小白真心请教投资房几个问题！

Rainyichen

刚买了投资房，小白特向各位请教几个问题，请大家不要笑话俺。

（1）        对于负现金流的房子，贷款账户使用offset有必要吗？
投资房大家的贷款是否基本采用100%interest only + offset? 只知道offset账户的话，税务上比较方便，即不需要提供从账户中取出款的用款凭证（类似发票），对吗？但对于负扣税的投资房，基本不可能有剩余钱呀，那有设置这个账户的必要吗？还是以后需要时可以改？

（2）        该房产主要用于税务抵扣，是否应该只写高收入者的一个名字，这样才能实现抵扣最大化，否则收入和支出什么是否都应该除以二的？

（3）        投资房可否自己管理？租金收入要怎么要证明？（合同，入账信息？）对于带租客的房子，大家一般是继续委托原中介管理，还是自己管理或者是settle后另找中介？如果自己管理需要注意哪些事项？

（4）        自住房，原本是采用100%interest only + offset的，因为以前觉得会转投资房。现在决定该房就是自住，请问大家自住房一般都采用什么样的贷款形式？本金+利息？有redraw 功能吗？（就是可以把多余钱放进贷款账户来抵扣贷款额，需要时也可以取出，但相对offset而已没有每年近400刀的管理费用）我现在可以更加这个贷款计划吗？会产生哪些更改费用呀？

知道自己的问题比较小白，真心向万能的足迹求救，请各位大侠知道的能抽空解答一下，先叩谢啦！

Rainyichen

哎，怎么都没人理呢！小白可怜的飘过。顶一下！

selfidea

(1) 有必要
（2）只写高收入者
（3)可，合同，随便，搜索论坛
（4）本金+利息，看以后会不会变投资房，同一银行一般没有费用

xuemeipi

不懂，帮顶!

lucyliu8472

刚买了投资房，小白特向各位请教几个问题，请大家不要笑话俺。

（1）        对于负现金流的房子，贷款账户使用offset有必要吗？
这样要看你有多少钱放在offset。比如几百，几千，贷款有几十万，这个offset省不了你多少钱。如果有几万放在offset上，对冲贷款还能有省一些钱的体现。

（2）        该房产主要用于税务抵扣，是否应该只写高收入者的一个名字，这样才能实现抵扣最大化，否则收入和支出什么是否都应该除以二的？

看这个高收入你是怎么定义的，是足迹平均水平？ 如果夫妻一方，只1人工作并收入高，还是放在1个人名字下比较好（付口水）

（3）        投资房可否自己管理？租金收入要怎么要证明？（合同，入账信息？）对于带租客的房子，大家一般是继续委托原中介管理，还是自己管理或者是settle后另找中介？如果自己管理需要注意哪些事项？

可以自己管理。租户钱打到你银行账户，就是房租。规律性的，房租和同地区差不多的房子是差不多租金。自己管理也可以让租户填写正式租房表格，押金交到押金组织。中介管理的话，每周租金要交一定的管理费，每年大概中介费也有4位数，中介费和广告费算开销，可以负扣税。

（4）        自住房，原本是采用100%interest only + offset的，因为以前觉得会转投资房。现在决定该房就是自住，请问大家自住房一般都采用什么样的贷款形式？本金+利息？有redraw 功能吗？（就是可以把多余钱放进贷款账户来抵扣贷款额，需要时也可以取出，但相对offset而已没有每年近400刀的管理费用）我现在可以更加这个贷款计划吗？会产生哪些更改费用呀？

自主一般是principal + interest。有offset，有redraw 具体看你是哪个银行，什么package。具体你是否能换package，要问你贷款的银行。如果是fixed，要break， 有breakcost。

给房奴加分吧

Rainyichen

lucyliu8472 发表于 2013-4-10 16:55
刚买了投资房，小白特向各位请教几个问题，请大家不要笑话俺。

（1）        对于负现金流的房子，贷款账 ...

再多问一句，投资房因为是负扣税，所以基本多余的钱没多少呀，所以Offset有必要吗？因为不是只有利息最大化，才能支出最大化吗？

flyspirit

对你来说重要的不是offset， 而是package。 offset只是package里面的一个功能而以。

Rainyichen

flyspirit 发表于 2013-4-10 19:41
对你来说重要的不是offset， 而是package。 offset只是package里面的一个功能而以。 ...

package里其他那些什么免费信用卡什么都对我没有用处，我只是想知道作为负扣税的房子，本身没有多余钱放offset里，是否有开设这个Offset的必要。

flyspirit

Rainyichen 发表于 2013-4-10 20:17
package里其他那些什么免费信用卡什么都对我没有用处，我只是想知道作为负扣税的房子，本身没有多余钱放o ...

如果你有自住房，那是没什么作用。我就不用投资房里的offset功能。

package不光是个年卡， 好处是灵活， 随时可以fix, switch, 能开LOC. 这些功能没有package就搞不成， 或者非常麻烦。

cyvs

我也提一提贷款方面的意见(问题1和4)。
在4你说你现在付大概四百元的管理费，那是说你现在是有一个package(各银行有不同的名字)?这package是包括了所有银行户口的管理费，还有就是给你一个利息折扣(0.5至1%之类的)，至于其他优惠不在讨论內。你对现在的银行满意吗？你会不会用一些不需要package，比较简单的公司(如ING，Resi之类)?
我是觉得有两个房子的话用offset会比较flexible，你现在可能觉得没必要，因为你已经决定了那一个是自住，那一个是投资，但以后的事谁敢说?万一三年后你想另买一个自住呢？自住房offset是必须的，应该是你们主要的transaction acc，所有工资和房租都应该放入这个acc，这样确保你每一分钱都替你省自住的货款利息，还有就是有些loan acc是不让你直接放钱进去的(你公司不能把工资直接放进去)，也有不可以direct debit，有些对redraw数目有限制，不可以BPay。从这可以说redraw肯定没有offset方便。至于还贷款形式，我觉得也不需要改变，反正所有的钱都放在自住房贷的offset里，不会多给利息。以后如果情况有变才决定怎么样，到时有需要你可以直接把钱从offset转去你需要的地方。
至于投资房的贷款应该是interest only，offset暂时没用，但如果你用package，反正没有附加费用，伸请了也没害，如果你对这银行很满意至你还完自住房货款，那投资房贷款的offset就很有用了，你也不需要找他们改什么，直接就可以用了。
如果你现在的package discount不是很多，应该可以去negotiate下看能不能多拿一些折扣，也去其他银行看谁比较便宜。

steven_sa

LZ的第二条因具体情况而定，如果房子很快会进入正现金流的话，只写低收入者或许更好些，几年前我家买的UNIT现在基本是正现金流了，所以在一人名下了。

yzho

（1）        对于负现金流的房子，贷款账户使用offset有必要吗？
=》如果免费提供，多一个没有关系。如果要收费，个人觉得没有，也没有关系。

（2）        该房产主要用于税务抵扣，是否应该只写高收入者的一个名字，这样才能实现抵扣最大化，否则收入和支出什么是否都应该除以二的？
=》让会计师算一下怎样才是最大退税的比例，例如： 68% / 32% ， 这个比例要不体现在买房的合同上，要不体现在第一年的退税上，因为比例一旦用了，不能随便改。


（3）        投资房可否自己管理？租金收入要怎么要证明？（合同，入账信息？）对于带租客的房子，大家一般是继续委托原中介管理，还是自己管理或者是settle后另找中介？如果自己管理需要注意哪些事项？
=》都有，我喜欢中介，因为没有时间


（4）        自住房，原本是采用100%interest only + offset的，因为以前觉得会转投资房。现在决定该房就是自住，请问大家自住房一般都采用什么样的贷款形式？本金+利息？有redraw 功能吗？（就是可以把多余钱放进贷款账户来抵扣贷款额，需要时也可以取出，但相对offset而已没有每年近400刀的管理费用）我现在可以更加这个贷款计划吗？会产生哪些更改费用呀？
=》redraw,offset都用过，offset方便一些，但真的只有redraw时问题也不大。改贷款计划，你要问问银行有那些费用，每个银行，计划都不一样。

lucyliu8472

Rainyichen 发表于 2013-4-10 18:42
再多问一句，投资房因为是负扣税，所以基本多余的钱没多少呀，所以Offset有必要吗？因为不是只有利息最大 ...

是的，比如你offset 里钱不多，总体看offset没有什么意义，你可以计算下，比如有4000刀在offset，等于4000刀不用交利息，假设利率为5%，4000x0.05=200刀每年。如果有400刀在offset，400x0.005=20刀每年。

你的意思是，如果没有offest，可以固定利率，相当利率可以得到更低的？ 假设贷款50万，浮动和固定相差1% （比如固定利率是5%，浮动是6%），那还能省5000刀。如果你offset里有500刀，省的没有固定的多。

要看你具体数字，你可以自己计算下。

如果付口水，还是利息一样的月付比较好计算。

总之什么样的贷款设置最适合你，要综合几个因素：offset 里的钱，年薪收入，贷款额度等

给房奴再加一点分吧

lucyliu8472

你自住房，和这个投资房，是同一个package？

wollonguy

1. 有offset,里面的钱可以随时取出,没offset,多还的钱redraw后那部分产生的利息就不能抵税了.
2. 写两人的名字,钱是小事,容易有家庭纠纷,而且高收入低收入的谁知道呢,说不定明年低收入就变高收入了,而且房子以后变成正现金流(offset里钱太多了)高收入也要高交税
3. 中介管理外加房东保险, 省心.
4. 自住放不抵税, 赶紧还吧.

Rainyichen

yzho 发表于 2013-4-10 22:46
（1）        对于负现金流的房子，贷款账户使用offset有必要吗？
=》如果免费提供，多一个没有关系。如果 ...

谢谢，白条先。分分还没回来。

Rainyichen

lucyliu8472 发表于 2013-4-11 09:23
是的，比如你offset 里钱不多，总体看offset没有什么意义，你可以计算下，比如有4000刀在offset，等于400 ...

谢谢，等我分分回来了一定献上。先白条哦

Rainyichen

lucyliu8472 发表于 2013-4-11 09:53
你自住房，和这个投资房，是同一个package？

我自住房在westpac，是rocket package 。我的broker说投资房可能做nab下面的homeside。为什么不在同一个银行呢？好像说后者贷款保险便宜点，利率好点吧！请大家给个意见，因为只有两周时间必须搞定贷款。谢谢大家！

lucyliu8472

Rainyichen 发表于 2013-4-11 13:04
我自住房在westpac，是rocket package 。我的broker说投资房可能做nab下面的homeside。为什么不在同一个 ...

即使放一个银行，也要2个不同的帐号，这样才能分清楚，哪怕付扣税，自主和投资分开，2个房产2个贷款package。2个银行无所谓，看那种利率好

flyspirit

Rainyichen 发表于 2013-4-11 13:04
我自住房在westpac，是rocket package 。我的broker说投资房可能做nab下面的homeside。为什么不在同一个 ...

优先考虑放在一个银行。

同一个银行贷款越多利率折扣越高。

只要交一份年费， 两个银行两个package要交两份年费。

同一个银行可以开两个帐号， 一个自住， 一个投资。

钱在这两个帐号里转换很方便，立刻到帐。 不同银行间就做不到。

Rainyichen

flyspirit 发表于 2013-4-12 11:34
优先考虑放在一个银行。

同一个银行贷款越多利率折扣越高。

谢谢，今天的分分已经还债了，先白条了。

xialiaoliao

学习了。

basic2

看了LZ的糊涂了，有了offset不是利息支出就少了吗？那还怎么达到最大化负扣税？

guagua

也要买投资房， 同关注。

Rainyichen

basic2 发表于 2013-4-12 11:51
看了LZ的糊涂了，有了offset不是利息支出就少了吗？那还怎么达到最大化负扣税？ ...

所以呀，我就在问有无offset的必要呀？因为没有多余的钱进入到这个offset的，而通常带offset的package是有年费的。

rickysmum

steven_sa 发表于 2013-4-10 22:37
LZ的第二条因具体情况而定，如果房子很快会进入正现金流的话，只写低收入者或许更好些，几年前我家买的UNIT ...

那可不可以刚开始先两个人的名字，然后等到正现金流的时候减掉高收入的名字，就保留低收入的名字贷款，行得通ma？

西门吹哨

讨论很有深度

lucyliu8472

lucyliu8472 发表于 2013-4-11 09:23
是的，比如你offset 里钱不多，总体看offset没有什么意义，你可以计算下，比如有4000刀在offset，等于400 ...

多上足迹，这里有各方大神，很长知识的

lucyliu8472

rickysmum 发表于 2013-4-12 12:13
那可不可以刚开始先两个人的名字，然后等到正现金流的时候减掉高收入的名字，就保留低收入的名字贷款，行 ...

VIC减名字，也要交stamp duty的。
夫妻加名不交，夫妻减名不知道交不交？

rickysmum

lucyliu8472 发表于 2013-4-12 13:55
VIC减名字，也要交stamp duty的。
夫妻加名不交，夫妻减名不知道交不交？

有没有人有权威答案