你是我的话，会怎么操作这两间房呢？

anotherone

知道足迹高人多，特来求教，听听大家的意见，如果你是我，会怎么处理手里的房产呢？

目前手里有两个房：一个市场价35w左右，本来用来自住的，已经还完了，现在作为equity贷第二套（这样第二套可以做到100%贷款，不用准备首付）。 第二套在建，总价70w左右，打算用来自住的。另外offset里面有5w。

等新房造好了，就会搬进去住，手里现有的这套房子，就不知道如何处理了，想了下，有两个方法：
1.卖了，全部冲抵新的自住房贷款，然后等到自住房还得差不多了再去买个地段好点的投资房。
2.改投资房出租。租金差不多300+per week。但是这个房子本身升值空间非常有限。

目前主要考虑的是新房离旧房太远，怕出租的话管理不便，但是如果一卖一买，怕损失的各种税费可观，所以不知道现在这个房子是卖了好还是租了好。对了，两口子收入加起来20w不到点，负扣税上面也有所考虑。

tas

第一套房已经还完了，不可能有任何抵扣了。

anotherone

tas 发表于 2013-8-16 12:38
第一套房已经还完了，不可能有任何抵扣了。

那看来只能卖了重新再买一个投资房？

Mushroomm

卖了。用super买个投资房。
损失的各种税费是对不提前规划的惩罚。认了吧。

johnsa

把第二套房出租了才会有负扣税的问题。

anotherone

Mushroomm 发表于 2013-8-16 12:40
卖了。用super买个投资房。
损失的各种税费是对不提前规划的惩罚。认了吧。 ...

没法提前规划呀 第一个房是好几年前刚来澳洲时候就买的，那时候工资也不高，没想那么多。

唉，看来只好认“罚”了。。。。

anotherone

johnsa 发表于 2013-8-16 12:40
把第二套房出租了才会有负扣税的问题。

第二套房要自住的。第一套是不是就算改投资，也没戏了？

铁板烧

anotherone 发表于 2013-8-16 13:43
第二套房要自住的。第一套是不是就算改投资，也没戏了？

还完了就没有NG了，卖了吧，趁现在市道那么好

Mushroomm

anotherone 发表于 2013-8-16 12:42
没法提前规划呀 第一个房是好几年前刚来澳洲时候就买的，那时候工资也不高，没想那么多。

唉，看来 ...

和俺一样。俺还试过把第一个房子私下出租一年。麻烦事很多。不推荐。会耽误更好的合法的投资机会。
早卖早走上正路。要多计算一下机会成本。

jamespopov

如果规划的话，第一套自住、以后买的都用来投资，就不用担心自住房还清贷款而无法负扣税了？
听说投资房也必须第一年自住、以后再改为投资，才能适用6年法则？否则变卖的时候要交利得税？

伊达政宗

卖出第一套

West

哪个城市？

johnsa

anotherone 发表于 2013-8-16 12:43
第二套房要自住的。第一套是不是就算改投资，也没戏了？

如果你的判断是第一套房没啥升值空间，就不要保留了。卖了的好。我就是这么做的。

自游自在

卖！

West

恭喜LZ，有房一族

anotherone

铁板烧 发表于 2013-8-16 12:46
还完了就没有NG了，卖了吧，趁现在市道那么好

现在还卖不了，新房子还没盖好呢

没分了，抱歉不能给你加。

anotherone

West 发表于 2013-8-16 13:04
哪个城市？

墨村来着。。。悉尼是不是相关税费什么的规定不一样？

anotherone

johnsa 发表于 2013-8-16 13:06
如果你的判断是第一套房没啥升值空间，就不要保留了。卖了的好。我就是这么做的。 ...

是的，我的判断是第一套没有什么太多升值空间，一个是它是一面墙share的两层townhouse，虽然没有strata费用，但今后潜在的维护费用只会高不会低，二是地段不算是那种很有潜力人气很旺的地段（买的时候也是新区新房来着，周围房源很多），三是这几年观察下来都没有升，如果现在卖掉，扣除各种费用，能做到不亏的话我已经很满意了。当年买这个房子，也是因为刚来不太了解行情并且这个房子毕竟总价便宜又是新的，自住几年下来倒也不能算是不合算。

adelaide123

留着房子。

虽然没有负扣但你起码有租金收入呀

anotherone

adelaide123 发表于 2013-8-16 15:05
留着房子。

虽然没有负扣但你起码有租金收入呀

但这样的话钱都在这里不能去抵新的自住房的贷款（租金收入抵不掉新的贷款），也不能负扣税，觉得不划算。

anotherone

看了上面各位的建议，我的计划还是倾向于现有的这套自住房先卖了，填到新自住房的offset去。然后再买另一套升值潜力好一点的投资房，做100%的贷款，interest only。虽然这样做租金还是不能抵掉新贷款，但是不能抵掉的部分可以做负扣税了，不知道我这个想法是否正确。

接下来的问题就是我要买多少价格的投资房才能让负扣税最大化但不至于背太大的贷款。

mmllyy

anotherone 发表于 2013-8-16 15:56
看了上面各位的建议，我的计划还是倾向于现有的这套自住房先卖了，填到新自住房的offset去。然后再买另一套 ...

Right solution!

Mushroomm

anotherone 发表于 2013-8-16 15:56
看了上面各位的建议，我的计划还是倾向于现有的这套自住房先卖了，填到新自住房的offset去。然后再买另一套 ...

你已经走进投资误区了。我们会把你揪出来的
不要为了负扣税而负扣税。你的投资目的有问题，应该问如何投资收益最大化。

xyz58

[quote]Mushroomm 发表于 2013-8-16 16:21
你已经走进投资误区了。我们会把你揪出来的  
不要为了负扣税而负扣税。你的投资目的有问题，应该问 ...[/q

anotherone

Mushroomm 发表于 2013-8-16 16:21
你已经走进投资误区了。我们会把你揪出来的  
不要为了负扣税而负扣税。你的投资目的有问题，应该问 ...

嘿嘿，我也想要买的投资房能很快升值啊，不过现在这年景加上我的眼光，我怕难啊。。。。赚死工资我还可以的，投资不敢乱说大话 能负扣税算是底线吧。

我投资方面说实在话比较小白，想真心请教一下，我应该怎么考虑这个问题比较好。

XiaoxianZ

anotherone 发表于 2013-8-16 18:08
嘿嘿，我也想要买的投资房能很快升值啊，不过现在这年景加上我的眼光，我怕难啊。。。。赚死工资我还可以 ...

投资就买地段好的房产，保证好出租加升值

anotherone

XiaoxianZ 发表于 2013-8-16 18:18
投资就买地段好的房产，保证好出租加升值

这个自然是的，不过另一个比较细的问题是到底应该买哪个价位的投资，比如在目前的收入情况下，30w的投资房能负担，60w的投资房也能负担，但哪一个回报率会好些呢？或者这么问，是不是同样多投资的钱，多买几个便宜的比只买一个贵点的，收益一定更高？

Mushroomm

投资房地产首先要考虑你要CG还是cash flow,或者二者的一个平衡点。然后考虑投资周期。
然后再考虑是否能避免CGT, 最后再考虑税务优惠, 包括NG, 和transaction cost.
我这个list已经很简化了，和前面的相比，NG是很不重要的。

XiaoxianZ

anotherone 发表于 2013-8-16 18:49
这个自然是的，不过另一个比较细的问题是到底应该买哪个价位的投资，比如在目前的收入情况下，30w的投资 ...

    你家收入不错，自然买贵一点的好，升值快，又能扣税

江北

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