-- 现在如何投资买房 (July 2013) -- 看过的都给我加分了 --

nextstep

现在确实不是买房投资的好时候，风险也比较大，但比起把钱放在银行或者Offset里贬值，我更倾向于花掉，或是买投资房。如何花掉在这里就不多说了，不会花请私信我，我帮你花。至于在现今这个房价高企，澳币走低的时刻，如何买投资房，我个人有下面三个可买，三个不可买。以下纯属个人意见，如果损害你的利益了，请默默绕道。

可买一：正现金流 （推荐指数：5颗心）

利息一再的下降，让更多地正现金流的房子浮出了市场，按照现在的利率，5.2%的话，100万的房子如果出租1000/周的话就持平了。这类房产无论如何不可能大跌，即使小跌的话，也足以自给自足，而且考虑短期内利率不大可能回升的关系，我觉得现在投资这类房产是最安全的。同样，这类房子可以分为两种，一种是居住地区，一种是矿区。前种属于低风险，低回报，后者相反，高风险，高回报。矿区的房产一般租金回报率在15%-20%左右，而居住地区最好的也就7%-8%。

可买二：大地小房，有改造潜力 （推荐指数：4颗心）

对于这类房子，有两种选择，一是通过装修，改建，来创造物业的多余价值，另一种是通过加建等来实现正现金流。这类投资最重要的就是找到可以投入比较小的，有潜力的房产。在我看来，有潜力的房子一般是要地大，交通方便，原先比较破旧，最好是砖房，有较多空地面积。

可买三：囤地等改Zone （推荐指数：3颗心）

这些房子一般都在主路，铁路附近，所以相对来说价格较低。但这类物业要做好长期战斗的准备，还要有毅力和Council长期斗智斗勇。一旦Zone被改掉的话，可以自己开发高密度物业，或高价卖给开发商。

不可买一： 短期内已经疯涨过后的区域 （吃亏指数：3坨屎）

理由很简单，泡沫太大，风险太大，从投资角度考虑，没有必要。就现在来看，Eastwood最近一个月的涨幅很不理性，就可以回避一下。

不可买二： 房龄太长的老式Unit （吃亏指数：4坨屎）

这类房子属于难租难卖的，而且随着时间的推移，会变得越来越难租，越来越难卖。

不可买三： 楼花 (吃亏指数：5坨屎）

在我看来，传销和楼花是两个最骗人的东西，说的再好听，装的再纯洁，也是骗子。


欢迎大家讨论。

最后一条，看完一定要给我加分啊，不然投资什么房子都难赚钱。


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很多人问我哪里可以买，哪里不可以买，说实话，我也不是搞房产的，又要工作养家，没有时间去仔细研究每个区。但我一般都用下面这个图来筛选，我自己做的，一看就明了了。



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click

买房子，我只买大地，正现金流的，

nextstep

click 发表于 2013-7-12 16:29
买房子，我只买大地，正现金流的，

大地要做到正现金流，要花不少功夫吧。

hyue68

我看了，想加分，无奈没有了。

DIY2013

屯地放羊！

wpzy168

问题是，100万的房子，是租不到1000.

nextstep

wpzy168 发表于 2013-7-12 18:56
问题是，100万的房子，是租不到1000.

打个比方而已，50万的房子租金过500的很多。

Atlas-V

冲红字 也得加个分分

wpzy168

nextstep 发表于 2013-7-12 18:57
打个比方而已，50万的房子租金过500的很多。

50万的房子，也租不到500啊。能租400就狠不错了。还要付各类费用。根本不够cover利息。

wpzy168

我算过了，就目前的房价，投50万买房子，一年要贴1万cover利息。

nextstep

wpzy168 发表于 2013-7-12 19:00
50万的房子，也租不到500啊。能租400就狠不错了。还要付各类费用。根本不够cover利息。 ...

有的，你找的地方不对

wpzy168

nextstep 发表于 2013-7-12 19:02
有的，你找的地方不对

那您告诉我，还有，我级别低，我来顶你的帖，楼主要给我加分，俺是弱势群体。

TGT

wpzy168 发表于 2013-7-12 18:56
问题是，100万的房子，是租不到1000.

West Pennant Hill: $1.3M, Rental $1000. Pymble: $1.25M, Rental $950. Eastwood: $1.4M Rental $900.

wpzy168

130万的房子，印花税要多少啊？ 不是变成140万投资租1000吗？

TGT

nextstep 发表于 2013-7-12 18:57
打个比方而已，50万的房子租金过500的很多。

Parramatta: House $60W Rental $450, Unit $40W Rental $410.

wpzy168

Unit $40W Rental $410 但各类费用加起来，一年差不多要5千。。。。
我想说的是，现在的租金要cover利息，是远远不够的。

wcsydney2000

能够cover的基本都在西区，有些人就不敢买

nextstep

wpzy168 发表于 2013-7-12 19:20
Unit $40W Rental $410 但各类费用加起来，一年差不多要5千。。。。
我想说的是，现在的租金要cover利息， ...

Auburn, Roselands, Merrylands, Bankstown ...

很多很多

月光绵绵

楼花这么可怕吗？有个朋友正在做。。。

leo.lyx

请教两个问题：
不可买一： 短期内已经疯涨过后的区域 （吃亏指数：3坨屎）
请问MAQUIRE PARK 属于疯涨过后的区吗？


不可买二： 房龄太长的老式Unit （吃亏指数：4坨屎）

多少年以上的老UNIT算房龄太长呢？

谢谢！

nextstep

leo.lyx 发表于 2013-7-12 21:27
请教两个问题：
不可买一： 短期内已经疯涨过后的区域 （吃亏指数：3坨屎）
请问MAQUIRE PARK 属于疯涨过后 ...

mq park的楼花就不说了，有3，4个大盘，我估计很多买得人都买了不止一个，卖的人忽悠说现在买两三个，到时候早好了，一个卖了直接赚钱，另一个出租，等于空手套白狼，很多人都信了。估计到时候你可以看到domain上几页几页一样的图片在卖。

那里的townhouse其实没怎么涨，主要原因是都比较旧了，大小一般，但我觉得如果找到好的，还是有向上的空间的。那里租金回报率现在还可以，但大批新房出来之后，可能房源太多，会比较难租。

nextstep

leo.lyx 发表于 2013-7-12 21:27
请教两个问题：
不可买一： 短期内已经疯涨过后的区域 （吃亏指数：3坨屎）
请问MAQUIRE PARK 属于疯涨过后 ...

我觉得30年以上的unit要多考虑考虑.

月光绵绵

leo.lyx 发表于 2013-7-12 22:27
请教两个问题：
不可买一： 短期内已经疯涨过后的区域 （吃亏指数：3坨屎）
请问MAQUIRE PARK 属于疯涨过后 ...

应该是那种象筒子楼一样有公共阳台，电梯很慢声音又很大的那种。在离CITY近的区，这种UNIT一房好象也要将近三十万。

leo.lyx

nextstep 发表于 2013-7-12 21:35
mq park的楼花就不说了，有3，4个大盘，我估计很多买得人都买了不止一个，卖的人忽悠说现在买两三个，到 ...

那么多盘吗？只知道MERITON现在在卖。朋友去年买了MC的盘，60几万的两房，她说现在MERITON的两房卖到70多万了，她说她至少赚了10万呢~ 这就属于疯涨吧？ 应该去年入手比较好吧？

我在关注那边的TOWNHOUSE，或者MARSHFEILD。 合适的也不多。。。

lingyang

leo.lyx 发表于 2013-7-12 21:43
那么多盘吗？只知道MERITON现在在卖。朋友去年买了MC的盘，60几万的两房，她说现在MERITON的两房卖到70多 ...

她卖了嘛？

leo.lyx

lingyang 发表于 2013-7-12 21:45
她卖了嘛？

没有啊，她的房子还没有SETTLE呢。能卖那么高吗？不过网上MERITON两房真的卖到78万了，太可怕了。。。

nextstep

leo.lyx 发表于 2013-7-12 21:43
那么多盘吗？只知道MERITON现在在卖。朋友去年买了MC的盘，60几万的两房，她说现在MERITON的两房卖到70多 ...

等卖了再说赚了。
Real estate上找就有三个盘

鱼羊鲜

机会不多啊

Q_ma

投资房真的最好挑租金回报有保障的买，楼不楼花见仁见智

自住的就挑好的呗，别亏待自己

vicki2011

改Zone要等多少年啊