房子升值和通货膨胀

kingpmp

（首先声明本人不是金融界的，本帖以提问为目的）

现在的房产讲座都抛出一个10年翻一番的理论，等于每年涨7%左右。

房产对通货膨胀贡献应该很大吧，澳洲每年的通货膨胀率只有3％左右。

这两个数字是否有冲突？:si141

黑山老妖

都说每10年翻一番。但是他们没有说的是：其实每年只比通货膨胀多了1%

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-7-6 14:20 编辑 ]

铁枪

原帖由 黑山老妖 于 2007-7-6 14:14 发表
都说每10年翻一番。但是他们没有说的是：其实只比通货膨胀多了1%

每年多1%？

黑山老妖

原帖由 铁枪 于 2007-7-6 14:17 发表


每年多1%？

对。

北风

房产赚钱是靠margin。
绝对增长是有限的，但是要比较一下投入和增长。

黑山老妖

关于房价的几点看法：
1。房价上升和通货膨胀有不可分割的关系。
2。近几年的低利息的大环境是非常反常的。以往30年的平均官方利息为10%左右。
3。每年2-3%的低通膨也是非常反常的。过去要高得多。以后低通膨可能会变成普通现象。
4。利息和房价的上升+租金回报的差别是由政府的负扣税在补差。变相的房租补贴。。。
5。投资房是传统投资方法里面杠杆最大的投资。

bluesky999

如果以后低通胀变成普通现象的话，那是不是投资房的回报率更高了？

资深贷款经理

我是这么认为的，通货膨胀率，人口增长，建筑工人工资增加，建筑材料增长，供求关系等都可以直接影响房价的增长幅度。。。。。7年翻一番其实没有什么意外的

kingpmp

我想也取决于人口；澳洲的人口只会越来越多，因为每年的移民人数在不断的增加；而可用地是有限资源。

[ 本帖最后由 kingpmp 于 2007-9-13 22:49 编辑 ]

夢回唐朝

地球上那里人都是越来越多。。。
澳洲人口增长还算慢的，澳洲的人口密度也绝排不上号
房产升值是综合因素的结果，经济因素最大，人口只是辅助
要不然悉尼西区这几年的房市就不会这样了

休

原帖由 资深贷款经理 于 2007-9-13 14:47 发表
我是这么认为的，通货膨胀率，人口增长，建筑工人工资增加，建筑材料增长，供求关系等都可以直接影响房价的增长幅度。。。。。7年翻一番其实没有什么意外的

2000到现在,sydney 的 apartment 房产翻了吗? 答案是没有. 给你举个例吧, 2000年时, kogarah Square 那时卖楼花,二房总成本要35万,2002入住,现在叫价39万左右.今年5月还有一个34.8万成交纪录.

夢回唐朝

原帖由 休 于 2007-9-14 10:26 发表

2000到现在,sydney 的 apartment 房产翻了吗? 答案是没有. 给你举个例吧, 2000年时, kogarah Square 那时卖楼花,二房总成本要35万,2002入住,现在叫价39万左右.今年5月还有一个34.8万成交纪录.

事实总是胜于雄辩

资深贷款经理

原帖由 休 于 2007-9-14 10:26 发表

2000到现在,sydney 的 apartment 房产翻了吗? 答案是没有. 给你举个例吧, 2000年时, kogarah Square 那时卖楼花,二房总成本要35万,2002入住,现在叫价39万左右.今年5月还有一个34.8万成交纪录.

的确，没有很多绝对的东西，只能从平均广泛来说，光你上面一个例子不能说明什么，7年一番一般用在house或起码是townhouse比较合适一些，city的某些apartment估计有些也很长的比较慢了，strata levy是其中比较大的原因，然后就是没有地。。。。。然后从某个时间段可能不一定，但总括历史的话比较权威一些，对把。

另外一个你也提到是楼花，这些development的楼花水分比较多一些，而且你看看房地产的历史，2000正是上涨的时候，一直到2003年，然后下跌到现在。。。。这么说2002-2007都是回落到差不多价格，从某种意义上说，这样比较不太合适。。。。你还是看看历史吧。。。比如看看burwood的房子什么时候从400k涨到800k,用了多长时间。。。

[ 本帖最后由 资深贷款经理 于 2007-9-15 00:37 编辑 ]

zn7726

休版对kogarah周边的房产价格等等，还是很关注很有见地的。

VIP

老妖是不是能详细说说这个1%是怎么算出来的?

cattor

原帖由 资深贷款经理 于 2007-9-15 00:36 发表
你还是看看历史吧。。。比如看看burwood的房子什么时候从400k涨到800k,用了多长时间。。。...

呵呵，我就等再过10年burwood的house涨到160万。
:si32

bulaohu

原帖由 资深贷款经理 于 2007-9-15 00:36 发表

的确，没有很多绝对的东西，只能从平均广泛来说，光你上面一个例子不能说明什么，7年一番一般用在house或起码是townhouse比较合适一些，city的某些apartment估计有些也很长的比较慢了，strata levy是其中比较大 ...

7年翻一番的说法长期来看根本就是个谎言，不管是对house还是townhouse。今天晚上SBS有一个关于美国sub prime的节目，其中很有意思的一小段就是看Amsterdam在162x到1973年的数据，如果房屋价格平均每10年翻一番的话，在这350年中，Amsterdam的房产总价值将超过整个地球的价值，你告诉我可能不可能？350年是个非常长的时间，按照他们用这350年的数据计算的结果，房地产的增长幅度大约是每年1%，基本上也就是人口增长的幅度。

在他们的数据曲线上，可以看到有长达50年的增长，也有长达50年的贬值。所以在一个人的一生中，房地产一直高速增长的可能性是存在的，但谁能事先知道？只有在其已经成为历史数据的时候才能安全地说，在某年到某年的几十年中，房地产的价值以每年10%的速度增长了。但如果以此来概括性地预测未来，则根本就不负责任。最接近事实的说法，恐怕就是那个1%了。

夢回唐朝

ls说的好，虽然也在用有利于自己的数据在证明论点，不过这恰恰说明多少年就翻番这个论点的片面性，用曾经发生的数据来证明将来也会发生却不管其他各方面的因素是否一致，要说明未来房市的走向其实更应该分析现在过去的政治经济等等大大小小方方面面的因素是否一致，而不是简单的因为所以。

Martin_2F

bulaohu的观点和每10年肯定翻一倍的观点都过于片面了. 每10年翻一倍是需要在一定条件的政治和经济的大背景下和其他多方面因素的综合作用才有可能实现的.除开这些条件单独谈10年完全没有意义.

比如bulaohu举的那个例子, 162x年是个什么概念? 1776年美国才建立联邦国家, 这中间的一百五十多年时间你要把这个10年翻一倍的理论强加上去,实在是有点滑稽. 就算从1776年算起,那时的美国都还不是完全的资本主义国家, 农奴制都还在, 中间还有19世纪初的英国入侵和1860年的内战, 就算除开这些时间,其他的时间的经济背景和政治情形和20世纪中后期的情况比也差得远, 不加考虑的就把10年翻一倍加上去,看似可以佐证10年论的荒谬性,可惜的是这个佐证本身的逻辑和方法也是荒谬的.


我觉得从时间上看, 10年论最基本只能应用于第二次世界大战结束之后,甚至应该在 1971年布雷顿森林金本位制彻底瓦解之后, 当今世界的金融体系是从那之后才逐渐成型的. 从可以适用的地方看,也必须是一个绝大部分商品(包括土地)可以完全自由流通交换的地方. 以上2个条件是应用10年论的基本要求. 而且就算以上2点满足, 如果发生大规模的金融危机,战争或者经济体制的变更,都会完全或者部分影响10论的有效性.

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(不好意思,后来又仔细看了下,bulaohu TZ说的可能是荷兰的阿姆斯特丹, 那里的资本主义制度的确开始得早, 但是就像我上面说的那样,仅有一个资本主义制度也是不够的, 16xx年的资本主义和20世纪中后期的资本主义也不可能等同. 加上金融体系变化, 战争,金融危机和土地政策等因素,实在是不能硬套10年论上去)

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2007-9-19 16:11 编辑 ]

黑山老妖

原帖由 Martin_2F 于 2007-9-19 15:54 发表
我觉得从时间上看, 10年论最基本只能应用于第二次世界大战结束之后,甚至应该在 1971年布雷顿森林金本位制彻底瓦解之后, 当今世界的金融体系是从那之后才逐渐成型的. 从可以适用的地方看,也必须是一个绝大部分商品(包括土地)可以完全自由流通交换的地方. 以上2个条件是应用10年论的基本要求. 而且就算以上2点满足, 如果发生大规模的金融危机,战争或者经济体制的变更,都会完全或者部分影响10论的有效性.

bulaohu

原帖由 Martin_2F 于 2007-9-19 15:54 发表
bulaohu的观点和每10年肯定翻一倍的观点都过于片面了. 每10年翻一倍是需要在一定条件的政治和经济的大背景下和其他多方面因素的综合作用才有可能实现的.除开这些条件单独谈10年完全没有意义.

比如bulaohu举的 ...

我唯一的目的就是证明不加条件的10年论是荒谬的，:)

[ 本帖最后由 bulaohu 于 2007-9-20 13:01 编辑 ]

夢回唐朝

觉得Martin_2F的观点和bulaohu的观点倒有一个共同点：无条件的几年翻番是谬论
that's very enough

bulaohu

Heh, I was pissed by something else when I replied. Please ignore me.

patrickzhu

经济学家们不要生气嘛。。。
对我们外行来说，听听各种争论很长知识。

夢回唐朝

原帖由 patrickzhu 于 2007-9-19 22:27 发表
经济学家们不要生气嘛。。。
对我们外行来说，听听各种争论很长知识。

Yes, take it easy bulaohu. I like most of yr points not only here. You are more logicality.

黑山老妖

布老虎的是逻辑严密的人。考虑问题非常清楚的。

bulaohu

Thanks guys...please continue with your discussions...

[ 本帖最后由 bulaohu 于 2007-9-20 12:59 编辑 ]