谢国忠：全球经济面临比08年更大的泡沫

游得好小鱼

国互联网股票的疯狂投机让人仿佛重回2000年时的泡沫时代。

　　Facebook的市盈率超过100倍，亚马逊[微博]超过1000倍，AOL和雅虎在上一次互联网泡沫中都没这么高。当然，一些聪明的分析师总能为高估值找到依据。当然，在泡沫破灭前也没人能确定其是否存在。我猜测，一旦美联储被迫收紧政策，这一轮泡沫便将会在2014年破灭。

　　新互联网泡沫的疯狂让我们可以一窥全球货币状况。实际上几乎所有地方的实际利率都是负的，这恐怕是现代史上的头一次，实际负利率同样引发信贷、地产和股市中的泡沫。 泡沫全球化

　　美联储的QE政策首先会让新兴市场的通胀提高，而美国国内受创的金融体系延缓了货币的流动和泡沫的出现。在新兴市场中，在流动性泛滥的情况下房地产通常会第一个“膨胀”，迅速提升的房价和租赁收益的快速下滑无疑是泡沫的一大信号。从孟买到北京，泡沫已经根深蒂固。

　　但这次比较有意思的是，由美联储政策所引发的新兴市场房地产泡沫又重新回到了美国。

　　来自中国、俄罗斯和其他新兴经济体的买家推高了伦敦和曼哈顿中心城区的房价，使当地的房屋租赁收益更接近新兴市场的大城市，而不是英国和美国的其他地区。

　　热钱并未消失在新兴市场中，而是通过官方的外汇储备或寻求更高回报率的私人投资流回美国的金融系统。当热钱刚开始浮现的时候，前一种方式占据主导地位，这令美国的债券收益率下滑，而当泡沫稳定下来，房地产的收益率和实际利率下降，私人投资者也重回美国市场寻求高收益，这将推高了美国风险资产的价格，例如房地产、股票和债券。

　　新兴市场和美联储的关系就像是控制全球资产价格的涡轮增压器，新兴市场占据的贸易份额越大，增压器的动力越大。随着中国在全球贸易中的崛起，中国在这场动态平衡游戏中的份量也越来越重。所以，中国房地产泡沫在美联储实施QE期间膨胀并非偶然。

　　在全球化时代。货币政策与就业之间的关联非常微弱。信息技术革命让大多数的高薪工作更易变动，这使许多职业在全球的薪资水平相似化，而且这种相似化的进程还在继续。

　　因此，在仅仅一国实行货币宽松不会增加投资，从而带来就业。今天的投资依赖于一国的全球竞争力，而不是国内利率的一点小变化。



　　任何国家的就业水平都可以通过削减工资得以提高，这解释了为什么如今美国劳动力再就业的平均工资要更低一些。一个经济体就好比一家公司，通过降价这家公司可以获得更高的市场份额。这解释了为什么如今竞争性贬值是推动就业的力量。

　　如果一个经济体不能有效的使用货币政策，那么世界经济可能会被整体的货币宽松环境刺激。热钱在美国向世界输出货币政策的过程中发挥了一定的作用，但问题是，热钱背后的力量是投机，热钱只有在吹大了泡沫并且成功将这个烫手山芋转移给下家才有利可图。

　　美联储的QE政策可能刺激了新兴经济体，这反过来令美国经济受益。这主要就是一个泡沫现象。当泡沫破灭的时候，全球经济再度沦陷，留下一堆附带损失，例如不良贷款。

　　尽管效果不佳，美联储还相信其政策在创造就业方面的能力。它制造了一个又一个的泡沫，每一次泡沫破灭都带来经济下滑，而这又证明了需要进行下一轮货币刺激，带来又一个泡沫。

游得好小鱼

这说明了
1、为什么澳洲试图通过降低汇率来增加就业（任何国家的就业水平都可以通过削减工资得以提高）
2、现在的情况是：新兴市场的资金反过来回流租金收益比较高的国家，直到“当地的房屋租赁收益更接近新兴市场的大城市，而不是英国和美国的其他地区。”

lsong

有道理

cityofleon

谢就是一死空，害的多少人踏空

linkspeed

楼市的风向标
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   昨日分析了为何二手房才决定未来的价格趋势，就像价格中枢一样的道理，未来二手房的成交量逐步超过新房甚至差距加大，自然二手房的价格才反应的是趋势。

   一直以来，深圳和广州都是资产价格的最敏感城市，或许和市场经济最成熟，地理位置接近香港有关，对价格和政策比较敏感。              

   先说广州：2013年10月，广州全市二手房挂牌量为648058 套，环比9月减少2526套，减幅为0.39%，同比增110%（这个数增幅很大）。10月，广州二手房挂牌均价为18901元/平方米，环比下降1.34%。2013年9月广州10区二手房成交套数为6605套，环比8月增加564套，增幅为9.34%，同比去年同期下跌4.21%，成交套数连续第8个月高于一手。（以上数据来自搜房网）
  

    根据合富的数据：10月广州二手楼市总体人气和交投量较9月减少，总体交投不活跃。合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据显示，2013年9月广州二手住宅网签2590套，21.5万㎡，较上月减少9.6%（注：这和搜房网的数据不同），与高峰回落后的2013年4月份大致相当。

2013年10月合富标准二手住宅价格指数（广州）分析报告

由二手住宅周度网签量的走势看，除首周为“十一”假期，二手网签极低量外，其余各周的网签量均在700套以下，且呈逐周下降的态势，第四周的网签量仅为601套。总体的来说，10月份广州二手楼市呈交投不活跃的态势。（以上数据和图形来自http://esf.gz.soufun.com/newsecond/news/11416197_2.htm）。

    ----基本可以给出的结论是，广州很快就将进入价格的下跌轨道，原因是：第一，二手房成交连续9个月超过新房，和昨日对北京的分析一致，决定未来房价中枢的是二手房，不是新房；第二，广州挂牌量同比去年增长了一倍以上，按合富的数据，9月（2590套）环比成交量下降9.6%，虽然十月份的二手成交数据未出现，但可以大致估算，平均每周成交不超过600套，全月成交低于2000套，环比下降20%左右（注：因为广州的数据有两种，一种是中心城区的数据，一种是包含新区和郊区的数据，所以，搜房网和合富的数据不同，可以理解），在挂牌量同比增长一倍多（110%）的情形下，成交量不增长，连续两个月环比下降，甚至同比也在下降（低于去年同期，成交量同比跌4.21%），意味着预期已经逆转。另一个是数字本身的含义，无论是月成交6000套左右（搜房数据）还是2000多套（合富数据），这样大的城市如此小的成交量，太小了，市场近乎已经冰冻，这和我的感觉一致，到处都是举牌卖二手房的，说明市场成交欲望很低；第三，成交价格在连续三个月小幅冲高震荡之后，首次环比出现下跌，综合考虑挂牌量  成交价  成交量的因素，应该可以得出价格拐点正在形成的结论；第四，广州的城市人口从种种迹象来看没有增长，甚至外来人口在下降，这很严重。

    因此，在北上广深一线城市中，广州可能是首先开始进入跌势通道的城市，这一点和北京的趋势基本一致。

    另外说明，广州有房屋购买双合同的问题，但二手房不涉及这一问题。

    广州的楼市走势很不乐观。





    第二是深圳。按搜房网的数据，2013年10月，深圳二手房挂牌套数总量为1039873套，环比9月下跌3.55%，同比去年10月份挂牌量上涨131.70%。10月份挂牌均价为24605元/平方米，同比去年10月上涨28.08%，环比上涨0.47%。10月二手房成交量（住宅成交量共计6204套）环比下跌18.16%、同比上涨39.15%。

    深圳市场最大的特色是，挂牌量约104万套，10月月成交6204套，按这样的成交速度，需要167.6个月才能消化，合13.97年，仿佛泰山压顶。

    但从深圳的走势来看，预示未来的迹象还不很明显，深圳的市场像是股市的小盘股，涨跌都很快速，尚需未来两个月确认。



    只有数字才能给出真相，因为供需关系才是真正的价格中枢。

    昨日和今日连续两篇文章说的是房地产，第一是为自己的投资找对方向；第二是不希望长期跟随本人的朋友落入最后的陷阱，我只能尽量保持客观按数字说话，如果摆了乌龙，也希望朋友未来不必埋怨，投资的决定最终靠自己。

linkspeed

深圳楼市再现抛盘潮：大投资客纷纷出货
2013年11月09日 00:37  华夏时报  我有话说(1,856人参与)

　　二套房首付提至七成 大投资客纷纷出货

　　本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　春江水暖鸭先知。

　　记者近日踩盘时得到多个中介反馈信息，大投资客从8、9月开始纷纷抛盘，高位减持降低资产风险。根据搜房网统计的数据显示，从今年3月以来挂牌量一直上涨的趋势，在10月戛然而止，环比开始出现下跌。

　　据业内人士分析，这源于房产税即将推出以及“三中”全会召开在即等多重政策信号的提前释放，尤其是信贷缩紧对楼市成交的影响已立竿见影，10月份深圳二手房成交量已环比下降18%。

　　而深圳从11月6日开始执行的二套房首付上调至七成的新政执行后，市场成交量还将进一步萎缩。

　　值得关注的是，2008年那轮房价下降出现之前，深圳就先出现了抛售潮，如今，深圳又出现抛售潮，这是否预示着2008年老故事又将重演，接下来楼市将会出现新的转折？

　　又见抛盘潮？

　　“你要是早点来还可以买到，最近没有笋盘出来。”美联物业香蜜湖某分行物业顾问小黎告诉记者，8、9月份，有个大户将缇香名苑的十多套四十余平米小房一次性抛出，190万一套，同样低于市场价二十多万元，很快被购房者一抢而光，而该盘2004年开盘时的房价只有7000多元。

　　有人抛盘，就有人接盘。

　　在深圳地产圈内颇具盛名的李峰(化名)就成为这轮房价高潮中的接棒者之一。9月份，他从美联物业中介人员手中淘到一个“笋盘”，位于深圳北站附近的圣莫丽斯、166平米、410万元成交，低于市场价40万左右。

　　“卖家是个大投资客，这一次抛售了6套，我只抢到一套。”据李峰了解，其他接盘者有自住者亦有投资客。由于做高了房屋评估价，再利用银行人脉关系，李峰不仅做到了零首付，还从银行贷出460万，凭空多出的几十万元让他付月供。

　　“一套赚了100多万，卖家觉得收益不错，可以减持一些降低资产风险。”记者从该盘周边多个中介处得到证实，据中原地产置业经理小付透露，这名投资客手头有二三十套房，其中圣莫丽斯的多套房购入成本价每套为220万元，为了迅速抛售，一次性以每套380万元全权委托给美联物业出售，美联物业再以410万元卖出，从中赚取30万元价差。

　　这样的市场表现很容易让人联想到深圳在2008年出现的抛盘潮。当时，受经济危机影响，楼市峰回路转，房价下降，成交大幅度萎缩，投资客一次性挂牌几十套房源却无人接盘。数据显示，当年，深圳大约有6000名炒房客被套，被套房产约70万平方米，被套资金高达几百亿元。

　　专为投资客提供贴身服务的深圳市楼海投资咨询有限公司高级研究员陈源向记者透露，8、9月份开始确实有些投资客在跟随出货。手头有多套房产的人，收益达到预期后，会选择套现落袋为安。

　　根据搜房网的统计，今年深圳二手房挂牌数从3月份开始，环比一直在攀升，但10月份后出现下跌，当月深圳二手房挂牌套数总量为1039873套，环比9月下跌3.55%。

　　据中联地产二手房研究院总经理肖小平分析，香蜜湖、华侨城等豪宅片区炒作水分较高，投资客偏爱这种热点区域，但往往波动也较大。“通常专职投资客不只是希望资产保值，而是要求增值，他们不会固守某一个盘，若一两年内价格没有上升多少，离预期较远，往往会放弃坚守而退出，再换其他物业，哪里涨的快就买哪里。”

　　政策信号叠加影响

　　如今，投资客抛盘的风潮在市场上重现，2008年的老故事是否会重演？

　　“听说明年1月1日房产税将出台，且不知‘三中’全会政策有何转向，最主要的是信贷缩紧，首套房贷利率普遍上调，有投资经验的人都知道，信贷是影响市场的决定性因素。”陈源说，高位适合套现，等调整时投资客再进场。

　　而据记者调查了解，除单打独斗的大投资客外，已经套现离场的大多为担保投资公司，这类投资方通过朋友集资，从民间购买房票，再集中投资，他们与银行联系紧密，往往能提前得到政策信号。

　　在多重政策信号释放的叠加下，10月份深圳二手房市场成交量应声下降。

　　据世联地产[微博](12.88, 0.04, 0.31%)统计，2013年10月，深圳二手房市场下跌趋势明显。成交面积50.62万平米，环比下跌18.09%。

　　而日前，习近平主席在住房领域专题研究会上提出，坚持市场化改革方向，这被市场普遍认为抓住了调控的牛鼻子，政策拐点已至，未来楼市将回归市场和保障房双轨并行的路径。业内人士认为，过去的政策市让房价节节攀升，由供需决定的市场，对投资客而言，反而可能是利空。

　　从11月1日开始，深圳出台二套房贷首付从六成上调至七成的新政，记者从多个中介处了解到，由于10月份各大银行缩紧房贷，原本打算购房的部分转为观望，二套首付提高对改善型需求群体而言，首付负担更是雪上加霜。

　　“最近一个多月都没什么单做，买房都有一个付款期限，通常是2个月或3个月，若银行贷款未按期审批，业主有权单方面解除合同，购房者的风险明显增加。”深圳一家房地产评估公司客户经理刘艳阳告诉记者，根据她多年的经验，只要信贷缩紧，成交量很快就会下滑。

　　楼海高级咨询师杨志认为，通常每年下半年是业主资金周转的紧张期，放盘增加，而恐惧未来政策对二手房成交不利，也迫切在高位套现。

　　据一位房地产业内人士向记者透露，来自深圳市规划国土委的查询数据统计，深圳商品房总套数为160多万套，而拥有两套房以上的人，占比不到5%，真正的投资客比例并不大，但对市场有放大效应。

　　“房产税肯定是要出的，谁都知道是先从增量市场上征收，存量房市场前期实质影响不大，但心理预期会有影响。”肖小平认为，短期内限购不可能取消，否则长期被压抑的市场需求爆发出来后，容易推动市场价格上涨。

zhinanzhen

认识有个朋友听这傻逼的话，5，6年一直没买房等着房价大跌，哈哈

2013whyregister

Dr Xie is very accurate if you always believe opposite of what he said

DIY2013

zhinanzhen 发表于 2013-11-12 14:28
认识有个朋友听这傻逼的话，5，6年一直没买房等着房价大跌，哈哈

其实要不是中国美国乱发钱，谢的话早就灵验了。他至少还用数据和调研说话，比乱押宝的人强多了。

yyebo

作为长期唱空的老谢，08年那次还就只真对了一次。

jeffxia

--澳洲现在面临的最大困难是仍然在恶化中的失业问题，预计明年中之前失业率将突破百分之六。

--失业率上升将打击购房者的信心和还款能力，从而打击房地产市场，目前火爆的房地产市场是否能继续到明年中是个很大的问号。

--如果失业率问题不能有效缓解，房地产泡沫将不攻自破，也排除了RBA继续降息的主要障碍。

--综合目前各种因素看，澳洲（也适用于全世界其他发达国家和地区）面临的主要风险仍然是增长过于缓慢、失业率过高、企业与消费者信心不足等通缩性的压力，而不是什么泡沫爆破的风险