急问:inspection发现的问题,villa等牛人请进

daidailx

昨天请了足迹御用的werner帮我们看中的一个房子做了inspection.然而结果并不理想.房子是20年的,原来我们自己看的时候觉得应该

不会有什么问题,为了保险起见还是做了inspection.

结果是:
1.房顶用于cooling(这个房子的制冷比较独特,是用水的)的水管生锈,有漏水迹象,werner强调一年以内必须换,花费大概在2500刀左右.

2.在房子的前部墙面发现两处裂缝,目测裂缝2毫米??不确定.werner觉得这个裂缝的原因很可能是由于房子地势是前低后高,在雨水充

沛的季节后院的水通过房子渗到前面,水位变化引起的.所以觉得比较安全的做法是在后院饶房子修一个引水渠一样的暗沟,(这个暗沟

不是普通意义上的下水道,下水道是每家基本都有的,这个暗沟的作用则是把雨天的水直接引开,饶过房子的地基,这样就不会对地基造

成影响了.)整个工程大概需要5000刀左右.

3.后院deck的柱子有一根有腐蚀现象,需要截

4.没发现明显的白蚁迹象,但是屋子前面树不少,建议做白蚁检查

前面两条可能要花的就在7500刀左右了,我觉得这个不是小数目,很有点晕头.cooling day还有一天,所以急切需要各位的看法,先谢了.

另外我个人比较不懂的是:

1.mel的房子地势高低不平的现象很普遍,估计很多铜子会遇上这样的情况,是不是这样的房子都应该在房子周围有一个这样的引水的

暗沟呢??因为这样的暗沟通常是在草皮之类的覆盖底下,也无法透过看到,所以我以前看的房子都没发现这样的沟.

2.我看的房子在mooroolbark,这个区属于白蚁区吗?没有明显白蚁痕迹是否可以不做?

3.werner检查的结果还有一个总概述,说房子的整体情况不错,没有大问题.这样的情况下我放弃这个房子似乎也挺可惜的,但是如何在

cooling off之前和中介侃价呢??一点招也没有??

暂时能想到的问题就这么多了....急盼回复,谢谢!!

黑山老妖

墨尔本我不太了解，所以仅仅是猜测：
1。直接放弃
2。自己吃进
3。可以和中介侃价。要求去掉维修所需价格。就说如果不同意就取消合同。并且马上作pest inspection。

daidailx

谢谢老黑,我们还是想买下的.如何侃呢?

chenzy0513

No idea. I think my house is similar to this one, front low back high. There are only very minor cracks in the outside wall. No crack inside.  I doubt whether digging a track will cost $5000K or not. Can you do it yourself? But you mention there are some trees at your frontward.  That might contribute this problem, as I know the tree absorbs the water and make the soil in front shrink.

Anyway, Lao Hei is right. Use this problem as the bargaining condition against the owner.  But it still depends on whether you really like this or not.

黑山老妖

我觉得第二项的他们应该不会同意出的。第一个应该没问题。
可以把inspection report给中介看。让他们便宜2500应该还是有可能的。

taoyuan

那个沟好像不难做，在地上刨坑，然后放入塑料管（上面有空，可以渗水），盖上土就得了---转自前房主，自己无实践经验。楼主倒是可以浩好和werner学习一下如何施工。

daidailx

原帖由 黑山老妖 于 2007-4-24 13:02 发表
我觉得第二项的他们应该不会同意出的。第一个应该没问题。
可以把inspection report给中介看。让他们便宜2500应该还是有可能的。

我也是这么想的.他们都住了20年,第二项不好这么容易让步的.现在也只寄希望2500他们会让.

另外前院的树我是打算在入住后砍掉的.树都不是很粗的那种,应该不太费事.检查的时候也问过werner,他觉得不是树的原因.只有一棵树是离房子很近的,而且也是不大的树.

daidailx

最新情况:

和中介约好下午3点谈,本来我们的想法是约房主一块谈,中介没答应.所以先去见中介,而且中介在电话里是觉得基本没可能谈价的,说什么怎么这个价格拿到这个房子已经lucky之类的

daidailx

原帖由 taoyuan 于 2007-4-24 13:05 发表
那个沟好像不难做，在地上刨坑，然后放入塑料管（上面有空，可以渗水），盖上土就得了---转自前房主，自己无实践经验。楼主倒是可以浩好和werner学习一下如何施工。

非常感谢.嘿嘿,其实我和老公一说那个需要5000刀的时候他就闪这个念头了.

看样子taoyuan是看见过类似的沟的,能否多给点详细信息??急ing,谢谢了

黑山老妖

原帖由 daidailx 于 2007-4-24 13:22 发表
最新情况:

和中介约好下午3点谈,本来我们的想法是约房主一块谈,中介没答应.所以先去见中介,而且中介在电话里是觉得基本没可能谈价的,说什么怎么这个价格拿到这个房子已经lucky之类的

说什么lucky之类的这个你不用理他。你可以说他也是lucky拿到这个offer。该如何谈就是如何谈。其实也就是看谁最急迫的想要这个deal了。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-4-24 13:26 编辑 ]

garysu

原帖由 黑山老妖 于 2007-4-24 13:25 发表


说什么lucky之类的这个你不用理他。你可以说他也是lucky拿到这个offer。该如何谈就是如何谈。其实也就是看谁最急迫的想要这个deal了。

lz了解过有没有别的offer么？觉得合适的话，可以斩钉截铁的说不减价就取消合同，看对方怎么反应。谈判有时候就是靠吓，中介抓住了你想买的心理，不停的吓你，有时候买家也要硬一下。是不是真的取消，看具体情况再说，中介自己其实也不想再重新联络其他买家。

daidailx

谢谢各位鼓励...

的确如此,我们现在是想要这个房子,所以没谈之前就先输了一着了.

打算先吓吓他们,说不减价就取消,嘿嘿

taoyuan

原帖由 daidailx 于 2007-4-24 13:24 发表


非常感谢.嘿嘿,其实我和老公一说那个需要5000刀的时候他就闪这个念头了.

看样子taoyuan是看见过类似的沟的,能否多给点详细信息??急ing,谢谢了

其实，werner说得没错，有些问题确实是潜在“危机”。比如说我的房子吧，当初werner也给出了几点：
1.院子里该有个泄洪的沟，后来我在院子里找到了他说的那种东西，黑软塑料管子，上面有窟窿， 这个可以自己慢慢弄；
2.屋顶和水槽都需要修葺，可能得在未来5年之内花费个4、5千。这件事我挺敏感的，当即就找回中介了，中介说别听inspector的，他不知道市场价，还说他自己家1500块就搞定了等等。当时，我想房子不漏，只是外观不好看而已，心软了没有在cooling-off跟他好好交涉，现在我自己修了屋顶和水槽，地的确确花了那么多钱。但“面子”上的东西，有人在乎，有人不在乎，不好说。

关于building inspection report,我的观点是，20多年的房子了，不可能找不到一点毛病，看大面就行了，等搬进去，还能发现更多的问题呢。如果是主要建筑结构问题，那没得说，该张嘴就得张嘴;其他不急的问题，可以自己弄得就自己弄，省很很多钱。关键是找到一个自己中意的房子不容易，人家能卖给你也是缘分。werner是专业建筑商，对房子的要求比咱们高得多，如果他说有urgent问题，那绝对不容忽视，如果没有的话，就算拿个report跟中介忽悠也没啥意思。我是这么想的：高高兴兴搬进去，快快乐乐的居住为主，为了1、2千块跟中介折腾得不可开交，没啥大意思。

jojo

原帖由 daidailx 于 2007-4-24 12:42 发表
cooling off之前和中介侃价呢??一点招也没有?? ...

告诉Agent， 经过Inspection， Inspector讲有什么什么问题，你们很worry 那些问题，希望合同价格下来。

cooling off后的谈价可以狮子大开口，如果你想谈下来2５００块，要跟Agent讲你希望降低5０００块，如果你想谈下来５０００块，要跟Agent讲你希望降低１００００块，Agent不会轻易放弃你这个到口里的鸭子的，他会讲ok，他去跟Vendor谈谈，谈来谈去，就可能到你的目标，而且可能比你的预期还要好。

丫丫ma

大家的方法都很有效...不过楼主的问题还有些复杂, 要跟三个中介打交道....估计是拿这个房源的, 和最后卖给她的中介,不是同一个人....所以主要负责卖这个房子的中介可能不爽, 而且是房子刚刚上市的几天内就卖的, 所以中介也不一定就急着促成这个交易....我个人感觉.....

我就试过一次出offer的时候, 找的中介不是卖房的主中介,只是同一公司可以一块卖...结果我出offer的时候, 这个中介压根不跟我做任何介绍, 我最后输了, 也是我追着问才知道结果...感觉怪得很.....大家买房的时候留意一下, 最好找网上广告列的那个主要负责人....估计是和佣金有关....特别是小中介公司,这种情形更普遍....

taoyuan

原帖由 daidailx 于 2007-4-24 13:39 发表
谢谢各位鼓励...

的确如此,我们现在是想要这个房子,所以没谈之前就先输了一着了.

打算先吓吓他们,说不减价就取消,嘿嘿

心态好，很重要。祝你们早日成功！

patricb

我觉得taoyuan说得很客观。
我们也是请werner做的inspection，问题也是提了一大堆（有些和lz的很类似）。我觉得这是werner的优点，就是比较认真，一般的inspector可能不会注意这么多细节，其实他提得很多问题不仅对买房重要，更多是给未来的房主提了不少今后如何维护的建议。我们最后还是买下了，一方面是自己喜欢，另一方面也是看werner认为总体房屋的维护情况还不错。
就像筒子们建议的，不妨以此尝试去谈一下（是否有效也难说），但最后买与不买还是要自己拿主意。

丫丫ma

原帖由 patricb 于 2007-4-24 22:57 发表
我觉得taoyuan说得很客观。
我们也是请werner做的inspection，问题也是提了一大堆（有些和lz的很类似）。我觉得这是werner的优点，就是比较认真，一般的inspector可能不会注意这么多细节，其实他提得很多问题不仅 ...

呵呵, 原来大家对werner的感觉都是一样的...握手....

这次我的房子inspection, 因为房子新, 所以基本上没有什么问题, 倒是提了一堆如何维护的注意事项....丫爸本来只想要口头report, 不过我想了想, 还是花多一百多块拿书面report比较好, 到时候可以对着详细学习, 对维护房子还是有好处的....

daidailx

谢谢大家.我们昨天三点去中介那谈了,基本无果.中介看了书面报告后觉得这个房子没有问题,而且我也找律师看了werner的报告,律师说如果凭这个报告,我是没理由解除合同的,加之我和lg还是很喜欢这个房子,就如同taoyuan说的,和这个房子我们自己是感觉非常有缘的,也不愿意为了很可能没有满意答案的交涉而和屋主交恶,所以只是和中介提出希望屋主能把第一个问题休一下,没有提出降低offer金额的要求.中介说会转告屋主,在cooling off前给我们答案.但现在我们也基本明确,这个房子我们肯定是要买的,屋主能答应休更好,不答应我们也只好留待以后自己慢慢弄了.到时候还需要借鉴各位的经验了.

虽然价格战算是失败了,和得到喜欢的房子相比还是不算什么.因为现在贷款什么的还没最后被批准,呵呵,就看patrib的了.打算在settle以后再交作业了.那样才算真正得到房子了吧??

再次谢谢大家:)

daidailx

修,嘿嘿,自己发现错别字挺不少的,先更正了.......