选rent高的区还是稳定增长的区

忽然一悠

目前有1个自住房，还有两个投资房，一个在Ryde，另一个在wolli Creek。

Ryde的房子rent增长稳定，不是大起大落，每半年或者一年房租涨个10块每周。房价的涨幅也比较稳定。就算最近市场不好，房子的价格也不会怎么跌，但是也没怎么大涨。这个区的居民整体素质都很好，房客们都很不错，按时交租，房子保持的也好，从来不麻烦房东，很省心，中介也很负责，总的来说就是一个省心，不操心。只是目前rent刚刚好可以cover房子的约每个月贷款,我们还要交strata, council fee, water bills，因为房子一年多新，所以有很多折旧，每年退税后就相当与positive gearing了。

Wolli Creek的房子rent增长幅度比较大，换一次房客就可以涨20-30块房租每周，这几年这个区被更多的人认识，房价涨幅也很不错。 每个月的房租不但可以cover 贷款还可以剩下一部分来cover council fee,water bill之类的费用。房客也不错，虽然有学生，但是还都不错，房子保持得都很好，按时交租，中介业负责，中介费也不高。但是这个房子已经第7年了，再过几年折旧就明显减少了。现在已经比ryde房子的折旧差了好多。这个房子也很省心，每年退税之后也是差不多positive gearing了。

但是现在觉得zetland那边的房子房租很高，不但能cover每个月的贷款还有富余可以cover council fee,water bill的费用，并且这几年zetland的房价也涨了不少（可能是楼花吧），但是总体趋势不错，感觉是那种既是rental return好，又有好的capital gain，不知道我的看法是不是被表面的假象迷惑了，如果有高人在这里，请帮忙指点一下。

楼花就不考虑了，太贵了，就想在zetland那里买个二手的，所以现在想把ryde的房子卖掉，可是还在犹豫是否应该卖掉ryde的房子。

很矛盾要不要卖掉ryde的房子，虽然涨幅不大，比较稳定，但是它很省心，也有capital gain只不过不像zetland，wolli creek那样大幅度。

大家觉得应该怎样呢？ 是买个rent高的区，留学生和流动人口多的区，租房子像抢房子似的区，还是保留ryde这个稳定的房子呢？

[ 本帖最后由 忽然一悠 于 2012-7-26 22:27 编辑 ]

忽然一悠

大家吃晚饭就快点回来吧

wowmygame

好话题，

wowmygame

现在投资房买哪里好？

crybaby

都是楼花区

banzhiyan

等高人

acesoft

lz is rich

忽然一悠

看来房价就是靠炒啊，最近都是这些楼花区的房子受关注，房价涨的快

原帖由 crybaby 于 2012-7-26 20:14 发表
都是楼花区

忽然一悠

ding

wowmygame

有高人吗？准备买房啊

忽然一悠

想给投资房做个小study, 隔出来的房间，银行会不会不给估价呢？

jw222

原帖由 忽然一悠 于 2012-7-26 19:07 发表
目前有1个自住房，还有两个投资房，一个在Ryde，另一个在wolli Creek。

Ryde的房子rent增长稳定，不是大起大落，每半年或者一年房租涨个10块每周。房价的涨幅也比较稳定。就算最近市场不好，房子的价格也不会怎么跌，但是也没怎么 ...

这个还要看LZ风险承担能力吧.

忽然一悠

难道zetland这些区很有风险吗？

北风

要取决于这个rent高的原因是什么？

原帖由 忽然一悠 于 26/7/2012 19:07 发表
目前有1个自住房，还有两个投资房，一个在Ryde，另一个在wolli Creek。

Ryde的房子rent增长稳定，不是大起大落，每半年或者一年房租涨个10块每周。房价的涨幅也比较稳定。就算最近市场不好，房子的价格也不会怎么跌，但是也没怎么 ...

忽然一悠

像zetland这类的区，rent高要归功于离city近，离几所大学近，离机场近，所以大部分居民是租客，local家庭比较少。到底是ryde这种local家庭比较多，人口稳定的区好，还是zetland那种流动人口多的区好呢？

原帖由 北风 于 2012-7-26 22:46 发表
要取决于这个rent高的原因是什么？

[ 本帖最后由 忽然一悠 于 2012-7-26 22:54 编辑 ]

忽然一悠

平时只要有个盘出来，大家都会很激烈地评价一下，呼唤高人啊

北风

你是买楼花吗？

原帖由 忽然一悠 于 26/7/2012 22:52 发表
像zetland这类的区，rent高要归功于离city近，离几所大学近，离机场近，所以大部分居民是租客，local家庭比较少。到底是ryde这种local家庭比较多，人口稳定的区好，还是zetland那种流动人口多的区好呢？

Q_ma

楼主给你个参考，Zetland一年新的两房租金是650
当年是70万入的，加上strata等rate
每个星期亏200多

只有拿来退退税了，目前二手的高于68万都无人问津

北风

每次有人问这种问题，我都会问他，你自己的投资计划是什么？准备投资多久？是为了扣税？还是投机涨幅？
你自己的家庭情况？未来家庭计划？
这些每个人都有不同的回答，因人而异的，你对这些问题的回答决定了你对顶楼的问题的回答

忽然一悠

不买楼花，现在只看二手房

忽然一悠

我想房子买到手，头几年做负扣税，之后若干年最好可以positive gearing，不用我去操心，如果这种情况我就会长期持有这个房子。
如果房子好多年还在negative gearing的话，我就不会再留着它了。

只不过现比较新的房子，折旧多，又可以positive cash flow的太少了，现在我只能是倚靠每年退完税才能保持收支平衡，也就是每年不用真的赔钱在房子上，但我的accountant说我的房子还是substantial loss

现在家里没孩子，就俩人，过两年会有小孩，最多一个。老人也不和我们住。

承受风险的能力这方面呢，个人觉得只要不是超级大起大落就好，比如50万买的，40万赔钱卖，如果market真的差到那种程度，我会选择hold住房子，目前还是有这个能力。

[ 本帖最后由 忽然一悠 于 2012-7-27 08:34 编辑 ]

忽然一悠

有人告诉我说60万的两房在zetland就可以租到600多一周了，会不会我的消息不灵通呢，怎么70万的房子也才租650。

40万的一房也可以租到500一周，是不是事实呢？

Q_ma

Zetland60w能买到的两房几年新？起码60万出头或者65万才有可能买到吧

那边的两房都偏贵但是租金不可能超过City啊

一房租500要有车位有Study才行，40w的价格值得怀疑，多年旧房除外，但那边也没旧房子呀

mxgong

原帖由 忽然一悠 于 2012-7-26 23:18 发表
有人告诉我说60万的两房在zetland就可以租到600多一周了，会不会我的消息不灵通呢，怎么70万的房子也才租650。

40万的一房也可以租到500一周，是不是事实呢？

前几年买的70万的人大有人在，才刚刚勉强能脱手。

ZETLAND 前几年涨了太快了。。你还不如看看旁边的MOORE PARK 的2手房了。  出租回报率也是不错的

redmountain

为什么要卖掉ryde? 而不是wollicreek? wollicreek和zetland 应该可以大概算同一类型的区，而ryde比较稳定，那你考虑卖的话，按照风险逻辑，也应该是卖掉同一类型的wollicreek购进zetland，而不是把稳定的ryde卖掉。

现在还是不理解的lz的投资目的，你既然wollicreek和ryde都做到了positive gearing了，那你为什么想转而投资有风险的zetland了？这不符合投资的理念，你也说了，房子买到手，头几年做负扣税，之后若干年最好可以positive gearing，不用操心，如果这种情况你就会长期持有这个房子，那么你手头上的房子，基本都做到positive gearing，为什么还要考虑卖掉positive gearing的porperty然后购入可能会negative gearing的porperty？

还有不理解，lz从那里可以得出zetland那边的房子房租很高，能cover每个月的贷款还有富余可以cover council fee,water bill的费用？ 这个还是完全取决于你首付多少吧，如果你首付多，那当然可以cover你所有的费用，但如果你只是付出你投资ryde porperty同样的价钱，估计你很难cover这些费用，毕竟你也同意这几年zetland的房价已经涨了不少，既然你觉得购入有可能会negative gearing，难道lz投资zetland是指望zetland房价未来还会大涨吗？

总觉得lz投资收益和风险不成比例，尤其觉得是lz售出优良资产，然后购入风险产品，不合算，我个人建议，lz如果真觉得zetland有投资前景，不如再存点钱，然后投资zetland，而不是现在售出已经是positive gearing的porperty。

april_19

两房的租金就这个样,房客不会管你是70万买的还是60万买的.

原帖由 忽然一悠 于 2012-7-26 23:18 发表
有人告诉我说60万的两房在zetland就可以租到600多一周了，会不会我的消息不灵通呢，怎么70万的房子也才租650。

40万的一房也可以租到500一周，是不是事实呢？

忽然一悠

就是绿地，篮球场那边的房子，现在有卖无车位的一房和studio 都不到40万，但是租金都要450左右吧，几个月前看到一个帖子说2010年初买的楼花40万一房无车位，现在都租500一周，在VSQ ，想卖了，不知道现什么行情。
我朋友在那边有个studio，说zetland超级好出租，回报率很高，房租刚打广告，当时就租出去，听起来好诱人

原帖由 Q_ma 于 2012-7-26 23:26 发表
Zetland60w能买到的两房几年新？起码60万出头或者65万才有可能买到吧

那边的两房都偏贵但是租金不可能超过City啊

一房租500要有车位有Study才行，40w的价格值得怀疑，多年旧房除外，但那边也没旧房子呀

Q_ma

就只能指望租金了，要房价涨那是持久战了，特别是无车位的Studio

VSQ物业那个贵啊。。。Meriton服务也是。。。没化说

忽然一悠

觉得ryde实在是太稳定了，连涨房租都不能像Wolli creek和zetland那样大幅度，我这个positive gearing一定要每年退了税才算positive，因为作了负扣税，这样收支才能平衡。其实每年也不用特别花什么钱在房子上，一退了税就全解决了。我也觉得Wolli creek和zetland属于同类型的区，只是觉得最近几年这几个区确实发展不少，是不是应该投资更多在这几个区
我也是听在那里买了房子的人说租金高，可以cover很多费用，也不知道真实性有多大，虽然大家都认识

[ 本帖最后由 忽然一悠 于 2012-7-27 00:12 编辑 ]

mxgong

RYDE 租金稳定，但是你也说了，涨幅不大，10元一年基本不算什么只能算个CPI， 你不操心不代表一直都不操心，因为你的房客好，但是房客不会住一辈子。换个房客你就未必那么省心了。

WOLLICREEK 还处在一个发展中的阶段，你有房子了，我也不多说了，你应该了解，那里将来会有不少楼盘推出，只要新盘，价格肯定一个比一个高，那么2手房价格也会跟着上去，我建议你持有一段时间再说。

ZETLAND 应该跟MOORE PARK 类似，但是前者明显没有后者好，MOORE PARK 也是高出租率，但是SHOPPING， 周围都有，去CITY 等地方也是很方便。你为何不看看？你非要买到ZETLAND 那地方，不如看看MOORE PARK。

其实，你一样买2手房，不如买热门华人区的UNIT。 虽然破，但是租金回报率好，也好租，适合你不操心的原则。， 别看不起破UNIT， 反正你是投资，为的就是回报率，而且投入肯定比你ZETLAND 要小的多。。何乐而不为呢？而且选择余地也是大把的