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本帖最后由 alexlj 于 2021-1-12 20:34 编辑
2021 追加
好久没来了。没想到这八年前的帖子还有人看。当初自己卖这房子的事儿我只后悔卖早了，现在翻了一倍 。八年过去了，只能说现在房地产已经成了澳洲华人的支柱产业，还和各大网媒形成了产业链。穿个西装像成功人士一般出没在suburbs的华人八成是卖房的。所以这里有人说我瞎掰也很正常，毕竟悉尼现在到处都能看到大幅华人中介人像广告，照片年轻的像高中生，却给自己挂上了金牌资深顾问头衔。因为所在行业的原因这些年我也接触了鬼佬的房地产圈子，虽然整体比华人诚信，但毕竟 说大实话是做不成sales的，顶多就是不骗你而已，该忽悠的还是忽悠，公开里也是一样各种positive的vibe，隔三岔五的就发个房地产要升的新闻。好像房地产升对这世界有多好一样。自由市场经济，升到大部分人都买不起时就得跌。那两百年来的定律不可能一直维持下去，毕竟工资没有涨多少。七年后又翻翻？几百万的房子有多少人负担得起？ 房地产是对社会整体没有什么贡献的产业，房价升只符合少数富人的利益。
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2013原帖
看到时常有人询问不通过中介自己卖房子。我就写一些经验供参考，欢迎有经验的加入讨论
首先为什么选择自己卖
1. 中介这个职业，真的是地球上来钱最容易的工作之一。不需要多少专业知识，画图纸，设计传单，拍照，法律全部交给别人做。穿个人模狗样的西装出现就好，甚至都不怎么花功夫说房子有多好。
中介的工作重点都是在找房源上，而不是卖房子。因为他们收的是2%-5%的佣金，卖多10万对他们来说也就是2千块钱，而多找到一个能卖100万的房源对他们来说就是2万以上的收入。这就是为什么房子在卖掉以后那个牌子会被换成Sold然后久久不拆。还有中介的公司橱窗上卖掉的房子比在卖的多得多。
2. 他们不会很卖力争取更高的价格，就像上面说的，卖高点对他们来说没多大意思。最好的交易就是贴出去一个周末就成交。这样他们卖的快口碑好，还可以马上投入到下一个房子去。
一个月卖4套100万的的房子他们可以收8w+，而花功夫磨嘴皮子把100w的推到150w，一个月卖两套他们才收6w。
3. 画图纸，设计传单，拍照其实全部可以自己来。我是做设计的，所以都自己搞定了。如果不会，可以请人做，学生都能胜任。
4. 最主要的原因，房屋买卖网站功能越来越齐全，房子地段，价钱区分等等一目了然。从买家的角度来看，我想不明白谁还弃这么好的工具不用而去中介那边挂号。我不是说挂号就傻了，挂号会第一时间拿到房源信息。但我想几乎所有买家都会在网上先搜搜看有没有更好的房子。
再说一下中介的优势
1. 他们有公司，会有在排队等房子的人，他们有房源了会直接通知那些登记的人。这部分人我们如果自己卖的话可能会错过。
2. 他们有自己的Trust帐号用于放Settlement期间的定金，deposit这些。而我们自己卖的话不能把这些钱存在我们自己的帐号上。但是也有办法。下面我介绍
3. 他们卖多了房子有经验，所以会很快区分买家意向并推波助澜，但他们只求在最快的时间内获得尽可能高的offer.
什么样的房子适合自己卖
1. 房子本身speak for itself。尤其是popular的地段，完全不用担心看客少。广告贴出去肯定询问的人大把。（至少今年是这样）
2. 自住的房子，或者对周边非常熟悉了。当客人询问各种问题的时候，如果这个房子是你在一个不熟悉的区的投资房的话，你的回答会很没有说服力。这时候一个local的agent就会好点。
哪些房子不好自己卖
1. 豪宅。既然都那么贵了，还是给中介卖吧。他们会把豪宅打扮的漂漂亮亮的并包装好推出去。豪宅面向的客人也是讲究这些的。
2. 通过Auction的方式卖。拍卖要请Auctioneer，拍卖当天中介公司要多派几个人手充场面，这不是房东自己可以胜任的。
3. 地段比较偏无人问津的房子。中介会使用各种渠道争取客人。
下面说一下卖房子的过程
1. 做研究，看看周边的房子卖了什么价。自己心里形成一个估价。并算好帐，除去各种费用值不值得卖。
2. 联系一个负责的律师，在整个买卖中你能依靠的只有律师，需要他给你建议甚至帮忙最后的交接。
3. 联系Council如果有必要取得一些批准或者文件
4. 做贴广告必须的一些资料：
a. Floor plan. - 这个是卖房子绝对不能缺少的。如果你有保存当初买房子的时候得到的floor plan那最好了，只要根据后来的装修稍作修改即可。如果没有，就只好自己画，或者找surveyor。我是自己画的，使用网上一个免费的Floorplan 网站。请自己搜。数据要尽可能准确，当然有误差是没问题的。这个是律师说的，一切以合同为准。
b. 拍照，这个我也是自己拍的，我有摄影基础。没有的人可以找人拍，价钱好象是$200-300. 自己有相机的请使用 20mm以下的广角镜拍摄。最好14cm边缘不变形的镜头，这样什么房间都能拍成巨大的样子。拍照的时候要找个晴天，光线一定要充足，没有阳光的话灯全开，还不够亮就去加台灯之类的打光。家里先整理好了，家具摆整齐。每个房间找几个角度多拍拍。户外也很重要。如果附近有什么商场，车站的也跑去拍两张说明优势。 总之，大，亮，整洁, 突出优势
c. 做inspection当场要发的彩色传单。基本上就是选几张最好的照片拼一下，背面放上floor plan，写上地址和一些房子介绍。最后别忘了放上联系方式。打印有钱的话就去找专业的打印店。
d. 英文好的自己写 广告文字。这个得参考中介的文笔。
f. 做一个放在房子前面的告示牌，这个要花一点钱。设计基本上和传单差不多，但是要明显位置上放出房间数量，卫生间数量和车库。简短罗列几个优势并留下电话号码即可。
5. 都准备好了就可以上网搜一个广告代理了。Domain不用中介执照私人就能发广告。按一个月算钱。一个月还没卖出去的不多。Realestate是澳洲最大的房地产网站当然不能放过，但是这个网站要求有中介执照才能发广告。这里就需要使用广告代理了，网上有好几个。而且都提供几大网站一起发广告的服务，还是挂到settle为止。使用这些服务的一个小毛病就是客人需要通过中转才能联系到你。上面的电话号码不是你的。但是我还没有感觉到有不方便的，他们的系统转的很好。
6. 写一个底价在网上，比你想要的价位低个%10这样甚至更多，刚开始重在聚集人气，毕竟最终价钱主要是房子说话。如果实在不清楚该写什么价钱那就不写，先试探市场，但这样做有些买家会因为错误估计而不来了
7. 贴出去后就等着各路人马来咨询了，下面推荐一些技巧
a. 我推荐使用中介一样的open house的方式，管他有多少人是来打酱油的，房子水泄不通制造人气是再好不过
b. inspection的那天穿上西装，就和中介打扮一样。Sales一类的耍嘴皮子的行业外表专业是必须的。
c. 不要吝啬几周的房租，最好在open house之前把租客都退了，open house的时候房子整个是空的最好。一来买家会知道这个房子是真的要卖了，希望也大，甚至都开始想象怎么布置这个房子；二来房子看起来宽敞通透感觉好。
d. open house时间掌握在半小时到40分钟之内，这样人群聚集人气旺
e. 每次open house时间有限，要快速区分打酱油的和想买房子的买家。有许多人都是来打听消息甚至来观赏的，不要浪费时间在这些人身上。
f. 同时在几个有意向客人之间徘徊，不要在一家人那边花太多时间，这样可以对买家造成“得早点下手”的竞争压力，同时也能争取到更多买家。
这里我提一下印度人，他们习惯于压价，而且会告诉你啊你这个房子不值这个价，卖不出去的你看我这么有诚意就直接卖给我吧。不要太在意，到最后卖了他们还会怪你怎么不多问他两次。
7. 开个两三周open house后基本上就有那么几个很想买的客人了，这接下去就看你的天地良心了哈。。。如何抬高卖价我就不说了，我自己是适可而止，有些善良的人很容易骗，房屋买卖上下就是几万十几万，是人家打工的一年薪水呢。
8. 拍定价钱以后基本靠律师。有些卖家会要求在合同里添加条件。我的意见是最好不同意，成交就成交了。不可以有后患。我就有过最后退一些钱的教训。要添加条件还不如卖给另一家
9. 买家的意向金和10%，在5天冷静期和之后的42天settlement这段时间里，这两笔钱是不能存在卖家帐号的。必须由第三方保管。这里就只好委托律师保管这两笔钱。Settlement的时候交付。
10. 成交后和买家见面要记得说这个房子他们买合算了，只比第二家多出了一点之类的好话。这是中介的textbook一样的做法。也就是定心丸。
最后，成交前一个星期请专业公司吧房子清理一遍。断掉电，煤。房屋保险。水是律师的事情。
赏些分分
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最全的上海迪士尼攻略 (2018-5-24) 兰兰姐 
发表于 2013-12-13 17:52
好文章，我讨厌中介除不负责外，还有另一个原因就是赚钱来的太容易
