應該是這樣的檔次..
所以Lumiere最早的價錢, 到現在有人比較之道嗎? 查了domain, Lumiere拿出來賣的不多?

Pluto06

Strata有点高.

出国吃考拉

所以 FRASERS其他的项目应该也还可以，比如central park

clockwise

因人而异的吧 不过听楼主的语气感觉对city楼盘投资还是很有期待的

wowmygame

ialienam 发表于 2013-12-21 19:00
不知道真的還假的, Lumiere的strata說是有$4,000 per quarter?!

其實因為我自己現在住離city有點遠, 所以 ...

其实上足迹的，应该真没几个住得起city的。我们第一代屌丝移民比较多。
住City的我知道的几对，如果在这挣钱的，基本是35以下couple,双收入20多万，30万这样。

equator

我算过，也就6%的利润

中间人

wowmygame 发表于 2013-12-22 10:39
其实上足迹的，应该真没几个住得起city的。我们第一代屌丝移民比较多。
住City的我知道的几对，如果在这 ...

house都买得起，会住不起city的公寓？应该只是不愿意而已

Speechless

greenland那天卖了241间，剩下的买不起。the quay不是2年前的楼花吗？当年去排队的时候，一个印尼华裔一次过买10间，排了45分钟，被那位大妈买去想买的。

wowmygame

中间人 发表于 2013-12-22 13:00
house都买得起，会住不起city的公寓？应该只是不愿意而已

你不如说40几万的Unit都买得起，怎么会买不起十几万的BMW。事实如此。

ialienam

相信買的起人一定不少..

不過應該city apartment不太可能會是唯一main residence.. 我相信應該house的capital growth還是比較好

現在其實比較有可能也是買來自己用, 當然也不會想買個不會漲的投資，然後5,6年後strata嚇死人

wowmygame

这个真的是高端小众市场，这里没什么人有资格出来评论的。

step100

冷暖自知

ozsuccess

skykoradji

wowmygame 发表于 2013-12-22 13:36
你不如说40几万的Unit都买得起，怎么会买不起十几万的BMW。事实如此。

说得很有道理啊

k2decor_1

city找二手房投資好了  租金差不多

640

你查查Inmark Tower的价格看看，2年楼，比Lumiere 更新，没涨过，房东和strata还一直在打架，都中国人房东，开个会还要双语广播；

Lumiere 5年楼，开始3年一直被KFC的味道围绕，只有30楼以上的可以买，以下的只能要朝西或北的； 现在管理费2房大概$2300每季度，不是太贵，可是卖出来起价大概也就$1.2M - $1.5M, 好一点的高层价格随便开，最近好像就卖掉一个3房$2M 的，对比楼花价格顶多涨了20%。 （前后7年）2房租金大概$1500-$1700 不等，对比刚落成那会的$1200每周还是有涨的； 楼里第一年有免费wifi在“放松室”，后来结果可想而知。 里面有很多投行经理，中层白领，小部分海外人士， 小部分亚洲白富美。

Quay是CBRE独家卖的，结果可以预料，就当贵价玩具。

还有常人还没看到的情人港楼花，lend lease开发的，最后DA还没批准，销售1天就已经卖掉90%了，剩下高层3房或小户型，2房带车位1百万而已，划算多了。可是strata levy最后多少，鬼知道。

City的房东少的2套，多的过百套都有，看中的是全年无空租，回报低一点因为高物业费，可是价格坚挺，当然，你买city楼花就有准备10年只涨30%的准备；例如worldtower， 10年前底层2房楼花价65万，现在85万左右而且还是现在市场涨了那么多的环境下；高层2房10年前80-100万，现在，95万到1百2左右。 （world tower是2004年全面落成的）

可是，如果是中间购买2手city apartment的房东却有比较healthy的回报，因为第一手卖出来的时候很多都是折价离场。 但是资本增值还是不及大地破房或auburn类小unit.

City不是普通人能理解的，看似价格越来越贵，可是买进价也很贵。

wowmygame

640 发表于 2013-12-27 11:47
你查查Inmark Tower的价格看看，2年楼，比Lumiere 更新，没涨过，房东和strata还一直在打架，都中国人房东 ...

有研究的！
第一个，还是越来越贵！第二个，楼花的时候，才有得选，选好的楼层，朝向，这个意味着至少几十万的价值。
买过二手房的都知道，像样的谁没事拿出来卖？都是朝向，楼层非常差的。
如果都满意的？几十万上去了...加这个几十万，你再算算回报？不差了。

ialienam

640 发表于 2013-12-27 10:47
你查查Inmark Tower的价格看看，2年楼，比Lumiere 更新，没涨过，房东和strata还一直在打架，都中国人房东 ...

感謝分享..

就是想知道Lumiere這些比較新的city apartment現在情況

前天去朋友Kent St上舊apartment (2002蓋好), 查了一下early or mid $500k, 最後我朋友買進2011連$600k都不到 =....=

Lend Lease我也就放錢, 嚇死人.. 也是一下就都沒了

算算rental return真不是太好, 你講的也沒錯 幾乎10年可能也就漲20 -30%就不錯

city apartment要不然就無良的房東來個2 beds然後10幾個人住理面

640

wowmygame 发表于 2013-12-27 12:02
有研究的！
第一个，还是越来越贵！第二个，楼花的时候，才有得选，选好的楼层，朝向，这个意味着至少几 ...

理想是好的，问题是买楼花的时候高层，价格好，有景，房型好的， 你还得抢得过别人； 落成后还要有运气,因为挑选的strata 公司以及业主委员会的管理水平很大程度决定了后面的strata levy高低，然后还有建筑缺陷，完全没有的天知道； 比较热门的century tower 看来strata levy低，可是热水是烧电的，电费加上去后其实还是贵； Hordern tower的管理不错就是没有景；Astoria基本没啥缺点可是一年只交易2套想买也买不到而且管理处修理速度比蜗牛还慢。

而且好的房子价格分别不会是十几万的区别，只要是2手房，还是看市场能接受的价格，当然不排除一些“良心中介”可以把房价忽悠到一个高度，因为最容易说的话就是：这个景是无价的。 你看看Inmark在卖的那几个3房就知道了，都有景，有高层底层，卖价和买入价一样，还没算印花税。 （算上楼花的时间，就是前后4年了）当然潜力就是如果他们能把楼管好了，保持strata levy的现有水平，后面价格还是有希望的。

成功的city 楼花案例在city 以北我极少看到，不是没有而是太少， 悉尼大桥附近的大黑楼和白楼（Observatory和Highgate）还是有涨的，估计最近3年有20% 左右（物业费就不要提了）； city以南也差不多，买进50万最近卖出80万，12年周期只能算是跟上通胀还没算这10年的利息，物业费。（卖出时物业费$2000每季）12年前随便一个华人区买个普通house估计都翻一倍不止

640

我应该说，成功的sydney楼花案例我手指加脚趾应该能数完，而且都不是因为什么人为的因素，还是运气和timing刚好赶上上升周期。

wowmygame

640 发表于 2013-12-27 12:26
理想是好的，问题是买楼花的时候高层，价格好，有景，房型好的， 你还得抢得过别人； 落成后还要有运气, ...

上个十年都北京十年涨十倍去了，然后就Campsie这样的纷纷明日之星了。
现在呢？国内资金纷纷出海，抢占战略高地。
那我也要去十年前不敢想的CBD跟赌场，darling harbour为邻.Yeah!