。

Rong13

实例：(穷爸爸的理论）


悉尼Westmead, 5分钟步行至 医院，2房旧Unit, 30+ 楼龄，（很破旧，绝无装修）。

10年前(2003)购买，买入价17万，（当年租金$200每周）。（100%借款）
（收租刚好与利息打平，每年另付一些小费用）(每年亏损 2，000 ，3年后＂转亏为盈＂）。

今年7月，隔壁Unit 出售 34万，（这个区的最低房价，可上网查）
（同样无装修，也是出租多年后 出售）

现这旧Unit 出租 $350 每周，（这个区的最低租金，可上网查）
（还愁 收入过高，超过借款利息，要打税 !）


这个是＂正交税＂， 不是。 ＂负扣税＂ ，（愁呀）

如果拥有2-3 个这种unit ，穷爸爸 就可以退休了。

atom00

10年~

ddjjjsay

也就是说你现在这个房子可以卖到34万了耶  翻了一倍，你当初100%贷款，你赚大了哦一分钱不用投入 白白捡了17万

michael128

10年前随便买在哪现在都至少翻一倍。

shangpin

你当初100%贷款，你赚大了哦一分钱不用投入 白白捡了17万

10年不用付利息 ? 银行吃素的 ?

c_hwh

长期投资

Rong13

请路过的都 发表一下，

你们是如何投资的，

搂花  ？ 近新 Apartment ?  House ? 其它 ？

（举个例子，好 坏 不重要，说来听听 ）

zhenchengli

贴10年 water fee concil fee strate fee ?

selinagys

那还有物业费，维修费这些有计算过总共多少呢？

Rong13

michael128 发表于 2013-8-5 12:36
10年前随便买在哪现在都至少翻一倍。

问题是：

现在是否值得再投资（过去的已不重要）

比如说，是否现在再买一个在同一栋楼里？

（往后看10年，值不值？）

norwest

这么老的房子会不会经常需要维修啊?

coolmate

17万的增值，卖掉的话，缴税是多少？

denn

LZ能否算算10年支出多少啊。

megumi

天涯浪客

涨10几万不是重点，重点是10年一翻，还不错。
另外没人说旧的Unit不增值啊？挺增值的。具体可以搜索多多哥哥的数十个贴，都是破旧油腻增值的东西。。。

helina312

楼主想说明什么，在破的房子，放个10年都会涨价吧，除非物价不涨。

Rong13

zhenchengli 发表于 2013-8-5 12:39
贴10年 water fee concil fee strate fee ?

最近 7-8 年 租金已能完全 包括所有的费用，

包括：水费，council费，，strata费，维修费，中介费，银行利息，（还有剩余，要交税）

借款仍然不变，原买入价的100%, 17万。

卡叔

连CPI 都涨不过...

格美

这种老旧的unit ，万一，最后成危房的话，那个所有权还能买卖嘛？

joerkky

是十年前购买还是2010年前购买啊？

按十年前算吧

房租200一周，一年就是10400，扣掉杂七杂八，就算年收入9000。十年涨到350，一年涨4%

17万贷款，周期假设是25年，利率6%，一年要还13200（本金+利息）

负扣税跟正交税为了简单起见就不算了。这10年里面你总共贴进去23945的现金，注意这只是简单相加。假设你每年贴进去的钱存银行，4%的利息，那么你的损失就是30382。

房子十年从17万升到34万，扣掉上面算的3万，就是31万。你还了十年贷款，还欠银行12万。10年前你的投入是印花税保险什么的（房子100%贷款），就算两万块钱，以今天的钱来算是两万六(贬值率算3%)，所以净回报是16.4万。所以当租公的年平均工资是1万6。

虽然1万6一年不算多，但是考虑到你付出的时间成本也就是查查房子收收租，这样的回报已经相当好了。

马到成功

这买房子真要看时间的
WESTMEAD这两年增长率排名一直排在整个悉尼的前几名
我朋友在WESTMEAD也有UNIT,
第一个是1998年22万买的，2000年21万亏本卖的。
第二个是2000年25万买的， 2006年31万卖的， 6年才涨6万， 等于没啥增长
第三个朋友， 2007年28万买的， 2009年36万卖的， 2年就赚了8万
所以， 同一个区，同一个房，不同时间买，结果是不同的

天涯浪客

joerkky 发表于 2013-8-5 12:57
是十年前购买还是2010年前购买啊？

按十年前算吧

应该是10年前吧，2010年不可能在Westmead有17万的房子，200一周租金的，常理判断。
另投资房一般都是不还本金的，所以计算是应该把本金部分去掉。10年中，租金，房价都在涨。。。这个估算有点困难。

Rong13

norwest 发表于 2013-8-5 12:44
这么老的房子会不会经常需要维修啊?

这种旧Unit 不需要装修，

维修就是换个热水器（几百块），
修水喉，油漆一下（自己来）（买油）

。

江北

学习啦。

norwest

Rong13 发表于 2013-8-5 13:01
这种旧Unit 不需要装修，

维修就是换个热水器（几百块），

不是装修, 就怕经常"维修", 今天几百, 后天几百, 日积月累就多了, 旧房子要是整栋楼都需要维修某个地方, 房主们还要捐一比钱给strata, 就怕这个

十五的灯笼

Rong13 发表于 2013-8-5 12:52
最近 7-8 年 租金已能完全 包括所有的费用，

包括：水费，council费，，strata费，维修费，中介费，银 ...

赶紧REFINANCE，这样就负扣税了，还要交税多不合算？套出的钱再去买喽~

Rong13

joerkky 发表于 2013-8-5 12:57
是十年前购买还是2010年前购买啊？

按十年前算吧

是2003年（10年前）购买，

头3年租金仍不够100% 支付所有费用，（是负扣的）

但7年前起（租金$250 每周）己能正收入了。

估计至今（10年内）总支出不多于1万元）。




大家如果觉得是一个好投资，

请加点分，



大家说说，现在再买一个一模一样的，好不好，为什么？

讨论一下。

（象股市，要往前看，过去已过去）

jane123456

Same case on me. Bought in 2006

joerkky

Rong13 发表于 2013-8-5 13:16
是2003年（10年前）购买，

头3年租金仍不够100% 支付所有费用，（是负扣的）

你算的是interests only的，我算的是P+I的。不过结果应该是区别不大

ddjjjsay

shangpin 发表于 2013-8-5 12:37
你当初100%贷款，你赚大了哦一分钱不用投入 白白捡了17万

10年不用付利息 ? 银行吃素的 ? ...

小朋友看帖不仔细 他不是说200块租金吗 租金正好扣利息