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本帖最后由 hi.sifanliu 于 2013-5-15 13:24 编辑
抱歉啦大家~ 本来说昨天晚上就更新的，结果实在太忙了，一直拖到现在。今天就把Lesson 1结课啦~
5）Outgoings支出
在律师跟我讲到这块的时候，我一开始很不满意！我很奇怪怎么除了房子的钱，我还要交这么多七七八八的钱给开发商。不过经过一番解释我就明白啦，现在也给大家说一说。
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Council Rate（市政费）：众所周知，在悉尼居住，是要给居住所在区政府缴纳费用的。这个费用是用来干嘛的呢？答：收垃圾，公共设施的维护，小孩上公立小学等等。假如房子是当年7月1日交房的，那么如果开发商在当年1月1日已经替你交纳了一整年的市政费，那你当然应该退给开发商半年的市政费啦。还有，每一区的市政费是不一样的哟。
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Water Rate（冷水费）：在悉尼，公寓楼里边是没有水表的，水费是一个固定的费用，每季度一交。同上，如果房子是当年2月1日交房的，而开发商已经在1月1日替你交纳了一个季度的水费，那么你当然应该把人家多付的2月和3月的水费退给人家了。这里的水费指的是冷水费，而非热水，热水的加热是要算煤气钱的，水和煤气分开。所以千万不要因为水费是固定的，就一天洗8个热水澡哈，那都是要交煤气费的！
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Land tax（地税）：说到地税，大家可能要表示不满了：老子买的是公寓楼，哪里有地，凭什么要交地税？原因是这样的：开发商在买地的时候，是要缴纳地税的。房子盖好之后，这个地其实是被所有的业主平摊了。算到每户头上呢，其实没有多少，而且是个一次性的缴费，就这么一回，大概$1,500左右。
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Strata（物业费）：物业费分大物业和小物业。大物业 = 小物业+Sinkingfund（维修基金。话说我也就是听见人家说叫sinkingfund，但是不确定是不是这个sinking啊，如果错了，希望有人帮忙指正）。有的时候会看到广告上说“超低物业费！两房只要$600！”，这种应该指的是小物业，而非全部的。Sinking fund主要用于房屋的维修，比如电梯，水管，电路，安保系统，清洁等等，也是一笔不小的开销。
通常第一个物业公司是由开发商推荐的，因此一个楼盘广告里所提到的物业费也就是由这家公司拟定的一个价格。房子落成，买方住进去之后，就会有安保人员，大堂经理等等的存在。在入住率达到50%之后，就要成立业主委员会啦，由业主委员会来选择本小区究竟需要一个怎样的物业公司，可以把之前的换掉，也可以继续使用这家公司。物业费的价格，也是由业主的需求来定。比如业主认为本小区只需要两周减一次草坪而非一周一剪，游泳池只需要一个月换一次水而非2周一次，那么物业费的价格自然就会比较低。另外房屋的质量也一定程度上决定了物业费，如果电梯常常坏，水管常常爆裂，那物业费肯定高，这也就是为什么老房子的物业费往往比新房高很多的原因。
有游泳池与健身房的物业费，要比没有这种设施的高。有的人就想，我这办一健身卡也用不了这么多钱啊，何必住这种房子。假设两者之间的差价在$400/季度，那么一年就差出$1,600，十年差$16,000。也就是说，在相同涨幅的情况下，只要十年后有人愿意多付$16,000，那么你这个游泳池和健身房就算免费用了。那十年后为什么人们会愿意买有游泳池和健身房的楼盘呢？试想大家现在买房的时候，是愿意买有电梯的还是没电梯的？是愿意买与人公用洗衣间的还是有自己的洗衣房的？社会发展的趋势肯定是要让大家过的越来越舒服，越来越方便。当然这个仁者见仁智者见者啦，而且十年间物业费也要涨，还是要根据自己的实际需要决定呀。
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Stamp duty（印花税）：在澳洲买房都要缴纳一定比例的印花税，可以在这个网站上进行计算http://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/（这个是我最爱用的，大家也可以找别的Stamp duty calculator）。这个钱是交给OSR（Office of State Revenue州收入总局）的。这个钱在交换了合同的15个月内缴纳即可。
6）还有其他几点零碎的，在这里给家一起讲了吧。
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关于Discount（优惠）：有的时候买方会问中介“价钱可不可以商量啊”，“我多买两套算便宜点咯”，“你不给我便宜，我找别的中介买了哈”等等的问题。不是不能便宜，而是如果给你算便宜了，一是对其他人不公平，而是很有可能对你也不公平呀！一套房子，在贷款的时候，银行是要来对房子进行估价的。如果你的房子是$650,000买的，而你楼上相同户型的业主只花了$640,000（其实楼上的房子原价是$660,000，不过开发商给他便宜了$20,000），那么银行就会认为你的房子买贵了，不能按照$650,000来给你贷款。这你不就哭了么。可是你会说，那我可能买的比楼下的便宜也说不定啊，那我告诉你，如果这个开发商能给你便宜，就一定能给其他人便宜，搞不好你就是吃亏的那个！所以，找开发商要折扣是可以的，但通常开发商都会拒绝。但是！虽然合同上房子的价钱是不能动的，不意味着合同以外，开发商不可以给你点好处。我朋友之前买的两个房子，一个答应送他$9,800的家具，一个答应成交之时，少收他$20,000。
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Strata plan（开发草图）：这个不同于Floor plan。开发草图上只有整个楼盘的位置，花园的位置，每一户都只用小方块来代替，没有具体详细的内部户型与小区规划等等。
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Floor plan（户型图）：户型图里的东西就比较多了，包括厨房卧室卫生间的格局啦，洗衣房储藏间的位置啦等等。而且户型图上一般都画着床，沙发等家具。请注意，floorplan上凡是可移动的物品（家具），都不包含在成品房里。另外，任何不影响经济价值的改动都是被允许的，比如放冰箱的位置从左手边换到右手边之类的。
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By law（次要法规）：这里包含着一些不那么重要的条例，如：可不可以养狗啦，可不可以开party啦，可不可以在阳台上晾晒义务啦等等。
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Schedule of finishes（内部设施清单）：这里明确列出房屋内部所有用料，器具的清单，包括灶台，水池，镜子，淋浴间，坐便，电灯等等设施的品牌，与展厅里你所看到的应该是完全一致的。
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如果建成后房屋面积的误差在5%以上，是可以要求退出合同的。也就是合同上100平米的房子，结果盖出来只有94平米或者106平米（这种情况应该算是赚到了吧），都是可以要求不履行合同的。如果误差在5%之内，那就接受吧。其实开发商是宁给多不给少的，因为一个户型，楼上楼下可能几间十几间都是一样的面积，如果他盖少了，那么这几户十几户一起要求退房，开发商也很麻烦，不如干脆盖的时候就多给你一点，反正这边房子也不是按平米来收钱的。另外，澳洲这里户型图与合同上提到的面积，都是使用面积，不是建筑面积，是没有公摊的，内部面积（internalspace）与外部面积（external space包括阳台，院子等）是分开标注的。所以80平米的两房住进去的时候，应该和国内100平米左右的感觉差不多吧。
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买房跟我学 - Lesson 1 房屋合同细节(1)
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买房跟我学 – Lesson 2 利息/贷款/Refinance(再筹资)（1）
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