吐血奉献，新足迹史上最客观，最全面的关于NRAS的评述

清咖一杯

为了买WWS的Animal Card，我很快要“一夜回到解放前”，必须赶紧写帖赚分了，觉得有用的或者走过路过看在俺码字辛苦的份上，一定要多多加分那。

关于这个NRAS，坛子里也有人不少人讨论过，基本上贬多于褒，其实有很多是误区，比如说什么相当于政府公屋，住的人都是拿centrallink的，赶不走，还有什么不能贷款，不能买landlord insurance之类。

自己最近刚settle了一套的NRAS的房子，在这个过程碰到种种问题，很多连我的Solicitor都不清楚，我本着钻研精神（请允许我表扬一下自己），苦读NRAS主页，打咨询电话，骚扰管理中介，用尽一切办法，算是把这个NRAS搞得比较清楚了。这里我可以做个系统的介绍，同时也分析一下这个Scheme的优缺点。

照例是免责申明，本人非法律专业人士，所有信息来自政府相关网站，自己个人经历，不保证正确无遗漏，另NRAS应该是全国性的一个计划，但我了解的情况以NSW州为主，其他州如有不同情况，本人表示毫不知情。

1. 什么是NRAS

NRAS的全称是National Rental Affordability Scheme，直译应该是可负担的租金计划，很多中介都译成十年政府补助计划。从原名来看，一目了然的是这个计划是为了让租客能更加无压力地承担租金，也就是说此计划的本意并非帮助投资者，而是帮助租房者！

也就是政府将通过给予的投资新房的业主连续发放10年，每年$10,350左右的补助（跟随CPI逐年增长），补贴全部为免税收入，投资者无需缴税，但参与该计划的物业必须以低于市场正常租金的20%对外出租。房屋管理公司也必须是州政法授权的房屋管理公司
要强调一点的是，次计划与政府公屋没有任何关系，作为私人物业，业主享有所有其他私人物业一样的权利。

http://www.dss.gov.au/our-respon ... ffordability-scheme，这个政府网站上有基本上全部的NRAS的信息，包括咨询电话，投诉电话。

2. NRAS的优点
关于优点，我都不想说了，google一下，很多中介都在卖NRAS的房子，优点他们都说了，基本上就是政府给了10年的免税补助，能够在negative gearing的情况下实现positive cashflow（因为政府给的一周将近200块是不计入应税收入的，而打折后的租金导致表面的投资亏损，可以抵扣更多的个税）。

3. NRAS的误区
　1.贷款
       之前有TX说NRAS有可能贷不到款，这个肯定是错误的了，但确实有银行对LVR（贷款价值比率）有要求，我找的是NAB，全额  评估，贷80%（有人说可以全额贷款，但要买一个什么保险，我没去研究过，觉得80%已经够好了），所有term和其他一般的  
        投资房没有两样）
    2. NRAS不可以退出
       坛子有TX说过NRAS的十年合约一旦签订就被绑死了，无法自由买卖和自己居住，管理什么的。实际上NRAS只要settle了，就可以在任何时候选择退出的，具体退出条款与你选择的管理公司有关，我选的是Mission Australia，他们的条款是$750刀plusGST
    3. 买不了landlord insurance
       确实有保险公司，但现在做的应该不少，我问过两家，一家我忘了名字，是中介介绍的，我后来选了银行介绍的Allianze，好像保费也正常，我是和房屋保修一起买的，一共700多刀吧。
    4. 不可以自己选租客，租客质量差
       这个不全是误会，但也不全对。理论上说大多数NRAS的租客还是会珍惜租房机会的，否则他们会被terminate contract从而承受市场价的租金，但确实由于有收入限制，租客整体质量偏差，这一点也是我最头疼的，我会在后面再讲。
　　

清咖一杯

这一段帮大家算笔帐吧，假设投资50万，NRAS的房子和NRAS的房子给你带来的收益有什么差异。

声明：我非会计，以下计算非专业指导，具体案例请自行寻找法律和税务的专业advice。

Comparison of impact of NRAS incentives on investment at 37% Marginal Tax Rate (MTR)

Purchase Price                                                                        500,000                500,000
Stamp duty & settlement costs                                                  18,281                  19,081
Loan amount at 80% LVR on $ 500,000                                        400,000                400,000

Income
Annual Rental Income (Market rent = 500/wk)                         26,000                 20,800

Expense
Property Management & NRAS Administration                          1,430                   2,854               
(market mgmt fee 5.5%, NRAS 10% plus 7.5% of the incentive as NRAS administration)
Other expense                                                                           3,000                  3,000
(take torrence title house as example, no strata, tenant pay the water)
Interest Rate (5%)                                                                         20,000                 20,000
Total Expense                                                                                 24,430                 25.854               

Tax Position
Taxable Income                                                                         26,000                 20,800
Deduction                                                                                 25,430                 25,854
Depreciation                                                                                 12,500                 12,500                       
Net Taxable Income (rental loss)                                                -11,930                -17,554
Tax Return                                                                                 4,414                  6,494

Annual Cash Income                                                                 5,014                 1,440

Tax Free NRAS Incentive                                                            0                       10,325

Net Cash Flow                                                                          5,014               11,765
                                               
不算不知道，一算吓一跳，这差距貌似还不小，当然这个计算是base在你有37%的税可以退哦。如果你买的房子总价低，那么这个差距会更大。

申明：此计算为理想状态下的差异，没有将评估价可能低于实际市场价，不能及时调整租金等因素列入考虑。

清咖一杯

NRAS的风险

楼下已经有TX列出了几点NRAS的风险了，虽然看上去cash flow确实要好很多，但是NRAS并非如中介所说毫无风险，潜在的风险如下：
1. 在我看来，NRAS最大最可怕的风险是因为NRAS incentive买了错误的房子！！！
    这点是几乎所有中介都避而不谈的，他们只强调政府给的incentive，强调tax benefit，但你要记住NRAS的房子是你自己的房子，跟所有的房子一样，是永久产权的。如果因为这十年的补助，你买了不好的房子，那就一定得不偿失了。
    NRAS的房子只能是新房，而澳洲的新房的主力军是Apartment，新房apartment的巨大风险请自行搜索多多哥哥的帖子。NRAS的apartment还有一个特征是，很多都在比较差的区，也有不少是华人开发商的房子，我还听说有一些是全部是NRAS的房子的。这些房子的区域治安，质量，售价，将来的Strata这些都可能是极大的潜在风险。
    所以切记，房子是珠宝，NRAS incentive只是漂亮的盒子，千万不可买椟还珠！！！

2. 管理公司的不平等条约
    NRAS和其他房子不同，你无法自己选择管理中介，你只能在政府指定的NRAS管理中介里面选择，前面我给出的那个网站能找到所有管理公司的list，大概有几十家，但实际上你能选择的往往是开发商给你推荐的一两家。垄断生意必然带来的问题就是收费高，服务差，不公平条约。我签的这家是Mission Australia，管理费是10%，外加一年政府给的补助的7.5%作为NRAS Administration fee，同时签订合同时候要付700多的费用，如果要退出又有一笔退出费。要想negotiate条款，也会困难一些（但不是不可以哦）

3. 租金评估的风险
   关于Market Rental的确定，是有一家第三方公司来做的，我的房子做出来的结果，我感觉比当地真正的市场价低了10-20刀一周，而且不像普通的房屋，你可以一年，甚至于6个月就根据市场做一次租金调整，这个通常是三年才做一次评估，碰上租金大涨的年代，这个就亏大了，但现在这个租赁世道，倒也问题不大。
   当然你可以自己challenge这个租金，要求管理公司重新评估，但评估费需要你自己出，同时你需要提出evidence，最后也不见得能给你调上去。

4. 租客的风险
   这个是大家诟病最多的地方，因为NRAS是针对低收入人士的，所以能不能按期付租金，能不能善待房屋，这个成了很多人担心的地方。理论上说，NRAS的房子比市场租金低至少20%，一旦违约，他们会被terminate contract，而不得不接受市场租金，因此大多数租客是会珍惜这个机会的，相对来说租客也会比较稳定。
    但毕竟收入限制在这里，中高收入人士是不可以租住NRAS的房子的，实际上你是把很大一部分高质量的租客拒绝在了门外，以我的房子为例，三房的双层townhouse，假设租客是Couple with two children，那么他们的initial 收入上限是94,021, 租住期间收入不得超过117,526。如果你想设定租金收入比低于30%的安全边际的话，那么你的租客对象只有收入在73,490至94,021之间，这样你可选择的租客范围会小很多。

（坑挖少了，调整一下结构，把下楼空出来写个总结）

关于租住NRAS的房子
在研究投资NRAS的过程，我顺道发现这个Scheme对于需要租房的人实在是太完美了，有百利而无一害呀。NRAS针对的租客是从low to moderate income的，并不是大家想象的只有赤贫才可以申请哦。
请大家足迹平均工资，澳洲对于low to moderate的收入定义是这样的：

Examples of household types        Maximum initial household income

Single (first adult)        $45,956
Single + 1 child        $63,579
Single + 2 children        $78,822
Single + 3 children        $94,065

Couple        $63,535
Couple + 1 child        $78,778
Couple + 2 children        $94,021
Couple + 3 children        $109,264

也就是说初始收入必须低于这个数才可以，同时对于existing的租客，如果你连续两年收入高于这个数25%，你才会失去租住NRAS房子的资格，是连续两年哦，也就是如果你租了NRAS之后马上收入增加到不管多高，你还可以在这个房子里住上两年！！！
（However, existing tenants will cease to be eligible if their household income exceeds the applicable household income limit by 25 per cent or more in two consecutive eligibility years.）

NRAS的房子也不只是那些在最烂的区里，跟公屋做邻居的那种楼盘，我买的这个是三房的townhouse（有common wall，Torrence title)，全新的楼盘，品牌开发商，比我现在住的Unit强了不知多少倍。要不是离老公上班的地方太远，我就自己住了，租出去真是心痛啊。
给个提醒，如果租在山区的TX，不妨往Kellyville，The Ponds那边看看，很多全新的三房甚至于四房的house都在这个Scheme下面。

清咖一杯

总结：

有人问我，你说了NRAS好，也说了NRAS的不好，那么到底这个Scheme值得投资者关注吗？

跟所有的投资项目一样，有有利的一面，必然也会有风险的一面，好比说商场促销，目的肯定不是为了给你省钱，而是刺激消费，但你利用好了，买到自己需要的东西了，自然对你是有益的，倘若因为促销买了自己不需要的东西或者超额消费了，吃亏的自然是你。

NRAS也是如此，National Rental Affordability Scheme，顾名思义其初衷是为租房者提供可承担的住房而设计的，只有新房可以作为NRAS的dwelling，也是一项通过税务优惠来刺激澳洲建造业的举措，也就是说政府从一开始并不是打算给投资者吃糖的，但不给点甜头怎么会有人愿意投资这样的项目呢，于是给你个补助，再加点税收优惠。

所以作为投资者，投资NRAS的项目和其他任何一项投资一样，要选择适合自己的项目。我的个人的一点建议如下：

1. 弄清自己的需求，选择符合自己的物业
记住NRAS是漂亮的外壳，房子才是珠宝，在决定买之前一定要问自己，如果没有这个NRAS，这个房子值得投资吗？要像选择其他任何一处投资物业一样选择NRAS物业，一定要了解一下同区其他物业的价格，如果你用50万买进的物业，等到settle的时候发现市场价只有45万甚至于更低，那时候别怪NRAS，怪自己吧。

2. 基本上NRAS物业更合适追求租金回报的投资者，因此在选择物业的时候，应该尽量选择低总价的，租金回报会更好，因为NRAS的补助是统一的，20万的房子和60万的房子补贴都一样，但CG也会相应差一些，看个人的需要了。

3. 尽量避免买在NRAS房子过于集中的区域，太多的NRAS物业会影响未来投资者对这个区域的perception，有可能会降低整个区的增值潜力。

4. NRAS更合适高收入的人，如果不考虑到tax reducing的话，这个10,350的补助减掉少收的租金，剩下来的并不多，加上诸多缺点，比如不能自由选择管理公司，评估价可能低于市场价，不能及时根据CPI调整租金等，投资价值并不大。

ahuan

前排站位听课

vinsonz

加分支持LZ,等下文。

newtoall

Listening

celine917

收藏

Da_Musiq

nras 对有钱人很好的 3个down side就是
第一 nras年和fbt一样 所以有3个月的rebate是递延到下年
第二 3年内不能加租 这样少了一千几百吧
第三 平常现金流差一点

nras的关键是要买便宜的 我看过一个smsf一次扫了5间20几万的studio  

tumbleweed

等下文。

owleo

等后续，实在没看懂经常出现的NRAS广告

tcmum

这个要看

李十三

哪裡有這些房源?

jenny06

同感兴趣

Grace1127

也就是说租客都是管理公司帮忙找的
比较贫困的低保家庭，所以没的挑，素质也不高

清咖一杯

Grace1127 发表于 2013-10-20 11:13
也就是说租客都是管理公司帮忙找的
比较贫困的低保家庭，所以没的挑，素质也不高 ...

不是没得挑，你可以要求管理公司只帮你做第一层筛选，最终确定由你自己定，但收入限制在这里，选择余地比较小。
还有一定要好好看合同，有些管理公司合同很流氓的。有条件的话，最好请律师看，不过俺当时找的这个唐人街的律师，这方面还不如我熟悉，也没时间帮你仔细看。

清咖一杯

Da_Musiq 发表于 2013-10-20 09:13
nras 对有钱人很好的 3个down side就是
第一 nras年和fbt一样 所以有3个月的rebate是递延到下年
第二 3年 ...

我觉得不是，片面追求租金回报，往往导致买了烂房子，房子不增值。

whereareyou

我们现在就住的是NARS的房子。租房子时候收入三口之家不能高于7万多，住进来之后最高收入不能高于9万多。我们不拿低保。其实我觉得很多澳洲家庭都符合这个条件的。管理公司也会挑租客的，不然房子弄破了，不交房租了等很多事情他们也会很头疼的。我申请的时候物业经理恭喜我说，300多申请者里边挑了你们。其实房租不用担心不交，不交立刻有人把你赶出去。至于租客，唯一的问题就是不能自己选。反正房子要出租总是有风险的。

cppbug

不知道悉尼墨尔本的情况，在布村，很多还不错的区都有NRAS投资房在卖，比如最开始的时候在south brisbane，现在在Chermside, Bowen Hills, Calamvale, Coopers plains都有NRAS投资房在卖，虽然不是最好的区，但至少也是不错的区。我感觉只要区不算差，升值应该不是太困难的事情。

cppbug

Da_Musiq 发表于 2013-10-20 09:13
nras 对有钱人很好的 3个down side就是
第一 nras年和fbt一样 所以有3个月的rebate是递延到下年
第二 3年 ...

的确，买NRAS的投资房，越便宜的越好，性价比越高

清咖一杯

whereareyou 发表于 2013-10-20 11:23
我们现在就住的是NARS的房子。租房子时候收入三口之家不能高于7万多，住进来之后最高收入不能高于9万多。我 ...

可以的，我的管理公司给了我两个租客，都被我拒绝了，但这一点在和管理公司签合同的时候要自己留意一下。

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Cash flow 好的 capital gain 基本都差

清咖一杯

cppbug 发表于 2013-10-20 11:37
的确，买NRAS的投资房，越便宜的越好，性价比越高

错，见风险与缺点的第一条

清咖一杯

password 发表于 2013-10-20 11:38
Cash flow 好的 capital gain 基本都差

错，很多NRAS的房子是独立产权的house，没理由Capital Gain一定差吧。

清咖一杯

怎么加分的这么少啊，我可是真金白银砸出来的经验教训啊

password

清咖一杯 发表于 2013-10-20 10:41
错，很多NRAS的房子是独立产权的house，没理由Capital Gain一定差吧。

在这楼花都要抢的年头，nras 的房还要中介推介，你说值不值？

cppbug

清咖一杯 发表于 2013-10-20 11:39
错，见风险与缺点的第一条

区域的选择是买任何投资房最开始需要考虑的事情，但在相同的一个小区，越便宜越好。买投资房，关键是要Hold够久，所以现金流越好的房子，你越有可能等到它升值。尤其对于那种一买好几套的投资者，现金流绝对是最重要的事情。未来的升值是很难预料的事情，但充裕的现金流确是眼前可以掌控的。

清咖一杯

password 发表于 2013-10-20 11:45
在这楼花都要抢的年头，nras 的房还要中介推介，你说值不值？

又是误会，不是所有的NRAS房子都要中介推介的。所以我一直强调的是NRAS只是漂亮的盒子，房子是珠宝，别为了盒子买错了珠宝。
我买的这个房子，没有中介，而且就是你买十套也一分钱折扣也没有。

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清咖一杯 发表于 2013-10-20 10:43
怎么加分的这么少啊，我可是真金白银砸出来的经验教训啊

说明你不了解市场行情

周六周日论坛人流少，大家都赶脚买菜拍卖打酱油去了，从周日晚上开始会人多，然后周一周二上班时会有一堆人逛网站

你要骗分，要在周日下午发新贴，后三天不停自己顶。

连我这打酱油的都能看出这些，您那么专业的投资专家咋不明白？

李十三

看了一下政府網站信息，覺得比較複雜。政府並不補貼給你。你間接得到的補貼可能要交稅的。