请各位大拿分析一下这个投资房回报情况

DUCT-cleaning

请各位大拿分析一下这个投资房回报情况，买时价格是在519K，07年10月份，后来在11年4月份售出价格是625K，中间持有时间是三年半时间。租金是500每周，华人投资，实际报税依350每周，请各位分析一下实际的投资回报情况

年轻时代

贷款多少？

自己计算就是了。   简单点分析：租金不够高，升值属于一般水平偏低。 即：与其他的投资房比较，差距会比较大。

如果你只要个具体数字，自行计算好了。

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买入价        519000        
卖出价        625000        
               
明细：        价格：        算法解释：
帐面收益        106000         卖出价减去买入价
买房投入        134940         买入价的首付20%再加6%的交易费用
租金收入        91000         每周500，三年半的租金收入500*(52*3+26)
交易损失        -37500         出售房屋产生的capital gain和中介费以卖出价的6%来计算
利息损失        -101724         以80%的贷款7%计利息，三年半。519000*80%*7%*3.5
维护费用        -5000        
最终合计收入        187716        
               
               
明细：        价格：        算法解释：
买房投入        134940         买入价的首付20%再加6%的交易费用
产生利息        23615         以5%年利息计算：(134940*5%)*3.5
最终合计收入        158555        
               
净收益：        29162        

DUCT-cleaning

我刚列出来了，请懂行的人看看，这样下来三年半辛苦找人出租纯挣的是大约29162左右了

年轻时代

列公式最方便：

阶段投资回报率=
(  (总租金回报-总贷款支出-总出租相关费用）+（卖出价格-买入价格-买入费用-卖出费用）+ 总的因为出租获得的税务减免 )   /  买入时的首付

注：总回报就是分子。

另：如果lz目的是要跟其他地区比较，只用草草的考虑租金毛回报率是否在 7%； 年增值是否超过5%即可。 显然，两个都没达到。 这个时候，很可能是负回报。

年轻时代

交易损失以6%计算的标准？

kidz821

stamp duty?
lawyer ?

mxgong

DUCT-cleaning 发表于 2012-12-27 12:14
买入价        519000        
卖出价        625000        
               

你要算上你那个买房子投入进去的13万的资金，如果不买房，纯定期的话的这几年的存款利息收入（也不少了）。 或者你有自住房贷款，那么13万投入到你自住房OFFSET 每年减少了多少利息X 年数 (那就更多了）。

如果你结余2万9， 去除上面我说的利息，那么基本也没多少了。


另外你房子的印花税呢？包括在13万里了？


还有你报税只报了350元一个星期，那么你应该有NG吧？这个可以算作为你的投资房的收入

simplyjean

625k的房子只能租500啊。。。。。

zhuangxi

好帖，这样看投资房子还需谨慎，否则真的不划算

DUCT-cleaning

simplyjean 发表于 2012-12-27 14:42
625k的房子只能租500啊。。。。。

说实话已经很不错了，要是交给中介租只有400左右吧，还要交中介费和一些突发的维护费用

flyspirit

公式很混乱啊， 没看懂这2万多怎么算出来的。 怎么会有两个最终合计收入？

simplyjean

DUCT-cleaning 发表于 2012-12-27 18:37
说实话已经很不错了，要是交给中介租只有400左右吧，还要交中介费和一些突发的维护费用  ...

这个现金流该多差啊，这点CG根本弥补不过来。

samolano

DUCT-cleaning 发表于 2012-12-27 12:14
买入价        519000        
卖出价        625000        
               

不是很明白您在这一部分里的买房投入是什么意思

DUCT-cleaning

买入价        519000    ===>这是三年半前房子的买入的交易价格     
卖出价        625000    ===>这是最近房子的通过中介的卖出的交易价格         
               
保有这套投资房的收益计算：
明细：        价格：        算法解释：
帐面收益        106000         卖出价减去买入价(625000-519000)
买房投入        134940         买入价的首付20%再加6%的交易费用，指现金投入，６％是stamp duty和杂费。计算方法是５１９０００×（２０％+６％）
租金收入        91000         每周500，三年半的租金收入500*(52*3+26)
交易损失        -37500         出售房屋产生的capital gain和中介费以卖出价的6%来计算，因为房子卖出，要交中介费和律师费等，６２５０００×６％====>本条目本人不是很楚，这个capital gain到时会怎么算，如果有税务相关人士可给下解释。
利息损失        -101724         以80%的贷款7%计利息，三年半。519000*80%*7%*3.5 这个是贷款的要交给银行的利息损矢，因为是以８０％贷款假设的。
维护费用        -5000        这个是指保险费用，还有一次外面刷墙漆的费用。
最终合计收入        187716   ====》  这个是指包含本金就是５１９０００×２０ =  
               
               
明细：        价格：        算法解释：
买房投入        134940         买入价的首付20%再加6%的交易费用
产生利息        23615         以5%年利息计算：(134940*5%)*3.5
最终合计收入        158555     ====>这个是指包含本金就是５１９０００×２０  的总计数目
               
净收益：        29162         

D:/invest.png

DUCT-cleaning

好不容易搞成附件上来了，俺穷人，分不够呀

DUCT-cleaning

主要是为了一些朋友做参考，加分别手软

猫喵

mark 下，有空回来研究下

lucyyan

正在研究

stunner

看来投资房不赚钱呃。

pinkov

DUCT-cleaning 发表于 2012-12-27 20:13
好不容易搞成附件上来了，俺穷人，分不够呀

投资不是看赚多少，而是看回报率。你可以算一算零首付的回报率。

xs8111

这个长幅算很好的了，近三年来，大部份的房子涨幅还不超通胀，而且看财经杂志上说这样的情况还要继续持续大概两年。

mxgong

楼主大概算的还是清楚的，虽然没有很细，但是大概差不多了。

2万9， 3年半

但是按照楼主的计算，净收益2万9， 成本13万。差不多22%， 每年6% - 7%， 大过CPI 涨幅，算每年给自己小涨了一个工资。

mplatini10

算上机会成本, 还有每年6%的收益率, 很不错哦.
房子三年半涨了20%? 非常不错哟 ...
卖出时费率有6%这么高吗?
另外, 你的目的是为自己计算投资回报, 不是为了报税吧? 如果是报税CGT(赢亏)和RENT收入/损失是分开的 (尽管结果还是相关的).
如果是计算自己的实际回报率, 52776 / 134940=39%, 这大约是11%p.a.
固定资产投资是一个长期投资, 年收益率11%应该算是相当不错啦.
还有, 如果你想把机会成本计算进去, 有没有考虑这其中三年半退税的影响呢?

flyspirit

没有折旧和NG？ 你买的是楼花吧， 因为是07年买的， 但09年才交房， 所以实际拥有3年多， 这3年半里 新房每年折旧可以有2万， 如果楼主在40%税率，每年退税8000， 3年半可退差不多2万8，
即使30%税率也可退2万多。

R2005

还没有计算council rate，water service bill等收费。每年也有一两千。

R2005

不过从07年到2011年，这个涨幅不算很好。

hmjsmile

如果没有其他投资，这个算不错

年轻时代

hmjsmile 发表于 2012-12-28 11:58
如果没有其他投资，这个算不错

保留意见。

举例，某地区：
30万房子，首付10%，租金390（无改造，正常出租），无折旧（老房），贷款按照6.5%（过去一年平均）， strata 650/季，水 180/极，一年持有，现在卖33.


租金收入
20280*0.95 (减管理）= 19266
贷款（IO）=17550
stata+水=3320

买入卖出费用（大约） 2200+9000= 11200


这样的1年后回报为： 17196

如果持有2年，因为租金回报高，所以总回报率会更高（即使年升值幅度可能降低）


因此：投资房产要选对房子。新房不一定好，CG不一定重要（特别是看不准的情况）， 租金回报一定要慎重考虑。

wowmygame

这例子说明有钱一定要买房。
如果你税在40%.
存银行的23615只能拿回14000不到。卖房的CGT才2万加手续费，顶多32K.还不算每年抵的税。
这样至少差距多了15K,加原来的计算，同一笔钱买房比存银行多了快45K啊。本也才13万呢。
何况根本不用卖，也不用交税了。呵呵