地产subdivision之后 capital gain 怎么算？

GWHM

请各位大师点评：


如果就一栋自住房。例如买的时候40万，升值到50万（评估师评估结果）， capital gain 是10万 但是因为自主， 就免税。

但是 如果房子推倒盖2栋 每栋建筑成本25万，其他费用一共5万

这样2栋房子都买到 60万

请问 capital gain tax 怎么计算


每栋房子成本

土地的成本是 40/2=20万 还是50/2=25 ？ （不知道ATO 怎么解释）

建筑成本25， 其他成本2.5万


有一种说法，如果分割土地，土地升值部分，即使是自住算，只能按照买入原值+费用 算，这样就只能算为20万。 等于你分地之后，丢失了原来已经升值的部分。 不知道对不对？

这样算下来，还不如不分割。

lee2267

1. 没有注册gst。。没有注册 company/trust。土地个人名字下。。（unit1老婆名字 unit2老公名字）
   ，房子建好1年后才能卖（50% cgt discount）

成本计算“
1.1 土地： 买的时候40万中的土地成本，看当时买入合同中的土地价格。。
                                        （估计在15-20w）*50%-分摊到2套房
2.2 建筑成本 25w + 其他费用 （50%分摊到2套房）*2.5W    （假设建筑成本包含银行利息支出）
capital gain: 60w卖价- 建筑25w-其他2.5w -土地 （假设15w*50%）=22.5w。。
capital gain 50% discount： 11.25 w 免税 （假设你是 PR 或者 VCitizen。。08.05.2012 起海外人士，TR签证无免税）
unit1 卖出 老婆税务收入 11.25w 。。。 37% 个人税率 （假设无其他收入,不考虑medicare 1.5%）
unit2 卖出 老公税务收入 11.25w 。。。 37% 个人税率（假设无其他收入,不考虑medicare 1.5%）

千万不要 2个unit都在老公名字下。。那2个同时卖就悲剧了。。46.5%个人税率

2. 如果土地公司名下。。。必须注册gst(  超过7.5w了）

卖出价60w *2套  =120 w -土地成本 （无gst 假设15w在买房合同中) =105w  ..GST上交 9.5w。。

建筑成本25w *2 =50w  -利息3.6w（无gst 假设 6.0%/年 *60w贷款，贷款时间1年）=46.4w GST 取回4.2w

总支出： gst上交 9.5w+ 土地 成本 15w + 建筑成本利息3.6w+ 建筑成本42.2 +其他5w （不考虑gst如印花税）=75.3w
总收入：  GST 取回4.2w +105w =109.2w
盈利33.9w 。。公司税：33.9w*30% =10.17w

GWHM

首先  1.1 土地： 买的时候40万中的土地成本，看当时买入合同中的土地价格。。
                                        （估计在15-20w）*50%-分摊到2套房

假如地价为20万， 那等于每个subdivision土地成本为10万， 增值部分不能计入，这样理解对不对？


如果这样是必须的，那subdivision 之后 以前 自住房升值的10w capital gain examption 等于没了？

lee2267

GWHM 发表于 2013-4-4 11:40
首先  1.1 土地： 买的时候40万中的土地成本，看当时买入合同中的土地价格。。
                           ...

subdivision 和 自住房升值 没有毛钱关系。。税法上cost 只看 你买房的合同里面的土地价格。。
房子升值有个p用。。房子都被你推倒了。。哪里还有“值”啊

不要被中介误导啊。。中介满嘴跑火车的

yinshe

lee2267 发表于 2013-4-4 11:24
1. 没有注册gst。。没有注册 company/trust。土地个人名字下。。（unit1老婆名字 unit2老公名字）

成本计 ...

所以如果按照个人的算：
unit1 卖出 老婆税务收入 11.25w 。。。 37% 个人税率 （假设无其他收入,不考虑medicare 1.5%）
unit2 卖出 老公税务收入 11.25w 。。。 37% 个人税率（假设无其他收入,不考虑medicare 1.5%）

一共夫妻收入是capital gain 22.5每栋*2=45万
缴税是： 老婆11.25*0.37+劳工11.25*0.37=8.325万
到手收入36.675万。

反而公司盈利37.9w 。。公司税： 11.3w。。。公司所得：26.6万。。。

用公司的方式反而少的10万？！

谢谢

lee2267

yinshe 发表于 2013-4-4 12:24
所以如果按照个人的算：
unit1 卖出 老婆税务收入 11.25w 。。。 37% 个人税率 （假设无其他收入,不考虑m ...

一共夫妻收入是capital gain 22.5每栋*2=45万
缴税是： 老婆11.25*0.37+劳工11.25*0.37=8.325万-----错。。 老婆税31259 +劳工31259 =6.3w
到手收入36.675万。                                                按照2013税表，18200以内免税的


公司来说
1.公司要交GST。。大概5w多。。
2. 公司税率30% 从收入0开始算。。


3. 换trust。。。只交gst。。土地在trust名字下。盈利分到个人头上。。个人交税

magicmeeting

问题是，
1.建房做完分割后，能够老公一个老婆一个这样吗？
2.一楼算“总收入：GST 取回4.2w +109w =113.2w ”这个109哪里来的，应该是105吧？那样挣的就更低了。
3.SUB-DIVISION以后，过户是不是还有STAMP DUTY费用？

yinshe

lee2267 发表于 2013-4-4 12:52
一共夫妻收入是capital gain 22.5每栋*2=45万
缴税是： 老婆11.25*0.37+劳工11.25*0.37=8.325万-----错。 ...

多谢。 那么还是私人的收入更多啊。公司的就是估算，也和私人的10万相差太大。。。当然这个是建立在所有都是预估的，比如，整地50万，分开建2个新房就能60万一栋。。。

lee2267

magicmeeting 发表于 2013-4-4 12:54
问题是，
1.建房做完分割后，能够老公一个老婆一个这样吗？
2.一楼算“总收入：GST 取回4.2w +109w =113.2w ...

问题是，1.买房做完分割后，能够老公一个老婆一个这样吗？---问；过户律师。。。
2.一楼算“总收入：GST 取回4.2w +109w =113.2w ”这个109哪里来的，应该是105吧？那样挣的就更低了。
              -对的
3.SUB-DIVISION以后，过户是不是还有STAMP DUTY费用？--楼主说 其他支出 5w(计算时没考虑gst）

总结：收入- -- 个人 (hobby形式)> trust >company
          风险----  个人 (hobby形式)> company > trust....如你造的房子有问题。。新房东要告你。

          风险> 收入。。很少有人把投资房子造在个人名下的。。。风险太大。澳洲的房子经不起风的摧残啊。详见新闻版
                                    上周猫本的 墙塌塌 事件，宁可少赚点。不是么。。

白雲山民

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Humptydumpty

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lucyliu8472

lee2267 发表于 2013-4-4 12:01
问题是，1.买房做完分割后，能够老公一个老婆一个这样吗？---问；过户律师。。。
2.一楼算“总收入：GST  ...

比如建筑贷款，construction loan是2个人夫妻一起申请的，参考了2个人的收入。这样的话，建好的能夫妻1人一个吗？这样怎么还贷款？

如果是以公司形式，怎么样弄construction loan? 参考公司的收入？

lucyliu8472

lee2267 发表于 2013-4-4 11:52
一共夫妻收入是capital gain 22.5每栋*2=45万
缴税是： 老婆11.25*0.37+劳工11.25*0.37=8.325万-----错。 ...

TRUST 就没有CGT了? 就是不论个人形式，还是公司形式，最后最好都弄到trust 名下？

GWHM

换一种方式，  这个房子 卖给 自己的family trust, 用trust名义去盖房，卖房， 其他假定均不变，这样 税务上会好点吗？

lee2267

lucyliu8472 发表于 2013-4-4 13:51
比如建筑贷款，construction loan是2个人夫妻一起申请的，参考了2个人的收入。这样的话，建好的能夫妻1人 ...

比如建筑贷款，construction loan是2个人夫妻一起申请的，参考了2个人的收入。这样的话，建好的能夫妻1人一个吗？这样怎么还贷款？---------看土地在谁名下。。房子就是谁的，

如果是以公司形式，怎么样弄construction loan? 参考公司的收入？--请咨询银行 /broker。

TRUST 就没有CGT了?--有。。分摊到个人头上。。

lee2267

GWHM 发表于 2013-4-4 15:04
换一种方式，  这个房子 卖给 自己的family trust, 用trust名义去盖房，卖房， 其他假定均不变，这样 税务 ...

见#9 总结。。

central

lee2267 发表于 2013-4-4 13:01
问题是，1.买房做完分割后，能够老公一个老婆一个这样吗？---问；过户律师。。。
2.一楼算“总收入：GST  ...

請問蓋房子不是要有builder嗎，那麼風險是否轉到builder身上?

lucyliu8472

lee2267 发表于 2013-4-4 15:00
比如建筑贷款，construction loan是2个人夫妻一起申请的，参考了2个人的收入。这样的话，建好的能夫妻1 ...

问一下，TRUST 里的钱，可以分散发给TRUSTEE吧，比如每年少发一点，个人年度税率不就下了了吗？我理解对吗？

lee2267

central 发表于 2013-4-4 16:15
請問蓋房子不是要有builder嗎，那麼風險是否轉到builder身上?

我见过以下案例：
1. builder 建到一半跑路了。。被税务局审计发现要补交3m的税。。一周内卖房卖车全家跑回意大利去了。。
2. 房子造好后： 新房东住进去发现
   2.1：2楼房门歪的，总关不上。。。
   2.2：厨房洗了几次碗发现水溢上来了。。后发现厨房 下水道没有。。。
    2.3： 浴室洗澡完，每次水都渗到房间地毯。。
              发现： 接缝口有漏， 瓷砖下面直接就是楼板层。无防水板。瓷砖间隙超大，明显是学徒工的手艺。
    2.4 ： 发现房子比图纸少了 5个平方。。。
2造成的后果： 新房东告builder。。builder说： 房子经过审核了。只同意修修补补。。
      3. 发现律师的买卖合同是旧版本 （无 margin schedule）， 你造的房卖的时候无法申请gst rebate。
      4. 楼花的传说。。。楼花卖了1年后还是楼花.开工无期。。开发商跑路了。。虽然你可能没有损失现金，但你
          损失了买其他好房的机会， 以及first home buyer的优惠》

教训： 1. 建房合同要经过 律师和 会计师双重审核。。不要省这个钱。。（有时候律师也不给力）
            2.给builder的钱要按照 stage 给。。每个stage做完，要请第3方做report。。有时候要请2个第3方做同一个事情。
               应为有时候第3方也不给力啊。。。第3方report过了在给钱，并进行下一步。
             3.盖房的这个产业 水 很深， 请慎重考虑入市 。。。
             3.找好的builder ？ 店大欺客的现象多了去了。。。builder 也是授权无数个sub contractor做事情的。。
                好的builder 不等于好的  sub contractor

JohnnySu

GWHM 发表于 2013-4-4 14:04
换一种方式，  这个房子 卖给 自己的family trust, 用trust名义去盖房，卖房， 其他假定均不变，这样 税务 ...

这样做 首先要算CGT 而且每次转手的时候要多付一次stamp duty  没什么好处

忐忑

学习

JohnnySu

lucyliu8472 发表于 2013-4-4 15:18
问一下，TRUST 里的钱，可以分散发给TRUSTEE吧，比如每年少发一点，个人年度税率不就下了了吗？我理解对 ...

Discretionary trust 的好处是可以灵活分配收益 将收益分配给收入较低的收益人 这样税就下来了
但是trust当年的收益是要当年完全分配的  所以起不到延迟税收的作用  单这方面而言以公司形式运作更加灵活

JohnnySu

另外  如果意图是重建了以后卖 无论以什么形式操作 都是应该注册GST的  新住宅房是GST taxable supplies.

lee2267

taxbreak 发表于 2013-4-4 21:26
另外  如果意图是重建了以后卖 无论以什么形式操作 都是应该注册GST的  新住宅房是GST taxable supplies. ...

但个人 （hobby）例外。。之前有个客户做 soler treader （注册gst），如此操作被ato认定 是hobby，取消 gst取消 abn。
客户不服，还打官司来着。最后还是输了。

JohnnySu

lee2267 发表于 2013-4-4 20:36
但个人 （hobby）例外。。之前有个客户做 soler treader （注册gst），如此操作被ato认定 是hobby，取消  ...

一般人建房子卖都是为了投资和赚钱  能被定义为"爱好"的是少之又少的  是实实在在的投资行为 法庭也不会给张冠李戴的

lee2267

taxbreak 发表于 2013-4-4 21:59
一般人建房子卖都是为了投资和赚钱  能被定义为"爱好"的是少之又少的  是实实在在的投资行为 法庭也不会 ...

我也是这么认为的而且觉得ato傻，注册gst后，虽然建房过程是 gst refund。可是卖房的gst明显 是建房的2倍（已经考虑margin schedule）了。。当然还有其他因素。。在当时的 ato letter里，人家就觉得你的business plan 不过关，business intention不strong，，。。推倒重建2房虽然是赚钱  ，但是不代表是business。。hobby也是能赚钱的 。。

你10年的时候2.3/股 买入10w股telsta 。。。12年3.7/股 卖出也只能算hobby。。也是赚钱。。
不能称之为税法意义上的投资/生意。

Bubblegal

mark

twins7

个人表示case by case analysis is required。
不会被认为new property，subject to GST 吗？

twins7

1.建房做完分割后，能够老公一个老婆一个这样吗？

可以，cgt里有strata title rollover exemption，cgt全免
stamp duty好像也可以免，但是需要原始房50％，新房M/V接近，（not 100% sure)

GWHM

taxbreak 发表于 2013-4-4 21:16
这样做 首先要算CGT 而且每次转手的时候要多付一次stamp duty  没什么好处

是不是可以保住了 已经升值的10万 captial gain

另外 已相对高的价格 卖给自己的trust，做高trust成本，以后卖房的利润变相给了 免税的capital gain, 虽然多交5%的stamp duty 还是合算的？

这样操作是合法避税吗？