小型地产开发都是怎么干呢？（2年后 自问自答）

墨尔本大伟

2年后补充，感谢挖坟党

又来抛砖引玉了。


比如说 想把 自己的小地皮搞成 一个小型开发项目， 3-4个小townhouse项目


正常的流程是 画图--申请town planning permit--申请builiding permit---working draw----找地产中介pre sale， 给他们 5-6个点----卖到比如 70%的情况下---找银行贷款---commerce construction。 APT complex 项目我从工作中了解是这个过程， 但是自己家的地皮推倒做开发也是这个流程么？  
  我根据各种信息拼接到一块，不保证准确。

是的，大概就是这个流程 2年后做过了，详细补充如下
1.  调查地块信息，比如Zone / Overlay/ 树木情况/easement /covenant情况、出feasiblity
2.买地，lodge Caveat
3.做land survey 去re-establishment,必要的情况找律师参与，（如果有adverse possesion)
4.大项目，拿着 land survey result和drafy出的图去找town planner ，让他们去test 下council attitude ，pre app下
5.正式启动design process.中间大概2-3轮的RFI 过程，补充Aborist report , landscape plan ,traffic consultant
6.运气好就不用上vcat,直接下NOTICE OF DECISION.( TOWN PLANNING PERMIT )
7.做Building permit,画working drawing 。准备找builder 做tender .
8.marketing,出3d图或者弄个display  
9.卖房子到银行标准，放独家或者一家，钱进trust account。中介 commission自己垫一半先。大概2-5%plus gst ，根据项目难度。
10 .凑够capital ，拿着和builder签的contract ,和银行商量Finance，不够的话找Mezzine Fund补充.
11.开工，指定Building surveyor
12.  Occupancy Certificate .放钱。

中间不断的和tax consultant 商量税务规划。。。。

黄老邪

首先，你家地皮的zoning是可以盖3,4个townhouse，然后才能谈其他。

墨尔本大伟

黄老邪 发表于 2013-8-7 19:52
首先，你家地皮的zoning是可以盖3,4个townhouse，然后才能谈其他。

这个确定没问题

白雲山民

ＧＸＧＸ

黄老邪

墨尔本大伟 发表于 2013-8-7 19:53
这个确定没问题

那就别在这问了，直接找builder就行了。

Junko

GXGX

TigerBNE

想听听进行怎样了？4个townhouse地需要多大？

BEN1980

大致的顺序是这样，
DA-CA-IOA-OA

开发批准-施工批准-临时居住批准-居住批准

墨尔本大伟

TigerBNE 发表于 2013-9-15 20:18
想听听进行怎样了？4个townhouse地需要多大？

买了个更大的， 应该可以放五六个。 以前三个的就放着不动了

TigerBNE

墨尔本大伟 发表于 2013-9-15 21:24
买了个更大的， 应该可以放五六个。 以前三个的就放着不动了

谢谢回复，请问大概8个town house需要多大地？假设连体2层townhouse每个造价多少？

yyyyylllll

大约需要多少经费哦。

liz@aus

Melb建四个townhouse大概要多大的地? 我知道不同council规定不一样。最近打算在sydney买地做小型开发。

yeu008

楼主也曾青葱 ：）

dingyipu

yeu008 发表于 2015-6-28 16:45
楼主也曾青葱 ：）

这都被找到了。

墨尔本大伟

我操
这都行啊哈哈……

cilaohu

挖坟。。。。

mmmggg

楼主不是developer吗，我正想问你这个问题哦

yeu008

dingyipu 发表于 2015-6-28 17:03
这都被找到了。

不是我先挖的。。

yshi

画图前先做land survey吧 不然画错了还要改

presale不是必须的 有些银行需要 有些银行不需要

lga

楼主两年时间就成为一个厉害的开发商，太配服了。

david168in

Ferin 发表于 2015-6-28 18:23
两年时间lz就发达了

呵呵，在澳洲是很难发达的，成本（材料和人工）太贵拉，很难控制成本

iLeac

david168in 发表于 2015-6-28 21:44
呵呵，在澳洲是很难发达的，成本（材料和人工）太贵拉，很难控制成本

LZ的小号？

Chimpanzee

好有历史感的帖子

viclht

GXGX

Mushroom

向楼主学习

yysyd

lz算是踩上点儿了。现在刚开始囤地，不敢开发，怕正好赶上泡沫破裂。还好租金也能还得上利息。

BreakingBad

还有更新啊，赞一个

yourock

佩服LZ。两年时间做成富豪，还不忘回馈网友。赞

yourock

请LZ再造福大家一下，谈谈资金流的问题好吗？比如前期准备多少，到某个时间要花多少，等等。

nmanz