有人用smsf来购买投资房吗？

叶野真生

最近一直听不少人都开始自己管理养老金，并且用养老金来购买投资房
在ato的网页上看了点资料，信息量好大
不知道足迹上有没有高人已经加入了用smsf来购买投资房的队伍，有些小问题想要请教

1 － 用smsf来投资的话，首付一般需要占多大的比例？
2 － 把养老金从super fund中拿出来后，就要自己建立一个super fund，这样的话，投资房贷款的还款是不是也是从这个super fund里面扣？如果公司的contribution不够贷款的还款，是不是可以自己另外往这个super fund里面加钱，价钱的这个部分能不能享受15％的tax rate？
3 － 如果已经有了投资房，可以转到smsf中做为投资房吗？然后用smsf中的钱来抵消一部分贷款？

暂时只想到这些问题
如有答案，定将分分送上

谢谢啦～～～

ialienam

1. 看你lender, St George沒記錯的話 company or individual不同structure有不同的比例.
一般來說大概是30%

2. yes. 但你的rental income and tax deduction也是去super fund裡面.
"價錢的部分能不能享受15%"
- sorry這部分不太懂你的意思

3. No. 不行. 不能轉現有的residential property. 如果是office/commercial property. Yes.

LouLou

SMSF贷款买房的确比较复杂，SET UP COST就比较高，MAINTAINING COST也是每年都有， 像ACCOUNTING FEE, AUDIT FEE, 等等

关于你的问题
1. 能贷款多少取决于你的银行， 60%一般没问题，70%很常见， 80%也有可能，再高就不太可能了。
2. 如果房租收入小于利息和其它支出的话，说明房子在亏钱，当然就需要SMSF里多余的现金来补。一年当中雇主缴的SUPER CONTRIBUTION不够补缺的话，意味着你的SUPER FUND在亏钱，这样雇主交的那些SUPER也不用交任何税，另外可以自己再往里面补钱，这部分CONTRIBUTION也是不用交税的，上限是$150k一年。
3. 目前法律不允许TRANSFER RESIDENTIAL PROPERTY到SMSF, COMMERCIAL PROPERTY可以，但也有很多限制。

叶野真生

LouLou 发表于 2013-4-4 20:08
SMSF贷款买房的确比较复杂，SET UP COST就比较高，MAINTAINING COST也是每年都有， 像ACCOUNTING FEE, AUDI ...

这位说的贷款能贷多少取决于银行，现在市面上大概哪家银行的deal比较好呢？是不是找个mortgage broker就比较容易有答案？

另外set up cost包括哪些，每年的费用大概又是哪些？
为什么有些大的super fund比如amp有专门smsf的业务，这样不是还是等于让amp在管理你的养老金吗？

Bubblegal

mark

Helenmark

Mark.
Thanks for sharing !

love2010

叶野真生 发表于 2013-4-4 21:32
这位说的贷款能贷多少取决于银行，现在市面上大概哪家银行的deal比较好呢？是不是找个mortgage broker就 ...

大的很多是管理费可能是1万以上。至少我看到的。小的，基本的话，3000需要的。 audit fee etc。 如果portfolio简单就便宜。。复杂自然就贵

叶野真生

如果是self manage的话，为什么还要交管理费呢？这个管理费是怎么来的啊？
如果把所有的smsf都放在投资房的话这个portfolio就应该很单一了吧

花正红

1,70%不容易
2，如果你的雇主交的 super不足25000，你还可以补足到25000，差额部分一般通过salary sacrify 完成，也就是你所谓的15%税率。通常25000的contribution足够了，50万左右的房子，每周负担应该少于100。
3，set up fee5000左右，每年2000的维护费用，所以一般如果你有15万以上的建议开smsf,太低没意识

仅供参考

LouLou

叶野真生 发表于 2013-4-4 21:32
这位说的贷款能贷多少取决于银行，现在市面上大概哪家银行的deal比较好呢？是不是找个mortgage broker就 ...

MORTGAGE BROKER也得打听后才能比较出来。。。只不过他们比你自己打听容易点。。。

SET UP COST包括买SMSF TRUST DEED。。。你可能还想要建立一个公司来当SMSF的CORPORATE TRUSTEE。。。整个过程你可能需要一个专业会计来帮你完成。。。尤其像你的情况是想贷款买房的话。。。还需要另外SET UP一个BARE TRUST。。。这个解释起来会有点复杂。。。

每年的费用包括会计师的ACCOUNTING FEE。。。还有AUDIT FEE。。这也是必需的。。。还有每年交给ATO的LEVY $200。。。

AMP那种SMSF是属于SMSF的快捷打包式服务。。。SET UP COST和每年的ADMIN COST会比上面所说的情况少。。。他们帮你搞定会计审计那套。。。但FLEXIBILITY也小一些。。。SMSF里面的投资则主要局限于股票基金定期存款那些。。。

2000lily

你要setup 你的SMSF二年后才能跟银行贷款，起码给30%的首付。建立一个SMSF，我们花了$4400，而且贷款的话利息没有优惠，换句话说就是比一般房贷都高。

allgone

50% 我刚做过，这里面的雷太多了。

2000lily

好像费用很高，考虑买个小点的全额付款了

allgone

开始找了CBA。 cba 说要做financial advice report. $3000. 又去了st george. st george 说不用。 但st george 说必须成立一个公司， 用公司的名义买。去问cba, cba 说不用公司。这时候st george 说他们搞错了，financial advice report 是必须的。 然后cba 也来了， 说他们也搞错了，是要用公司的。
因为搞糊涂了，就email 去esuperfund. esuperfund说这种贷款必须通过他们做。

love2010

大家谨慎点 蛮复杂的

2000lily

只要你去银行一问，马上就会有人打电话找你了，油水啊。话说我去问的时候，我已经开好了SMSF了，知道这点后，对方都没啥兴趣了，呵呵。

2000lily

像有同学说的，要是Super里数字高的话还好，如果不多就别折腾了。我们是夫妻俩放一起，那还凑合，其实应该再等一二年再自己设立帐户的。

糊里糊涂

处理过很多这种投资,根据LZ对SMSF的一知半解,强烈建议LZ找正规ACCOUNTANT 询问详情.

ialienam

的確, 不便宜.
1. interest rate一定比較高.
2. set up cost也高
所以不是只有super balance高就可以高, 你也要看你自己的薪水如何來決定.
其實就像一般trust一樣, 也不是人人都適用

我這裡有calculator, 如果有興趣的朋友可以PM我拿.
它主要是計算用smsf買投資房 vs 用自己的錢.
當然這是以tax交度來看, 而些裡面有很多assumption, 所以還是有很多不確定因素.

這樣講好了, 如果你買的投資房不會賺錢 (no capital gain tax).. 那基本上SMSF是白搭. No gain no tax.
如果長期持有, 想靠rental income來退休 那的確是可以考慮.. 一般來說到退休的時候 investment property debt should be fully paid off.

叶野真生

ialienam 发表于 2013-4-5 18:22
的確, 不便宜.
1. interest rate一定比較高.
2. set up cost也高

今天分加完了，先白条，明天补

谢谢这位这么详细的介绍啦

关键是现在刚刚接触到有smsf的条例，充满好奇啊！

steveking

我也在考虑。但是律师费加上银行费，现在市价得1万块钱。另外贷款利率也高。最后，就是问题太多，一不小心就中招了。

Banksy

Smsf里的钱够多的话，贷款应该没有大的问题，因为首付可以多付，很多人是跟自己贷款的，做一个loan agreement, 贷款的费用就可以省了，也没有loan term 的问题了，关键是这个interest rate 有很大风险，高了，低了都可能通不过审计，税局也没有对合理的利息率给一个说法，个人觉得这个东西应该等税局的态度明朗了再做不迟

叶野真生

Banksy 发表于 2013-4-5 20:11
Smsf里的钱够多的话，贷款应该没有大的问题，因为首付可以多付，很多人是跟自己贷款的，做一个loan agreeme ...

说到自己跟自己贷款
现在养老金里面其实钱不多，但是手上有些存款，这样能把存款和养老金一起买投资房吗？

Banksy

叶野真生 发表于 2013-4-5 20:50
说到自己跟自己贷款
现在养老金里面其实钱不多，但是手上有些存款，这样能把存款和养老金一起买投资房吗 ...

如果你的意思是联名跟smsf的bearing trust 买投资房的话，我个人觉得不行，因为smsf的trustee 必须保证把smsf的资产于个人资产分开。如果你贷款给bearing trust 个人觉得是可行的，但是要保证smsf付你的利息既不过多也不过少，这个分寸太难把握了，而且，你的存款之外还需要贷款的话，又要花一笔银子，很不合算

lee2267

Banksy 发表于 2013-4-5 21:12
如果你的意思是联名跟smsf的bearing trust 买投资房的话，我个人觉得不行，因为smsf的trustee 必须保证把 ...

我们一直用的 ato div7a 的benchmark interest rates  2012:7.8%   2013:7.05%

所有私人非官方借贷 如果用benchmark interest rates都可以过关。。低于这个就要看 auditor的 意思了。。
绝大部分 auditor 都还是会选择 benchmark interest rates

这个rate一定是高于任何银行的 借贷利息的。。所以很少有 smsf有用 这个。。bearing trust的话要注意 in house
asset 5%的问题。。。也烦的。。。

Banksy

lee2267 发表于 2013-4-6 18:00
我们一直用的 ato div7a 的benchmark interest rates  2012:7.8%   2013:7.05%

所有私人非官方借贷 如果 ...

没错啊，ato对这个利息率也不给个明确说明，保守一点的auditor都不愿意做这种审计

lee2267

Banksy 发表于 2013-4-6 18:39
没错啊，ato对这个利息率也不给个明确说明，保守一点的auditor都不愿意做这种审计 ...

没有形成bill。。但是大家都默认这个利息率。。。。auditor 一般会让你改成这个利息率如果你低于这个利息率

Banksy

lee2267 发表于 2013-4-6 19:24
没有形成bill。。但是大家都默认这个利息率。。。。auditor 一般会让你改成这个利息率如果你低于这个利息 ...

确实，以前在事务所作的时候是见过很多人用这个利息的

2000lily

lee2267 发表于 2013-4-6 18:00
我们一直用的 ato div7a 的benchmark interest rates  2012:7.8%   2013:7.05%

所有私人非官方借贷 如果 ...

我们现在就是想这么做，你是说高于还是低于benchmark interest rater会在审计时有麻烦？

allgone

得让SMSF管理公司给你做。很多法律的东西。
最好不要贷款。