正现金流买房可行性分析

sydneydodo

菜鸟级问题 －

从现有的房屋贷款里refinance出来20w。然后全额买一个小studio／1bed后开始收租。这个租金比20w的interest高。何乐而不为呢？

比如下面的房子们。当然还有很多类似的这种类型的房子在market上。
http://www.domain.com.au/Propert ... mo/?adid=2009502432
http://www.domain.com.au/Propert ... mo/?adid=2010053167

洗耳恭听大侠们分析。

sydneydodo

这么好的事情没人有兴趣？
多多哥哥，Auburn有这样的房子咱能买吗？
喜欢地产，拜读了很多你的帖子了，睡了吗？

MU

unilodge

avaya

manunited 发表于 2012-11-14 21:56
unilodge

Unilodge - 同地址的studio，2004年的时候记得大概10w 左右。现在涨到15w 了。不知道strata涨了多少。

Farm5

sydneydodo 发表于 2012-11-14 20:55
这么好的事情没人有兴趣？
多多哥哥，Auburn有这样的房子咱能买吗？
喜欢地产，拜读了很多你的帖子了，睡了 ...

这么烂的投资，你居然称之为好事

看来你见的好事太少了

第1次买房？

applenet

20万贷出来，为什么要买STUDIO? 这种房子将来不好出手，而且贷款估值也低。

黑山老妖

根本无法贷款。
没法脱手。

黑山老妖

avaya 发表于 2012-11-14 21:20
Unilodge - 同地址的studio，2004年的时候记得大概10w 左右。现在涨到15w 了。不知道strata涨了多少。 ...

通货膨胀而已。

sydneydodo

都说是菜鸟了吗。。。

不过再问，如果能贷款出来2。30w什么的，买什么房子好呢？感觉悉尼但凡一个房子也都30，40w什么的了吧

不是要正现金流吗。。。

给个名路，哪里能有比如30万的房子能正现金流呢？

难道要去Auburn了？

黑山老妖

悉尼地区基本没有。除了几个偏僻的地方

Farm5

Kariong
Woy woy
Umina
Granville
Blacktown
Labor park
Casula
Warwick farm
Mt druitt
St mary
Seven hills
Gosford
Wyoming
.....

黑山老妖

Gross or net?
Very few have net positive cash flow.

sydneydodo

Farm5 发表于 2012-11-15 09:09
Kariong
Woy woy
Umina

这个list里的一大半都不知到是哪里！惭愧惭愧！
要好好研究一下啦。

sydneydodo

黑山老妖 发表于 2012-11-15 09:12
Gross or net?
Very few have net positive cash flow.

老妖给个名路呀，就这么点钱，哪里好呢？希望positive cash flow的， 当然最好是net，不行gross也凑合？

newtoall

黑山老妖 发表于 2012-11-15 09:12
Gross or net?
Very few have net positive cash flow.

Hi, 老妖 ,

How do you calculate gross and net return of properties with mortgages ?

Does the gross or net contain the interest or not ?

if you consider the interest, do you consider the first say 10% or 20% down payment?

fifi

你难道不算投入的20万的资金成本呢？
这不叫正现金流

jasonliu234

租金 比利息高，有什么用

租金 -  付出的成本，要比利息高。

利息，存在银行里面，什么都不用费心，就能拿到的钱。

sydneydodo

我的理解是
（租金— 税收） 》（成本（基本就是利息了）
不就好了？

声明： 完全不是finance background

hsqhugh

sydneydodo 发表于 2012-11-14 18:55
这么好的事情没人有兴趣？
多多哥哥，Auburn有这样的房子咱能买吗？
喜欢地产，拜读了很多你的帖子了，睡了 ...

坚决远离

sydneydodo

hsqhugh 发表于 2012-11-15 09:44
坚决远离

您来了

hsqhugh

sydneydodo 发表于 2012-11-15 06:46
您来了

尽量避免这种小房，贷款、出手都费劲。即使在奥本也最好不碰，呵呵

黑山老妖

newtoall 发表于 2012-11-15 08:19
Hi, 老妖 ,

How do you calculate gross and net return of properties with mortgages ?

什么是gross可能每个人的说法都不一样。

但是net的定义应该是一致的，那就是税后扣除一切相关开销（包括利息，水费，管理费，修理费等等一切）的收支。这个到手税后的现金流才是真的现金流。剩下都是假的。

黑山老妖

sydneydodo 发表于 2012-11-15 08:16
老妖给个名路呀，就这么点钱，哪里好呢？希望positive cash flow的， 当然最好是net，不行gross也凑合？ ...

看附件。

hsqhugh

黑山老妖 发表于 2012-11-15 07:56
什么是gross可能每个人的说法都不一样。

但是net的定义应该是一致的，那就是税后扣除一切相关开销（包括 ...

我倒觉得gross挺好定义，
就是每年rent/房价*100%
不考虑税费。

黑山老妖

hsqhugh 发表于 2012-11-15 10:06
我倒觉得gross挺好定义，
就是每年rent/房价*100%
不考虑税费。

嗯。也不考虑各种费用？

hsqhugh

黑山老妖 发表于 2012-11-15 08:08
嗯。也不考虑各种费用？

嗯。

在评估一个房子的时候，就看rent/房价 这个gross。（这个指标就属于这个房子的，不属于任何一个个人）

具体到某一个买家的时候，这个买家再根据自己的情况，把税费算进去，算net。net只可能是个人的。因为每个人的情况都不同，比如有的人交税，有的人免税，有的人有补助，有的人没补助，结果不是唯一的。

黑山老妖

你的gross计算方法是从投资的角度看的。
我是从税务角度看的，觉得gross应该是税前的收入刨除所有开支。

hsqhugh

黑山老妖 发表于 2012-11-15 08:15
你的gross计算方法是从投资的角度看的。
我是从税务角度看的，觉得gross应该是税前的收入刨除所有开支。
...

哦。那可能是我看贴不细啦，嘻嘻。不好意思。

我的确是从投资角度讲的gross.

sorry啦

黑山老妖

所以我说这个gross有很多定义。
但是税后的最终收入才是真正的收入。税前的都是自己骗自己。

hsqhugh

黑山老妖 发表于 2012-11-15 08:15
你的gross计算方法是从投资的角度看的。
我是从税务角度看的，觉得gross应该是税前的收入刨除所有开支。
...

不过老妖，我又想了想，既然是“gross”，就应该是只算收入，不算支出。算支出就不是gross了。
这是从会计角度上说的。

你想想是不是。

当然这都是咬文嚼字了，呵呵。