关于房产投资的一点质疑

jeanboy186

前两天和一个房产投资顾问长谈了好久。

她给出的投资建议是，越早买房，买的越多越好。房子都是只还利息不换本金，有了房产做equity再从银行贷款，用作本金买房。
房产越滚越大，永远都不要卖掉，传给子子孙孙，因为卖了要交Capital gain的利息，就不划算了。

我有几点质疑，想问问大家的意见：
1。怎么可能永远不卖？不卖的话哪里来的资金享受生活？虽然看上去你的资产很大，但都是死的，放那里有什么用？
她的答复是：因为房租一直在涨，房贷的汇率基本不会变化太大，所以房子放那久了慢慢房租收入就成正收入了。如果要套现享受生活，可以把一套房产做refinance，贷款出来。 我表示很汗

2。资金流是一个问题，如果你的profile越滚越大，负扣税带来的利益只有到财政年底报税的时候才能得到，在这之前，要面对每周高额的还贷，每季度吓人的strata，council fee。

lukkkljk

房产投资要量力而行，不适合投机，忌贪婪赚快钱。

jeanboy186

lukkkljk 发表于 2012-11-11 09:34
房产投资要量力而行，不适合投机，忌贪婪赚快钱。

谢谢提醒。我也觉得应该稳妥些

黑山老妖

你问的人有利益冲突，给出的答案当然是对他自己最有利的。
你问问他有没有金融咨询师资格？有没有Financial service license?

hsqhugh

资产增多就是“有钱”了，不一定要变现。想变现只是个手续的问题。

Henrychen

如果铁鱼也在她那里买楼的话，我觉得你就不要操这个心了，跟风买吧。

hyue68

无限夸大受益

猎豹

与其说是谈了很久，不如说是被洗脑了很久。

chuobo3

有人说叫忽悠。

luluau

楼上的，这就是忽悠。 只是在利益圈子里面的人， 管这个叫作投资理念。

这帮忽悠，肯定忽悠不住香港人，日本人， 那里经历过，所以知道什么叫做痛。 最重要的：房地产有周期。

而从中国大陆来的， 基本都是经历房地产不超过10年的。 不知道房子也可以从资产，变成 负债的。

而对于绝大多数国人来说， 房地产如三季人，是不可与冬的

simplyjean

她给的理想状态下的投资，真实世界里还得自己根据实际情况判断。

jeanboy186

是的，谢谢大家的建议。我确实接触不多。所以上来问问过来人的意见

applenet

她的一个错误观念是‘汇率不会改变’，如果利息升高、房产贬值，这种投资就很风险了。

不过也不是永远不卖，第一她说的有道理的就是随着租金的增长，是可以变成正收入的，这是一种方式，另一种就是退休以后卖几套，把剩余的房产的贷款都还了，就可以是正收入了。如果这样的投资循环超过30年，房产本身贬值的风险也经过几轮循环被消逝掉了。

我认为，她说的，早买房产、买多房产，这条路是好的，但是要根据个人的情况和市场高低进入的时间把握，控制风险是有的赚的。

gww

Being Smart and invest sensibly!

love2010

所以在澳洲有很多日子过得憋三一样,但是手上很多套房子的华人呀...

btw,lz你问的那个是华人房产投资顾问吧

生活在南方

看来顾问功力不够，没把楼主给彻底忽悠住。

gww

The first thing people have to do is a realistic budget that lists all their income and all their outgoings.
You can’t buy an investment property if you don’t have spare cash or cash flow.
If you have healthy cash flow, the next step in determining whether you’re ready to buy an investment property is to gain an understanding of the risks involved.
you need to have a long-term investment horizon to become a real estate investor
Try to take the personal emotion out of it. Analyse how much it is, the rent expected, outgoings and vacancy rates.
Do work hard at analysing your cash flow, the security of your income and the position of your property.
Successful property investors don’t wrap themselves up too tightly with expenses so that they can hardly live, because that forces you into stressful choices like not waiting for the best tenant, not holding on to the property as long as you should because you panic and sell it.
The big issue for investment property is estate record keeping. You must keep all of your records, such as the cost of purchase and deductible expenses that haven’t been claimed. Once you make your property as your investment property, don't gorget to claim your Tax Depreciation Schedule Report. It can save you much money.

damogao

那个顾问的基本假设是：
1、贷款利率基本不变，房租基本在涨，终有一天房租超过利息，就变成你的收入了。
2、房价基本在涨，基本不跌。

如果房贷利率从6%涨到12%涨到18%，那个时候房价肯定大跌，如果那个时候楼主还能hold住，那毫无疑问，楼主应该买房子，越多越好。

问题是美国次贷就是基于上面两个假设。。。最后搞成了世界性的金融危机。

人尽其才

房事要火啊，这么多人关心

liuliang1958

很像华人地产同盟的说法。

有一点可能有些帮助，那就是让你的会计师向ATO申请PAYG的adjustment，这样你平时的资金流就会好很多，同时也省下不少利息钱。

owner

liuliang1958 发表于 2012-11-13 20:28
很像华人地产同盟的说法。

有一点可能有些帮助，那就是让你的会计师向ATO申请PAYG的adjustment，这样你平 ...

WOW……今天没分了

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这个思路做为投资是对的。

但是买几套能持多久是人定的。你根据自身条件，适当购置几套，其他的钱不一定要全投资，可以用琮ENJOY你的LIFE.但是如果你把钱全花了ENJOY YOUR LIFE，还最终没房子，确实不符合投资理念。

古人就说过：人无远虑，必有近忧。

owner

喜欢地产 发表于 2012-11-14 16:20
这个思路做为投资是对的。

但是买几套能持多久是人定的。你根据自身条件，适当购置几套，其他的钱不一定要 ...

我就感觉自己胆子越来越肥
不是好事
需要冷水一盆

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owner 发表于 2012-11-14 15:21
我就感觉自己胆子越来越肥
不是好事
需要冷水一盆

光胆子大不行，要有还贷能力。不能光寄予房租还贷。如果哪一天房租不能还贷，你有想过吗？如果在这样的情况下你依然可以还，就可以买，大着胆子买。

历史上暴富的都是投资多的人，倒闭的都是资金链断了的

owner

喜欢地产 发表于 2012-11-14 16:25
光胆子大不行，要有还贷能力。不能光寄予房租还贷。如果哪一天房租不能还贷，你有想过吗？如果在这样的情 ...

两个纠结
一是资金
二是房子太大人口太少，安全和卫生

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owner 发表于 2012-11-14 15:29
两个纠结
一是资金
二是房子太大人口太少，安全和卫生

房子太大人口太少。。感觉像富人的豪宅

owner

喜欢地产 发表于 2012-11-14 16:30
房子太大人口太少。。感觉像富人的豪宅

不豪，买的很远

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owner 发表于 2012-11-14 15:31
不豪，买的很远

当初是为了买块地吧。。。

owner

恩，朋友说买的不值

喜欢地产

买房LOCATION LOCATION LOCATION，然后再根据能力买HOUSE还是APT。